Gleiskörper sucht Umgebung

"Es war nichts los hier", sagt die Bewohnerin des Hochhauses, die mit ihrer Familie Anfang der 1970er Jahre unter den ersten Mietern war, die dort eingezogen sind. Die Autos parkte man nebenan auf unbefestigtem Grund, "die Gören" spielten im verwachsenen Grün hinter dem Haus. In den Ferngläsern der DDR-Grenzsoldaten auf ihren Wachtürmen, hundert Meter entfernt, spiegelte sich abends die untergehende Sonne. Der heruntergekommene Lehrter Stadtbahnhof um die Ecke war die letzte S-Bahnstation auf Westberliner Gebiet in einer kaum belebten "Gstätten".

Heute bildet diese "Gstätten" die geografische Mitte der deutschen Hauptstadt. Die Straße vor dem Hochhaus ist zwar noch immer Tempo-30-Zone, doch die Taxis haben sie als Schleichweg zwischen Hauptbahnhof und Flughafen entdeckt. Lange Züge Jugendlicher mit Rollkoffer pilgern tagein, tagaus zur neuen Jugendherberge.

Berlin Hauptbahnhof

Der Lehrter Bahnhof heißt seit sechs Jahren "Berlin Hauptbahnhof" und ist eine markante Stahl-Glas-Konstruktion, in der sich die West-Ost- und eine neu angelegte Nord-Süd-Linie kreuzen. Anfangs wurde das Bauwerk auf der grünen Wiese in Sichtweite von Bundeskanzleramt und Krankenhaus Charité wegen seiner Solitärlage bespöttelt, doch zaghaft schließen sich die Baulücken, wächst ein neues Stadtviertel im Herzen der Hauptstadt heran. Die letzten Filetstücke in Berlins Zentrum werden besiedelt. Ein Unternehmen aus Österreich vermarktet sie.

"Wir bauen Brücken", sagt Wilhelm Brandt von CA-Immo Deutschland beim Spaziergang über das noch immer sehr inhomogene Gelände. Die von der drei Jahrzehnte existierenden Berliner Mauer hinterlassene Schneise ist hier noch deutlich erkennbar. Auch mental ist die Trennung gegenwärtig: Mitunter wirkt es, als stünden die Stadtteile, die inzwischen sogar ein Bezirk geworden sind, an ihrer Nahtstelle noch immer mit dem Rücken zueinander.

Ende 2007 hatte CA-Immo die deutsche Vivico um eine Milliarde Euro erworben. Diese war eine Art Treuhand des Bundes zur Verwertung von Eisenbahnimmobilien, 1996 gegründet, um rund 3000 ehemalige Bahnliegenschaften zu verkaufen.

So begann CA-Immo mit dem 18 Hektar großen Projekt Arnulfpark hinter dem Münchener Hauptbahnhof, das inzwischen fast abgeschlossen ist. "Wir machen klassische Quartierentwicklung und fangen bei Null an", sagt Wilhelm Brandt. In München tat sich CA-Immo zu Beginn mit Wohnbaufirmen als Partnern zusammen. "Nachhaltiges Bauen ist bei uns immer dabei", sagt Brandt. Wenn gebaut wird, dann sind es bei CA-Immo stets zertifizierungsfähige Objekte.

So auch beim Europaviertel in Frankfurt am Main, zwischen Messe Westend und dem Hauptbahnhof: Gerade wurde hier Deutschlands vierthöchstes Hochhaus fertiggestellt, der Tower 185, ebenfalls ein "Green Building". Von den 20 Hektar des ehemaligen Güterbahnhofs ist der Großteil schon verkauft. Es entstehen ein Einkaufs- und Kongresszentrum sowie Wohnraum in zentraler Lage. In zwei Jahren ist das Projekt fertig.

Für ein Joint Venture mit dem Mainzer Zollhafen hat CA-Immo einen Wettbewerb gewonnen. Kleinere Projekte realisiert sie außerdem in Regensburg, Düsseldorf und München. In Berlin ist sie für die neue Deutschland-Vertriebszentrale von Mercedes-Benz zuständig und die Vermarktung eines ehemaligen Truppenübungsplatzes im Stadtteil Lichterfelde Süd.

Doch CA-Immo hat nicht alle ehemaligen Grundstücke der Deutschen Bahn übernommen, nicht jede Verladeanlage im Osten des Landes. In der DDR hatte der Güterumschlag auf der Bahn eine große Rolle gespielt, nach der Wende änderte sich das schlagartig. An vielen Stationen in den neuen Bundesländern liegen noch heute weite Flächen überwucherter Gleisanlagen. "Vivico hatte sich als Quartiersentwickler zu profilieren", sagt CA-Immo-Sprecher Brandt. "Da nahmen wir eine Portfoliobereinigung vor." Zahl und Umfang der Grundstücke, die von CA-Immo übernommen wurden, seien für sie maßgeschneidert geworden. "Als der Reifegrad da war, haben wir gesagt, wir kaufen Vivico."

Derzeit prominentestes Projekt des Entwicklers mit österreichischen Wurzeln ist die "Europacity", jenes 40-Hektar-Projekt zur Entwicklung eines neuen Quartiers rund um den Berliner Hauptbahnhof - am ehemaligen Mauerstreifen. Die Straßenzüge südlich der Station, die einzelne Grundstücke umgeben, existieren schon, ebenso wie ein Hotel direkt neben dem Bahnhofsgebäude, dessen architektonische Einfallslosigkeit aufgrund solcher Nachbarschaft besonders störend ins Auge fällt. "Das Grundstück wurde an einen Entwickler verkauft", wehrt Brandt ab.

Hotels für die Mitte

Schräg gegenüber baut CA-Immo selbst ein Intercityhotel. 30 Meter wird es hoch, wird 410 Zimmer anbieten und in eineinhalb Jahren fertig sein. Daneben errichtet ein österreichischer Projektentwickler ein Steigenberger-Hotel. "Drei Hotels nebeneinander stören nicht", beruhigt Wilhelm Brandt. "Wir sind in der Mitte von Berlin, zum Reichstag sind es zehn Minuten." Und in ein paar Monaten ist man in weniger als einer halben Stunde mit dem Zug am neuen Flughafen. Argumente, die für den Standort sprächen.

Die Fläche hinter den Hotels hat CA-Immo an ein Unternehmen verkauft, das dort eine der Gesundheit gewidmete Einrichtung hochziehen will. Schließlich soll an einer Seite des Bahnhofsvorplatzes ein freistehendes Gebäude errichtet werden, das Brandt als "außergewöhnlich für Berlin" bezeichnet und das als Single Tenant vermarktet werden soll: ein Würfel, ein Cube, in dem ein einziger Mieter seine Büros unterbringt. Einzigartig wird es bestimmt, wenn der Blick aus dem Besprechungszimmer über die Spree auf Bundeskanzleramt und Reichstag fällt. Ein maßgeschneidertes Gebäude verspricht CA-Immo. Spekulativen Vertrieb werde es nicht geben.

Damit wird die eine Seite des Berliner Hauptbahnhofs verbaut sein. Dennoch wird das Stationsgebäude nicht hinter Hochhausfassaden verschwinden - so wie auf dessen anderer Seite, wo der breite Vorplatz erhalten bleibt. Die Europacity setzt sich erst jenseits der Straße fort.

Ein schon jetzt sichtbares Zeichen auf dieser nördlichen Seite des Hauptbahnhofs ist der Tour Total, die Deutschlandzentrale des französischen Erdölkonzerns Elf-Total. 69 Meter hoch wird das 17-geschoßige Gebäude und soll noch vor dem Sommer fertig werden. Mit der aufgrund ökologischen Bauens eingesparten Energie könnten laut CA-Immo 32 Einfamilienhäuser versorgt werden.

Rund um den Turm muss man allerdings die Augen noch zusammendrücken und viel Phantasie einsetzen, um zu erahnen, wie das künftige Stadtviertel aussehen soll. Denn jenseits des Bahnhofsvorplatzes graben sich noch Baumaschinen für eine künftige S-Bahnverbindung ins matschige Erdreich, wuchert Gestrüpp, dehnt sich eine weite Kopfsteinfläche aus, die früher zu einem Güterbahnhof, einer Fisch-Import-Export-Firma und Lagerhallen gehörte. In einer von ihnen hat sich einer von Berlins namhaften Clubs zur Zwischennutzung einquartiert.

Man spürt an diesem Ort noch einen Hauch von dem, was bis vor wenigen Jahren die Nachwende-Stadt geprägt hat: das Provisorische, das Experimentieren vor dem Entstehen von Neuem. An dieser sensiblen Nahtstelle im Zentrum der Stadt scheint man sich an das Endgültige fast ehrfürchtig herantasten zu wollen.

"Wir müssen die Menschen überzeugen, dass daraus etwas werden kann", sagt Brandt beim Spaziergang über die Brache, die eine erstklassige Kulisse für einen "Tatort" abgeben könnte. "Das ist die Herausforderung. Das Markenversprechen muss erst viel später kommen." Und so habe CA-Immo Standortkonferenzen für die Anrainer rundum organisiert, als der Entwickler selbst noch nicht wusste, was aus dem riesigen Gelände werden sollte. Von der Einbindung der Menschen hätte das Unternehmen profitiert, weil es einiges von den "Ureinwohnern" erfahren habe.

Aber auch bei Investoren und Partnern müsse Vertrauen in den Sinn eines solchen Großprojekts geschaffen werden, wo man sich nur schwer vorstellen kann, wie es einmal aussehen könnte: hochwertiges Innenstadtquartier statt vernachlässigter Randlage.

Entlang der Mauer

Auf dieser Seite des Hauptbahnhofs soll sich die Europacity als längliche Fläche vom Stations-Vorplatz nach Norden ziehen, entlang der einstigen Mauer-Schneise: Auf der einen Seite die eingangs erwähnten Hochhäuser als Ende der West-Welt, auf der anderen Seite ein Schifffahrtskanal zur Spree, der einst die Grenze zwischen Ost- und Westteil der Stadt gebildet hatte.

Hier liegt direkt am Wasser der frühere Hamburger Bahnhof, heute das Museum für Gegenwart, in einer benachbarten Halle ist die Flick-Sammlung untergebracht. Vor drei Jahren sind Galerien in eine ehemalige Lagerhalle gezogen. Dieser Kunstcampus soll weiter wachsen.

Weiter nördlich werden entlang des Schifffahrtskanals Wohnhäuser anschließen. Zielgruppe sind die Verfechter von Lohas (Lifestyle of Health and Sustainability), also Menschen, die sich gesund ernähren und gesund wohnen wollen. Wohnraum war nach der Wende in Berlin reichlich vorhanden. Nun aber wird es enger, die Preise für Mieten und Eigentum ziehen auch in der deutschen Hauptstadt an.

Im Bereich dieses neuen Wohnviertels soll ein kleiner Stadthafen entstehen, wo man auch mit dem Boot anlegen können wird. "Aber nicht für Yachten, das kommt in Berlin nicht gut", schränkt Wilhelm Brandt ein. Man wolle weg von Monostrukturen, selbst im Hafenbereich ist Mischnutzung geplant.

Über den Schifffahrtskanal ist der Bau von Fußgängerbrücken geplant. Dann sollen die in Rufweite liegenden Wohngegenden direkt miteinander verbunden werden, zwei Welten zu einem einheitlichen Stadtviertel zusammenwachsen: Zu "einem neuen Stück Berlin mit eigenem Erscheinungsbild", wie es sich die Quartiersentwickler erhoffen.

Stefan May geboren 1961, Jurist, Journalist und Buchautor, lebt in Berlin und Wien.