Wien. Ein Hotel ist das Beste, was dem Gebäude aus den 60er Jahren passieren konnte. Der ehemalige Sitz von Hoffmann-La Roche - später Novartis - neben dem alten Wiener Südbahnhof stand nach dem Auszug des Pharmakonzerns jahrelang ohne Mieter da - zu sehr hatten sich die Anforderungen an zeitgemäße Büroräume geändert. 2011 wurde das Gebäude schließlich zum Hotel Daniel umgebaut - und erstrahlt nun als Hotel "ganz neuen Typs" in neuem Glanz.

In Wien stieg die Leerstandsrate von Büros Ende 2011 auf ungewöhnliche 6,1 Prozent. Für 2012 erwarten Immobilienentwickler noch ein weiteres Anziehen auf 6,5 Prozent. Besonders davon betroffen sind ältere Büroobjekte aus den 60er und 70er Jahren. Hintergrund: "Derzeit übersiedeln viele heimische Unternehmen von ihren alten Standorten in neu errichtete Büro-Viertel", berichtet Ökonomin Alexandra Ehrenberger von EHL Immobilien.

Extrem nachgefragt seien die Büro-Achsen Lasallestraße, Wienerberg, Rivergate, Wien West und Erdberg. Aufgrund der optimaleren Grundrisse werden durch die Übersiedelung 10 bis 15 Prozent weniger Mietfläche benötigt, betont Ehrenberger. Dadurch sinken die Mietkosten. Die energieeffiziente Bauweise der neuen Büro-Cities - meist mit "Green Building"-Zertifikaten - ermöglicht es, Betriebskosten zu sparen. Die Palette der Übersiedler ist bunt gemischt: Medienunternehmen, Banken, Rechtsanwaltskanzleien, Industrieunternehmen, öffentliche Gebäude.

Neueröffnungen 2012: Vom ersten Bezirk bis zur Donau
Durch den Abzug geraten die alten Bauten - oft in Lagen ohne U-Bahn-Anbindung - zunehmend unter Druck: Diese Gebäude haben laut Büromarktexperten nur nach umfassenden Generalsanierungen und Modernisierungen realistische Chancen auf eine Wiedervermietung.

Um lange Leerstandszeiten und Mietausfälle zu verhindern, sollten die Hauseigentümer zudem interessierten Mietern "Benefits" anbieten, rät Constanze Daburon vom internationalen Immobiliendienstleister CBRE. Möglich sei etwa eine "mietfreie Zeit von drei bis sechs Monaten" oder die "Finanzierung des Mieterausbaus, bei dem etwa neue Wände oder Glastüren eingebaut werden". Beißt kein Unternehmen an, dann könnte man sich noch überlegen, die Alt-Gebäude in Wohnungen oder Low-Budget-Hotels umzubauen.

Dass sich der Büromarkt in den weniger gefragten Lagen von selbst wieder erholt, ist unwahrscheinlich. Denn 2012 kommen laut CBRE 178.000 m² (exklusive Generalsanierungen) neue Büroflächen auf den Markt. Verglichen mit dem Wert von 2011 bedeutet dies einen Anstieg um 40 Prozent. Die meisten Projekte werden 2012 in der Innenstadt, gefolgt von der Donau City Lassallestraße und im Norden fertiggestellt. Dazu zählen unter anderen die Büroprojekte Wien Mitte (cirka 61.000 m²), space2move (Phase 1) im 19. Bezirk (circa 26.000 m²) und Green Works in der Lassallestraße (circa 20.000 m²).

Die Mietpreise halten sich trotz des ergiebigen Immobilienangebots konstant: Für erstklassig ausgestattete Flächen waren gegen Jahresende in der Wiener Innenstadt Mieten von rund 24 Euro pro Quadratmeter im Monat erzielbar. Im Norden, Süden und Westen können Büros ab 8,75 Euro monatlich bezogen werden.