Warum die Energiewende in Altbauten stockt

Mitten im Sommerurlaub hat Selina ein Anruf kalt erwischt: „Anfang August hatte ich plötzlich die Polizei am Telefon, die unsere Wohnungstür aufbrechen wollte, weil niemand aufgemacht hat“, erzählt die 27-jährige Studentin, die in einer WG in einer Wiener Altbauwohnung wohnt. Wegen eines Gaslecks im Haus musste sich die Polizei vergewissern, dass niemand bereits bewusstlos in der Wohnung lag. Das fossile Heizsystem ist also nicht nur schlecht fürs Klima, sondern birgt auch noch andere Gefahren.

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Selina konnte nach dem Anruf der Polizei gerade noch rechtzeitig ihre Mitbewohnerin Helena (29) erreichen, die mit dem Wohnungsschlüssel ins Haus eilte und so die Tür retten konnte. „Ich bin dann mit dem Mann vom Gaswerk in die Wohnung hineingegangen, der alles überprüft hat“, berichtet Helena, die dabei gleich die nächste böse Überraschung erlebte: Der Gasherd, bei dem schon länger ein Knopf nicht richtig funktionierte, wurde sofort gesperrt, weil jederzeit Gas hätte austreten können – ein lebensgefährliches Risiko. Außerdem wurde bei der Therme im Badezimmer ein Riss im Abzugsrohr festgestellt.

Fast vier Wochen lang konnten die WG-Bewohnerinnen nicht kochen, bis sie vom Vermieter einen neuen Gasherd bekamen. Immerhin war nach ein paar Tagen wieder warm duschen möglich, sobald die kaputte Gasleitung im Haus getauscht war. „Aber es ist halt schon ein etwas mulmiges Gefühl, wenn man weiß, dass der Abzug undicht ist“, sagt Selina. Auf diese Reparatur warten die WG-Bewohnerinnen noch.

Zwei Wochen ohne warmes Wasser

Katharina ging es ähnlich. Auch in ihrem Wohnhaus gab es Ende August ein Gasleck, sodass die 31-Jährige zwei Wochen lang ohne Gasversorgung war – und damit ohne warmes Wasser. „Zum Glück ist es nicht im Winter passiert“, sagt sie. Wäre ihre Neubauwohnung im Dachausbau eines Altbaus nicht schon 2017 errichtet worden, sondern erst 2023, wäre ein Gasleck für Katharina gar kein Thema gewesen. Denn seit drei Jahren sind in Österreich im Rahmen der Klimaschutzgesetzgebung fossile Heizsysteme in Neubauten verboten. Bis 2040 sollen sie auch aus den Altbauten verschwinden, um die angestrebte Klimaneutralität zu erreichen. Dieses Ziel wurde im Erneuerbaren-Wärme-Gesetz festgeschrieben. Doch ob tatsächlich innerhalb der nächsten 15 Jahre österreichweit rund 700.000 Gasheizungen ersetzt werden, ist mehr als fraglich. Denn ein großer Teil davon ist in den gut 15.000 Wiener Gründerzeithäusern (Baujahr 1850 bis 1918) installiert. Und deren Eigentümer:innen haben persönlich nichts von einem Austausch.

Die einfache Rechnung lautet: Wer vermietet, muss die Heizung finanzieren – wer mietet, profitiert im Idealfall von geringeren Heizkosten durch die Umstellung. Und während idealistische Eigentümer:innen das notwendige Geld in die Hand nehmen und sich um Förderungen bemühen, um ihre mehr als ein Jahrhundert alten Gebäude in eine klimaneutrale Zukunft zu führen, verweisen andere im Gespräch mit der WZ auf den Extremfall, in dem sehr hohe Umbaukosten auf niedrige Einnahmen durch gedeckelte Altmietverträge treffen. Das ist allerdings nur bei etwas mehr als 1,3 Prozent aller Hauptwohnsitze der Fall, relativiert Martin Orner, Abteilungsleiter im für Wohnen zuständigen Ministerium. Für die Vermieter:innen dieser rund 50.000 Wohnungen „ist die Heizungsumstellung tatsächlich schwierig“, gesteht er zu. Aber nicht unmöglich. Denn Paragraf 18 des Mietrechtsgesetzes erlaubt ihnen, Investitionskosten auf die Mieter:innen abzuwälzen: Wer anhand der Haupmietzinsabrechnungen der letzten zehn Jahre nachweisen kann, dass – bei angemessenen Preisen – die Kosten für den Heizungstausch nicht aus den Mietzinsreserven dieses Zeitraums plus der nächsten zehn Jahre abgedeckt werden können, darf auf zehn Jahre befristet die Richtwertmieten entsprechend erhöhen.

Kaum Widerstand gegen überhöhte Mieten

Angewendet wird dieser Paragraf jedoch höchst selten. Warum? „Die realen Mieten unterscheiden sich oft sehr deutlich von den gesetzlich zulässigen Richtwertmieten“, erklärt Orner. „Arbeiterkammer, Mieterhilfe und andere Organisationen berichten uns relativ einheitlich, dass sie davon ausgehen, dass etwa 80 Prozent der dem Richtwert unterliegenden Verträge überhöhte Mieten haben. Das Problem ist, dass das nur ganz selten eingeklagt wird, weil die Betroffenen befristete Mietverträge haben.“ Dazu kommt, dass viele Gründerzeithäuser in den vergangenen Jahren an institutionelle Investoren verkauft wurden, die dann oft versuchen, Altmieter:innen loszuwerden, um deren Wohnungen danach teurer vermieten oder überhaupt verkaufen zu können.

In Wien beträgt der Mietrichtwert 6,74 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommt meist ein Lagezuschlag, der anhand der lokalen Immobilienpreise berechnet wird – die ja in den vergangenen Jahren bekanntlich sehr stark gestiegen sind. Dadurch liegt selbst eine korrekt berechnete Richtwertmiete mitunter schon über den Marktmieten. Dabei sollten eigentlich die Richtwertmieten den Markt nach unten regulieren. Grundsätzlich, meint Orner, müssten Zinshausbesitzer:innen also aufgrund der Mieteinnahmen genügend Rücklagen haben, um sich den Heizungstausch leisten zu können. Zudem gab es in der jüngeren Vergangenheit zum Teil sogar Doppelförderungen von Bund und Land.

Erst neue Heizung, dann Airbnb oder Verkauf

Trotzdem halten sich viele Vermieter:innen bisher zurück. Selbst in der Liste der „100 Projekte Raus aus Gas“ mit Vorzeigeprojekten zur Dekarbonisierung von Altbauten in Wien lassen sich die Gründerzeithäuser, in denen die Heizungen in bewohnten Mietwohnungen getauscht wurden, an einer Hand abzählen. Bei der großen Mehrzahl der Projekte in der Liste handelt es sich zudem um Sonderfälle: Manche werden gar nicht privat vermietet. Oft standen die Wohnungen vor der Heizungsumstellung leer oder sind erst durch einen Dachausbau neu entstanden, wodurch höhere Mieten möglich wurden. Ein Haus im 20. Bezirk etwa wird jetzt offenbar zu einem großen Teil für Airbnb genutzt – da sieht die Einnahmenstruktur natürlich ganz anders aus als bei einer regulären Vermietung zum Richtwert. In einem anderen Gebäude wurden nach einem großen Umbau die Wohnungen verkauft – und bei einem Quadratmeterpreis von mehr als 6.000 Euro hat sich die Investition für den Verkäufer vermutlich gelohnt.

Geringere Energiekosten, mehr Wohnkomfort

Renate wohnt in einem der wenigen Zinshäuser in der Liste, in denen die Mieter:innen vor und nach dem Umbau dieselben geblieben sind. Der 2024 erfolgte Heizungstausch hat sie „richtig glücklich“ gemacht, sagt sie. „Unsere Wohnung ist jetzt nicht nur im Winter wohlig warm, sondern im Sommer angenehm kühl durch die neuen Fenster, die Rollos und die Dämmung“, erzählt die Mieterin, die nach 40 Jahren statt des Gasherds ein Induktionskochfeld bekommen hat, das ihr ebenfalls taugt. „Es ist immer gut, wenn man vom Gas wegkommt“, stellt Renate fest. Den ganzen Umbauprozess hat sie sehr positiv erlebt: „Es wurde auch auf individuelle Wünsche eingegangen.“ Außerdem haben sich ihre Energiekosten – die nun gemeinsam mit der Miete abgerechnet werden – massiv reduziert.

Hauseigentümerin Elisabeth Matejka erzählt der WZ, warum sie das 126 Jahre alte Gebäude nicht nur mit einer neuen Heizung, sondern auch mit einer Photovoltaikanlage und einer Wärmedämmung an der Außenfassade ausgestattet und dafür ein großes Darlehen aufgenommen hat: „Ich wollte meinen Kindern, die hier selbst wohnen, ein zukunftsfittes Haus übergeben.“ Deshalb hat sie auch alle Mieter:innen von der Sinnhaftigkeit der Sanierung überzeugt.

Ohne Zustimmung der Mieter:innen kein Heizungstausch

Es braucht nämlich auch das Einverständnis der Bewohner:innen der betroffenen Wohnungen. Mieter:innen den Einbau einer neuen Heizung aufzuzwingen, ist schwierig bis unmöglich. Deswegen sollen im Mietrechtsgesetz die Duldungspflichten überarbeitet werden. Bis zu einem gewissen Grad ist die Ablehnung verständlich, sind doch meist Stemmarbeiten unumgänglich. „Da werden alte Tapeten ruiniert, womöglich ist ein Einbauschrank im Weg. Manche bleiben deshalb lieber bei der gewohnten Heizung, auch wenn sie von der neuen profitieren würden“, sagt Jutta Haidacher, die in ihrem 1750 errichteten Haus nur die Hälfte der Wohnungen an die neue Heizzentrale im Keller anschließen konnte. Ein Grund war die Ablehnung durch einige Mieter:innen. Ein weiterer war die Kapazität: Wärmepumpen sind nämlich aufgrund der Lärmbelastung nicht immer möglich, und Alternativen wie etwa Erdsonden, auf die Haidacher gesetzt hat, sind nicht nur teuer, sondern stoßen auch irgendwann an ihre Grenzen.

Den Ausschlag für das Projekt gab bei Haidacher der Dachausbau, für den sie eine nicht-fossile Heizung brauchte. Sie rechnet trotz Förderungen nicht damit, dass das Geld, das sie dafür ausgegeben hat, „zu meinen Lebzeiten wieder herinnen ist. Aber es ist eine Investition in die Zukunft, da muss man größer denken.“

Kritik an der Förderstruktur

Während Matejka die Förderstelle der Stadt Wien lobt, hat Haidacher den Förderprozess als kompliziert und mühsam empfunden. Etwas, das Stefanie Donis nachvollziehen kann. Sie macht sich in ihrem Gründerzeithaus nicht nur Gedanken über eine zukunftsfähige Heizung, sondern auch über einen einheitlichen Hitzeschutz für alle Mieter:innen (Stichwort: Klimawandelanpassung). Das Problem dabei: „Fördermöglichkeiten gibt es grundsätzlich. Die unterschiedlichen Voraussetzungen machen eine gesamthafte und leistbare Umsetzung für ein Zinshaus allerdings komplexer, als man vermuten würde.“

Bei der Wiener Sonnenschutzförderung zum Beispiel müsste jede Mietpartei selbst die Montage beauftragen, bezahlen und die Förderung beantragen, „was eine einheitliche Lösung für das gesamte Haus in der Praxis erheblich erschwert“, meint Donis. Eine alternative Förderung über sie als Hauseigentümerin wäre zwar möglich, „aber da ist nach aktuellem Stand die Förderquote niedriger. Dabei würde ein erheblicher Eigenanteil bei mir als Vermieterin bleiben, der im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht einfach auf die laufenden Mieten umgelegt werden kann. Eine einheitliche Lösung für das gesamte Haus wird dadurch auch wirtschaftlich schwer darstellbar.“

Auch Matthias Liebhart, mit seiner Firma SmartSelect einer der größten Anbieter vollsanierter Wohnungen in Wien, wünscht sich eine Änderung der Förderstruktur: „Wenn wir eine Bestandswohnung herrichten und dabei die fossile Heizung durch eine erneuerbare ersetzen, gibt es dafür keine Förderung. Dabei würden wir diese Ersparnis 1:1 an unsere Kund:innen weitergeben.“ So aber zahlen die späteren Eigentümer:innen drauf, weil sie nachträglich keine Förderung mehr beantragen können. Die Konsequenz: Oft wird nicht das langfristig energieeffizienteste, sondern das in der Anschaffung preisgünstigste Heizsystem installiert.

Das allererste Gründerzeit-Passivhaus

Dabei könnte man sogar noch viel weiter gehen bei der Energiewende. So wie Andreas Kronberger, der sich sozusagen in die Königsklasse gewagt und bereits im Jahr 2014 das österreichweit (und wahrscheinlich sogar weltweit) allererste Gründerzeit-Passivhaus realisiert hat. Warum? Weil der Bauingenieur beweisen wollte, dass dieser erst in den 1990ern etablierte Standard auch in einem Zinshaus aus dem Jahr 1888 erreicht werden kann.

„Man muss sehr langfristig denken“, sagt der Hauseigentümer, der in das Gebäude „das Kapital von 20 Jahren investiert hat, von dem ich wusste, dass es keine Rendite gibt.“ Und der erst einmal der Bank und der Wiener Förderstelle beweisen musste, dass sein Projekt sinnvoll und damit förderungswürdig war. „Nachdem das gelungen war, wurden wir gut von der Stadt Wien unterstützt“, erzählt Kronberger, der auch im Haus selbst auf Widerstand stieß: Bei einem Mieter musste er die Duldung auf dem Klagsweg durchsetzen.

Heute sind alle Hausbewohner:innen zufrieden. Auch, weil die für alle Fälle installierte Heizung de facto nicht gebraucht wird. Sie profitieren vom Idealismus ihres Vermieters, dem der Umbau als Bauingenieur trotz aller Kosten und Anstrengungen auch ein bisschen Spaß gemacht hat. Und der sich wünschen würde, dass mehr Hauseigentümer:innen seinem Beispiel folgen. Dazu bräuchte es allerdings bessere Voraussetzungen, meint er. „Weil die Aussicht auf hohe Kosten und geringe Einnahmen halt doch viele abschreckt.“ Seine Kritik: „Es gibt bei Mieten für alles einen Zuschlag: Lage, Lift, Parkettboden, Gegensprechanlage. Aber ausgerechnet für Energieeffizienz, die ja auch den Mieter:innen am unmittelbarsten hilft, darf man keinen Zuschlag verlangen.“

Bonus-Malus-System für die Dekarbonisierung

Die Politik, die neue Förderungen in Aussicht stellt, wird auch eher früher als später die Frage beantworten müssen, wie sie mit jenen Häusern umgehen will, in denen im Jahr 2040 immer noch mit Gas geheizt wird: Soll man deren Eigentümer mit Strafen belegen oder ihnen mit finanziellen Zuwendungen doch noch den Umstieg schmackhaft machen? Der zu erwartende Gaspreisanstieg wird jedenfalls nur den Mieter:innen wehtun und nicht den Vermieter:innen. Diskutiert wird ein Bonus-Malus-System, um die Dekarbonisierung von Zinshäusern attraktiv und Nichtstun unattraktiv zu machen.

Selina träumt derweil von einem Induktionsherd in ihrer WG-Küche. „Laut Hausverwaltung fehlen aber in unserem Altbau die nötigen Stromleitungen dafür.“ Sie und ihre Mitbewohnerinnen müssen also noch länger mit Gas kochen. Zumindest jetzt wieder mit einem neuen Herd. Und hoffentlich wird auch das Abluftrohr der Therme bald repariert, damit sie wieder sorgenfrei warm duschen und heizen können.