• vom 01.06.2017, 14:03 Uhr

Recht

Update: 01.06.2017, 16:00 Uhr

Wohnen

Die neuen Pflichten der Makler




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Von Nevena Shotekova-Zöchling

  • Über die Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers und inwieweit diese nun verschärft worden sind.

- © Fotolia/steheap

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Über die Höhe der Provisionen der Immobilienmakler wird oft geklagt: Aus welchem Grund muss nun die dreifache Miete beziehungsweise müssen drei Prozent des Kaufpreises sofort bei Vertragsabschluss bezahlt werden? Der Makler habe schließlich "nur" die Wohnung gezeigt, wofür schuldet dann der Käufer respektive der Mieter diese Beträge?, fragen sich viele.

Oft übersehen wird allerdings, dass der Immobilienmakler nicht nur seine Provision erhalten darf, sondern auch eine Haftung dafür trägt: Er muss den Mieter oder Käufer als Auftraggeber über sämtliche Umstände aufklären, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Die entscheidungsrelevanten Umstände sowie die Grundsatzinformationen müssen dem Mieter respektive Käufer zur Verfügung gestellt werden, damit dieser seine Kaufentscheidung treffen kann. Da der Makler als Sachverständiger gilt, wird von ihm erwartet, über einschlägige Probleme des Objekts Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen.

Angaben über Objekte müssen richtig und vollständig sein

In der jüngeren Rechtsprechung werden nun vom OGH die Aufklärungspflichten des Maklers verschärft, insbesondere wenn eine der Vertragsparteien Verbraucher ist. Demnach soll der Makler den Verbraucher sowohl über die Beschaffenheit des Objekts als auch über dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren. Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Verbraucher nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder unvollständig sind.

Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers besteht jedoch laut ständiger Rechtsprechung nicht: Hat er keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben. Dabei darf er aber beim Mieter oder Käufer nicht den Eindruck erwecken, den Wahrheitsgehalt dieser Informationen überprüft zu haben. Schon vorab hat sich der Immobilienmakler zu informieren, zu welchem Zweck der Erwerber beziehungsweise der Mieter das Objekt später verwenden will.

An erster Stelle steht daher die obligatorische Einsicht ins Grundbuch zwecks Erkundung von Dienstbarkeiten sowie Pfandrechten Dritter. Grundsätzlich muss sich der Makler aber auch informieren, ob außerbücherliche Lasten wie zum Beispiel Mieterechte Dritter bestehen. Dabei muss er den Kunden zumindest über die wichtigen Vorteile und Nachteile des Objektes aufklären.

Zu den wesentlichen Umständen über den Geschäftsabschluss zählen nach der Rechtsprechung auch Informationen über das Vorhandensein von behördlichen Genehmigungen: Der Immobilienmakler hat darüber aufzuklären, ob die Nutzung des Gebäudes zum Beispiel zu Wohnzwecken rechtlich möglich ist, ob also die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen vorliegen.

Es wird daher vom Makler verlangt, den Verkäufer nach entsprechenden Bescheiden zu fragen und diese sich vorlegen zu lassen. Erhält der Makler diese nicht, liegt es am Makler, bei den Behörden selber nachzuschauen - etwa im Bauakt Einsicht zu nehmen - oder aber den Interessenten zu warnen.

Besonderheiten des Vertrags müssen erklärt werden

Bei Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher wird der Immobilienmakler nach der Rechtsprechung zumindest den Wohnungseigentumsvertrag einsehen und den Käufer über wesentliche Besonderheiten dieses Vertrags aufklären müssen, wie etwa bei Bestehen eines abweichenden Aufteilungsschlüssels der Betriebskosten oder einer ungewöhnlichen Benützungsregelung zwischen den Wohnungseigentümern.

Im vorliegenden Fall sollte der Makler insbesondere prüfen, welche Räume und Flächen Zubehörwohnungseigentum sind oder aufgrund einer wirksamen Benützungsregelung nur vom Käufer der Eigentumswohnung benützt werden dürfen. Der Makler hatte ausdrücklich zugesagt, dass für den Wellness-Bereich ein Nutzungsrecht bestehe. Es hätte sich aber entgegen dieser Zusicherung nur um ein jederzeit widerrufbares bloßes Entgegenkommen des Voreigentümers gehandelt.

Nach der Rechtsprechung muss der Verbraucher weiter über die Beschaffenheit eines Hauses sowie über Immissionen von Nachbargrundstücken informiert werden, soweit diese Umstände dem Laien nicht erkennbar sind. Der Mangel an Sonneneinstrahlung während mehrerer Wochen im Winter ist ein erheblicher Nachteil, wenn der Makler den Mieter diesbezüglich falsch informiert und die Sonneneinstrahlung zugesichert hat. In diesem Fall hat der OGH entschieden, dass die Pflichtverletzung seitens des Maklers zu einer Provisionsminderung berechtigt.

Die unrichtige Angabe des Maklers in einer anderen Entscheidung wurde auch als Verletzung der Aufklärungspflicht beurteilt: Der Makler hatte angegeben, dass die Heizanlage im Haus bereits erneuert wurde, obwohl zwar der Allesbrenner neuwertig war und bis auf drei alle Radiatoren erneuert waren, der Gaskessel jedoch schon 17 Jahre alt und nicht erneuert worden war. In diesem Fall war der Provisionsanspruch des Maklers wegen mangelnder Verdienstlichkeit zu mäßigen.

Wenn dem Immobilienmakler bekannt gegeben wird, oder sogar wenn er selbst erkennen kann, dass das Objekt für bestimmte gewerbliche Tätigkeit verwendet werden soll, muss er nach der Rechtsprechung den künftigen Mieter über die grundsätzliche Eignung des Objektes aufklären, insbesondere, ob sich das Objekt für den bestimmten Zweck eignet.

Immer wieder fraglich in der Praxis sind die Zulässigkeit freier Mietzinsbildung sowie die Höhe der Betriebskosten. Der Makler wird den Mieter über die wesentlichen Umstände des Mietvertragsabschlusses aufklären müssen, insbesondere dahingehend, ob aufgrund zum Beispiel förderrechtlicher Bestimmungen keine freie Mietzinsbildung besteht.

Werden Aufklärungsvorschriften nicht eingehalten, kann der Makler den Provisionsanspruch verlieren und sich Schadenersatzansprüchen ausgesetzt sehen.

Information

Nevena Shotekova-Zöchling ist Rechtsanwältin bei Robathin & Partner Rechtsanwalts KG und spezialisiert auf Immobilienrecht, Unternehmensrecht und Vertragsrecht.
office@robathin.at; www.robathin.at

In der Regel wird bei wesentlichen Verstößen gegen die Aufklärungspflichten der Provisionsanspruch des Maklers vom Richter bis zu einem gänzlichen Entfall der Provision gemäßigt. Ähnlich der Vertragsstrafe ist der Provisionsanspruch des Maklers bei schuldhafter Pflichtverletzung auch dann zu mäßigen, wenn kein Schaden eingetreten ist.

Daher empfiehlt sich zwecks späterer Beweisführung, sämtliche für den Vertragsabschluss relevante Umstände schriftlich festzuhalten.

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Copyright © Wiener Zeitung Online 2017
Dokument erstellt am 2017-06-01 14:09:08
Letzte ─nderung am 2017-06-01 16:00:11



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