"Oft wurde lustig drauflos geplant"

Metzger: "Man hat Warnsignale missachtet: Jedes Projekt, das irgendwie darstellbar war, wurde angegangen." Foto: Newald

Verknüpfung von Immobiliengeschäft und Finanzwirtschaft verursachte die Blase.
Projekten lagen unrealistische Kalkulationen zugrunde.
Positive Entwicklung des Immobilienmarktes erwartet.

"Wiener Zeitung": Das Immobiliengeschäft scheint derzeit keine besonders erfreuliche Branche zu sein?

Alfons Metzger: Ich sehe das nicht so. Wir haben, nicht zuletzt bedingt durch die Globalisierung, eine jahrelange Hausse erlebt. Jetzt ist allerdings eine Zeit gekommen, etwas besonnener zu werden.

Was wir im vergangenen Jahr erlebt haben, war natürlich auch eine Immobilienkrise, aber vielmehr noch eine Finanz- und Wirtschaftskrise. Und die Ursache dafür war eine Ethik- und Wertekrise. Kurzfristige Profitorientierung hat gegenüber nachhaltiger Entwicklung die Oberhand gewonnen.

Und zudem ist im vergangenen Jahrzehnt die Vernetzung der Immobilienwirtschaft mit der Finanzwirtschaft deutlich gestiegen. Das hat zu einer übertriebenen Preisentwicklung geführt – jetzt ist die Blase geplatzt, was ich eigentlich schon früher erwartet hätte.

Aber die Verknüpfung zwischen Finanz- und Immobiliengeschäft hat doch immer bestanden – zumal man Geld oder Kredite für den Erwerb oder die Entwicklung von Liegenschaften braucht?

Das hat man immer gebraucht, nur waren die Relationen und Finanzierungsmodelle früher andere. Früher wurden Hypotheken nicht verbrieft und als, wie man heute weiß, vergiftete Papiere über die ganze Welt verstreut und verkauft. So hat das Problem in den USA seinen Ausgang genommen.

Aber es war doch nicht nur der US-Immobilienmarkt überhitzt. Auch die Immobilienpreise in Europa – Spanien, Irland, Großbritannien, Osteuropa – sind zum Teil dramatisch eingebrochen.

Ja, weil sie zuvor stark gestiegen sind. Man muss die Preisrückgänge immer in Relation zu den vorherigen Anstiegen sehen. Der Wert einer Immobilie ist einigermaßen objektiv berechenbar. Und wenn die Preise deutlich über diesen Wert steigen, dann werden sie irgendwann auch wieder auf ein realistisches Niveau zurückkommen müssen.

In erster Linie hängt der Wert einer Immobilie doch davon ab, was der Käufer bereit ist, dafür zu zahlen.

Das ist eine Komponente. Die Rendite des Objekts ist eine andere. Den Wert von Immobilien zu berechnen, ist im Prinzip überhaupt kein Problem. Allerdings wurde in der jüngeren Vergangenheit öfters der Fehler gemacht, dass man Rechenmodelle angewendet hat, ohne die zugrunde liegende Geschäftsidee ausreichend auf ihre Plausibilität zu prüfen. Sonst hätten Investoren nicht das fünfte Shoppingcenter in irgendeiner Kleinstadt erworben, gebaut oder finanziert.

Bei realistischer Betrachtung hätte man sofort gesagt, das machen wir nicht, weil die Annahmen über Kundenfrequenz, Auslastung und Mieteinnahmen nicht plausibel sind. Es wurden ganze Pakete gekauft, ohne Unterschied. Oftmals werden auf Basis projektierter Mieteinnahmen einfach Cash-flow-Erwartungen hochgerechnet.

Würde man mit den Anforderungen, die Marktchancen einer Schuhfabrik, eines Einkaufszentrums oder eines Hotelprojektes zu beurteilen, Immobiliengutachter nicht überfordern?

Keineswegs. Wir haben in unserem Unternehmen Experten für sehr viele Branchen im Haus. Und wo das nicht der Fall ist, setzen wir uns mit Branchenexperten zusammen, bevor wir ein Gutachten erstellen.

Wir hatten erst vor wenigen Wochen einen Fall, wo wir einem Hotelerrichter gesagt haben, dass sich das beabsichtigte Projekt unserer Ansicht nach nicht rechnen kann, weil die Zimmergröße und der Einrichtungsstandard nicht adäquat sind. Also kamen wir zu dem Schluss, dass eine volle Auslastung kaum zu erwarten sein wird.

Dass eine Immobilie tatsächlich vermietet werden muss, damit das Projekt zu einem lukrativen Investment wird, ist keine große Neuigkeit.

Das ist tatsächlich ein alter Hut. Aber trotzdem wird diese Tatsache in vielen Bewertungsgutachten kaum berücksichtigt. Oft wurde lustig darauflos geplant, wurscht ob es der Markt verträgt oder nicht. Und dass bei solchen Projekten jetzt Abwertungsbedarf gegeben ist, sollte eigentlich niemanden verwundern.

Wenn ich aber andererseits ein Immobilienportfolio mit voll vermieteten, alten Zinshäusern in ordentlichen Lagen habe, die fünf oder sechs Prozent Rendite bringen, dann werden dort auch in der jetzigen wirtschaftlichen Situation keine Abwertungen notwendig sein.

Das Problem war also, dass manche Immobilieninvestoren schlichtweg zu dumm für dieses Geschäft waren?

So würde ich das nicht formulieren. Aber manchmal ging anscheinend der kühle Blick für die wirtschaftlichen Fakten etwas verloren. Durch die vorhandene Finanzierungsbereitschaft und Finanzierungsmöglichkeiten ist aber fast jedes Projekt angegangen worden, das nur in irgendeiner Form darstellbar war. Man hat die Warnsignale nicht beachtet.

Anscheinend gab es gerade in Österreich nicht bloß Ungeschick sondern – wenn man an die Affären Immofinanz und Meinl European Land denkt – auch fragwürdige Geschäftspraktiken, die Gegenstand staatsanwaltlicher Untersuchungen sind.

Das ist in hohem Maß bedauerlich. Immobilien galten in Bezug auf die Geldanlage ja eigentlich als alter, konservativer Hut mit moderater Rendite, wobei der Werterhalt im Vordergrund stand. Durch die zunehmend engere Vernetzung mit dem Kapital- und Finanzmarkt, wo Rendite erwartungen von 15 oder 20 Prozent normal sind, hat sich das geändert.

Jeder weiß, dass es abgesehen von irgendwelchen Ausnahmefällen keine Immobilien gibt, bei denen ich mit 15, 20 Prozent pro Jahr rechnen kann. Wir haben daher auch für bestimmte Immobiliengesellschaften nicht gearbeitet und keine Gutachten erstellt.

Sie haben für Immofinanz und Meinl European Land nicht gearbeitet, weil Ihnen die Geschäftspraktiken dieser Gesellschaften nicht seriös erschienen sind?

So möchte ich das nicht formulieren. Im Zusammenhang mit Meinl European Land hat sich die Frage nie gestellt, weil wir nie gefragt wurden. Im Zusammenhang mit Immofinanz gab es mit dem damaligen Vorstandsvorsitzenden Karl Petrikovics einige Gespräche, wir haben uns dann allerdings beiderseitig entschieden, nicht zusammenzuarbeiten.

Und was war der Grund, dass es zu keiner Zusammenarbeit kam?

Über solche Details möchte ich mich nicht äußern. Aber wir sind, Gott sei Dank, in der komfortablen Lage, wirklich unabhängig zu sein. Unser Geschäft ist die Bewertung von Immobilien und die Erstellung von Gutachten und die Beratung. Wir haben keinerlei Ambitionen, in anderen Bereichen der Immobilienwirtschaft tätig zu werden.

Wir sind keine Makler, wir sind keine Investoren. Wenn ich als Gutachter 20 Zinshäuser besitze und für ein anderes Objekt die Mieteinnahmen abschätzen soll, dann kann es schon sein, dass ich die zu erwartenden Mieten tendenziell etwas höher ansetze, weil damit indirekt ja auch meine eigenen Investments im Wert steigen.

Eine der Grundvoraussetzungen bei seriösen Immobilieninvestments ist, dass man sich an einen unabhängigen Sachverständigen wendet. Das ist in vielen Fällen aber nicht geschehen. Da hat es eine Menge Eigengutachten gegeben.

Aber ist es nicht verständlich, dass eine große Immobiliengesellschaft, die im eigenen Haus über Fachleute und Expertise verfügt, nicht noch einen kostspieligen Gutachter engagiert, der vermutlich keine Erkenntnisse liefern wird, die man nicht auch schon selbst hatte?

Es geht nicht nur um das Wissen und die Fachkenntnis, sondern vor allem auch um Objektivität und Unabhängigkeit. Selbst wenn ich mir privat eine Wohnung kaufe, würde ich immer einen Kollegen beiziehen und mich beraten lassen. Auch ein Anwalt, der sich selbst vertritt, ist schlecht beraten. Außerdem sind Gutachten keineswegs teuer.

Bei einem größeren Projekt muss man für ein Gutachten, das alle relevanten Bereiche von der Standortanalyse über die Technik bis zur Wirtschaftlichkeitsrechnung abdeckt, nicht mehr als etwa ein bis 1,5 Promille veranschlagen. Das ist in Relation zu den Gesamtkosten kein wirklich ins Gewicht fallender Betrag.

Und warum wird auf solche unabhängigen Gutachten gelegentlich verzichtet?

Wenn man Interesse hat, einen bereits vorher festgelegten Wert, der vielleicht ziemlich optimistisch angesetzt ist, in den eigenen Gremien oder bei den Financiers durchzubringen, dann verzichtet man möglicherweise auf einen wirklich unabhängigen Gutachter, der zu einem anderen Bewertungsergebnis kommen könnte.

Wie wird sich der heimische Immobilienmarkt binnen fünf Jahren entwickeln?

Diesbezüglich bin ich sehr optimistisch. Werthaltige Immobilien werden, anders als Aktieninvestments, immer Bestand haben.

Und der Immobilienmarkt in Osteuropa?

Ich bin da ebenfalls optimistisch. In den größeren Städten ist die Entwicklung schon recht weit fortgeschritten. Dort ist der Standard bereits recht gut. Wenn man aber ein Stück aufs Land hinausfährt, herrscht noch großer Nachholbedarf. Wenn jemand in einer Stadt, in der es schon drei Shoppingcenter gibt, ein weiteres errichten will, dann wird dieses vermutlich keine allzu guten Marktchancen haben. Aber an anderen Orten gibt es noch viel Bedarf.

Zur Person

Alfons Metzger wurde am 25. Mai 1941 geboren, besuchte die Bundeshandelsakademie in Krems und absolvierte danach eine Ausbildung zum Hotel- und Touristikkaufmann. Danach übernahm Metzger die Führung der familieneigenen Restaurant-, Heurigen- und Weinbaubetriebe und begann schrittweise seine Tätigkeit als Immobilienkonsulent. Ab 1971 war er mit einer Bauträgergesellschaft in der Errichtung von Eigentumswohnungen tätig, ab 1973 auch in der Planung und Entwicklung von Bürohausprojekten. 1986 wurde Metzger zum gerichtlich beeideten Sachverständigen für das Immobilienwesen ernannt, seit 1996 ist er mit seiner Unternehmensgruppe in der Immobilienbewertung, -beratung und -verwaltung tätig. 1994 wurde er zum Kommerzialrat ernannt.

Printausgabe vom Mittwoch, 11. November 2009
Online seit: Dienstag, 10. November 2009 17:49:00

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