Wo Wien noch Wien gehört

Mitten im zweiten Wiener Gemeindebezirk wächst eine Stadt in der Stadt. Entlang der breiten Bruno-Marek-Allee schießen moderne Neubauten wie Pilze aus dem Boden. Alle paar Meter blitzt ein noch spärlich wirkender Jungbaum aus dem grauen Asphalt. Folgt man der Straße Richtung Norden, landet man in der Gstett‘n „Freie Mitte“: ein kleiner Park, wo Büsche die alten Gleise des ehemaligen Nordbahnhofs überwuchern. Ein Überbleibsel der Zeit, als am Gelände noch Güterzüge rollten.

• Kennst du schon?: Stadt Wien: Dutzende Posten ohne Ausschreibung vergeben

Heute ist der ehemalige Nordbahnhof Wiens größtes Stadtentwicklungsgebiet. Bis zur Fertigstellung soll die Zahl der Bewohner:innen hier auf über 25.000 steigen – so viele wie in der niederösterreichischen Bezirkshauptstadt Baden. Zehn Minuten mit dem Rad zum Stephansplatz, ein Katzensprung zur Donauinsel. Die ideale Öffi-Anbindung, viele Spielplätze und Grünflächen sowie der groß angekündigte leistbare Wohnraum machen das Gebiet für viele Menschen attraktiv – als Wohnort, aber auch als Investition.

Denn im Nordbahnviertel wurde ein grundlegender Fehler gemacht: Öffentlicher Boden wurde an private Firmen verkauft, und zwar deutlich unter dem Marktwert. Wie der Rechnungshof in einem Bericht kritisiert, verkauften die ÖBB ihre Liegenschaften im Wert von 162,70 Millionen Euro ohne öffentliche Interessent:innenensuche direkt an eine Bieter:innengemeinschaft, wie die Wiener Städtische und Tochtergesellschaften der Raiffeisen- und Oberbank. Diese erwarben 2015 große Teile des alten Bahnhofsgeländes und errichteten dort rund 10.000 Wohnungen. Der Großteil davon ist für die meisten Wiener:innen heute unleistbar.

Mit dem Verkauf verlor die Stadt ihre Gestaltungshoheit. Große Flächen gingen für die öffentliche Nutzung verloren und der Wohnraum wurde weitgehend zum Spekulationsobjekt.

Ein gravierender Fehler, sagt auch die Stadtplanerin Gabu Heindl: „Die gesamte Grundlagenforschung der Stadtplanung zeigt klar, dass öffentliche Grundstücke nicht mehr privatisiert werden sollten“, erklärt die Expertin gegenüber der WZ. Umso unverständlicher sei es, dass in einem Stadtentwicklungsgebiet ehemalige ÖBB-Flächen zu weniger als einem Drittel für den geförderten Wohnbau genutzt werden.

Wenn öffentlicher Boden verkauft wird

Heute steht das Nordbahnviertel im Kleinen dafür, was die Stadt im Großen versäumt hat: Boden im öffentlichen Besitz zu halten. Denn Stadt und Republik veräußerten immer wieder Flächen an private Investor:innen.

Die WZ hat sich deshalb die Grundstücke in öffentlicher Hand genauer angeschaut, also sowohl die Liegenschaften der Stadt Wien als auch die Gebäude der Republik Österreich. Insgesamt sind es rund 19.213 Hektar, was rund sechsmal der Fläche von Liesing entspricht. Anders ausgedrückt: Weniger als die Hälfte der städtischen Flächen, rund 46 Prozent, gehören noch der Stadt Wien. Das zeigen exklusive Daten, die die WZ durch Anfragen nach dem Informationsfreiheitsgesetz erhielt.

Diese Karte zeigt den Flächenbesitz der Stadt Wien. Dazu gehören das Rathaus, das AKH, die vielen Gemeindebauten und vor allem Grünfläche – beispielsweise der Lainzer Tiergarten und die Lobau.

Daneben besitzt Wien auch einige landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie beinahe das gesamte Verkehrsnetz. Die Alte und die Neue Donau befinden sich auch im Besitz der Stadt, nicht jedoch die Donau selbst oder der Kanal. Als „öffentliches Wassergut“ gehören sie der Republik und werden auch nicht in unserer Karte angezeigt. Insgesamt nehmen sie auch nur einen kleinen Teil der Gesamtfläche Wiens ein.

Auch Liegenschaften, die sich im Besitz der bundes- und landeseigenen Unternehmen befinden, werden nicht in der Karte eingezeichnet. Dazu gehören beispielsweise die Gebäude der Wohnungsgesellschaften, die verbleibenden ÖBB-Flächen oder der Zentralfriedhof – er gehört der Friedhöfe Wien GmbH. Wie Wiens Flächen insgesamt verteilt sind, zeigt folgende Grafik.

Nordbahnviertel: versäumte Chancen

Zurück ins Nordbahnviertel: Wie unsere Karte zeigt, befindet sich hier noch ein weiterer potenzieller Baugrund im Besitz der Stadt: der Mistplatz Zwischenbrücken. Bereits vor sechs Jahren wurde der Mistplatz geschlossen, nun soll das Areal für Wohnneubauten genutzt werden.

Nach der 2018 eingeführten Widmungskategorie müssten dann zwei Drittel der entstehenden Wohnungen gefördert sein. Im bereits bebauten Nordbahnviertel entfallen laut Angaben der Stadt nur 24 Prozent auf geförderte Wohnungen. Rund 33 Prozent sind frei finanziert. Die restlichen 42 Prozent werden als „preiswert“ bezeichnet – wobei die Mieten in dieser Kategorie je nach Bauprojekt stark variieren.

Für die Stadtplanerin Gabu Heindl ist das eine beschönigende Definition und aufgrund der damit einhergehenden erhöhten Mietpreise problematisch: „Entweder Wohnraum ist gefördert oder eben nicht“, sagt sie.

Welche Trägerschaften die tatsächlich geförderten Wohnungen errichten, entscheidet eine Fachjury: Der „wohnfonds_wien“ vergibt die Bauplätze über Bauträgerwettbewerbe und legt die Förderbedingungen fest. Grundsätzlich begrüßt Heindl diese Wettbewerbe, sie bleibt jedoch kritisch gegenüber der Einbindung privatwirtschaftlicher Akteur:innen. Denn dann ist die Wohnbauförderung zeitlich begrenzt. „Dadurch stehen wir beim geförderten Wohnbau vor denselben Problemen, die wir aktuell aus Deutschland kennen. Wenn nach 25 bis 30 Jahren die Wohnungen in den freien Markt ohne Mietzinsbeschränkung fallen und sie trotz ihres Alters oft sogar teurer werden“, warnt Heindl.

Auch Georg Prack, Wohnsprecher der Grünen Wien, kritisiert den Wohnungsmix im Nordbahnviertel, vor allem die frei finanzierten Wohnungen: „Wir sehen es problematisch, dass die Zwei-Drittel-Vorgabe hier deutlich unterschritten wird. Die Widmungskategorie an sich begrüßen wir, aber über die 60 Prozent hinaus gibt es für private Bauträger keine preislichen Einschränkungen.“

Große Immobilienbesitzer:innen bestimmen damit weiterhin die Mietpreise und treiben sie früher oder später in die Höhe. Das Problem ist aktueller denn je. Allein im zweiten Bezirk stiegen die Mieten 2025 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 17 Prozent und stadteinwärts im siebten Bezirk sogar um über 40 Prozent. Gerade Menschen in systemrelevanten Berufen können sich das Leben in Wien kaum noch leisten – das zeigt auch eine weitere Recherchekooperation der WZ mit dem Urban Journalism Network.

Was Wien verkaufte

Wie gravierend die Folgen des Verkaufsrausches von landes- oder bundeseigenen Flächen sind, bleibt unklar. Zwar veröffentlichte die Magistratsabteilung Technische Stadterneuerung (MA25) bis vor zwei Jahren noch jährlich eine Kaufpreissammlung der Wiener Liegenschaften (ein Datensatz zu Transaktionen aus dem Grundbuch), doch auf Druck von Immobilienunternehmen wurde dies eingestellt. „Verkaufsgeheimnis“, wie es hieß. Bis heute fehlt eine vollständige Liste jener Flächen, die einst der Stadt Wien und der Republik gehörten.

Ein Blick in ältere Datensätze lässt das Ausmaß zumindest erahnen: Zwischen 1982 und 2024 gingen rund 1.300 Liegenschaften aus öffentlicher Hand in privaten Besitz über. Am häufigsten handelte es sich um unbebaute Flächen – also potenziellen Raum für neue Wohnprojekte. Auch Abbruchhäuser, bestehende Mietzinshäuser, Villen, Waldflächen sowie Wein- und Kleingärten finden sich in den Daten. Zählt man die Flächen der abgetretenen Liegenschaften zusammen, summiert sich das auf rund 636 Hektar – mehr als das Doppelte der Fläche des ersten Bezirks.

Die folgende Grafik bildet die heutige Flächenverteilung der Grundstücke im Besitz der Stadt Wien ab.

Hoffnungsträger Nordwestbahnhof

Doch Fläche ist nicht gleich Fläche. Denn was unsere Analyse nicht berücksichtigt, sind die unterschiedlichen Wohngebäudetypen. Private Einfamilienhäuser am Stadtrand nehmen viel Platz ein, doch anteilig leben dort deutlich weniger Menschen als in den rund 1.800 Gemeindebauten der Stadt, die auf deutlich geringerer Fläche verhältnismäßig viele Wohnungen beherbergen.

Politik und Investor:innen richten ihre Aufmerksamkeit deshalb auf den Nordwestbahnhof, der direkt an das Nordbahnviertel angrenzt. Aktuell noch im Besitz der ÖBB, sollen im 44 Hektar großen Bahnhofsareal bis 2035 weitere 6.500 Wohnungen entstehen, die Wohnraum für rund 16.000 Menschen bieten werden. Die ÖBB haben offenbar aus ihren Fehlern gelernt: Sie verkaufen Flächen diesmal auch an die öffentliche Hand.

Judith Winder von der ÖBB-Holding AG erklärt gegenüber der WZ, dass Bauplätze für das Konzept „Gemeindebau Neu“ direkt an die Stadt verkauft werden. Auch öffentliche Grünflächen gehen in den städtischen Besitz über. Wer die übrigen Wohnprojekte realisiert, ist noch offen: „Die Bauplätze für frei finanzierte Wohnungen werden nach dem Bestbieterprinzip öffentlich ausgeschrieben, jene für den geförderten Wohnbau hingegen im Rahmen von Bauträgerwettbewerben gemäß Wohnbauförderung“, so Winder.

Im Nordwestbahnhof sieht Stadtplanerin Heindl damit eine etwas bessere Situation, insbesondere für Gemeindebauten, gemeinnützigen Wohnbau und Genossenschaftsprojekte. Eine Beteiligung privater Investor:innen empfiehlt sie in weiteren Stadtentwicklungsgebieten, wenn überhaupt, nur auf Basis von Baurechten. Damit können Investor:innen zwar am Grundstück bauen, der Boden selbst bleibt aber im öffentlichen Eigentum. Eine mögliche Maßnahme, um zunehmend unleistbare Mieten zu begrenzen.