• vom 13.09.2016, 15:49 Uhr

Stadt & Land

Update: 13.09.2016, 16:57 Uhr

Raumordnung

Wenn die Reserve zur Last wird








Von Michael Maxian

  • Gastbeitrag
  • In Österreich wird neues Bauland gewidmet, obwohl viele gewidmete Flächen unbebaut sind.



Alleine in Niederösterreich ist ein Viertel der Baulandfläche unbebaut.

Alleine in Niederösterreich ist ein Viertel der Baulandfläche unbebaut.© Rosner Alleine in Niederösterreich ist ein Viertel der Baulandfläche unbebaut.© Rosner

Alle reden vom Bodensparen, vom Sparen bei den Infrastrukturkosten, von kompakten, verdichteten Siedlungsstrukturen, Siedlungen mit kurzen Wegen, vom Schutz der Landschaft. Die Realität sieht anders aus: Gebaut wird überwiegend an den Ortsrändern, die sich weiter in die Landschaft vorschieben, obwohl innerhalb der Siedlung jede Menge an unbebauten Baulandflächen vorhanden sind.

Diese Lücken, die die Siedlungsstruktur zu einem Käse mit Löchern machen, heißen Baulandreserven. Und im Extremfall weisen sie mehr Löcher als Käse auf. Das wundert den Bürger und er fragt sich, ob die verantwortlichen Lokalpolitiker keine Ahnung von einer qualitätsvollen Raumplanung hätten. Doch, das haben sie. Planen ist ja nicht schwer, unglaublich schwierig ist es aber, die schönen Pläne zu realisieren.

Information

Michael Maxian arbeitet seit 40 Jahren als Raumplaner. Er war lange Zeit im Amt der NÖ Landesregierung beschäftigt und ist nun als Konsulent und Universitätslektor tätig.



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Die Ursache für die vielen Baulücken ist die mangelnde Verfügbarkeit von Grund und Boden (im Fachjargon auch als "Baulandhortung" bezeichnet). Da in den meisten Bundesländern die Raumordnungsgesetze keinen Zwang kennen, Baulandflächen innerhalb einer bestimmten Frist bebauen zu müssen, bleiben diese oft jahrzehntelang ungenutzt. Damit dann die Bautätigkeit nicht ganz zum Erliegen kommt, wird an verfügbaren Standorten neues Bauland gewidmet. Das löst aber nicht das Problem der durchlöcherten Siedlungsstrukturen, sondern führt nur dazu, dass gewaltige Baulandmengen im Flächenwidmungsplan mitgeschleppt werden.



Ein Viertel ist unbebaut

In Niederösterreich beispielsweise ist derzeit rund ein Viertel der gesamten Baulandflächen noch unbebaut. Betrachtet man dabei nur jene Flächen, die als Wohnbauland gewidmet und damit für Wohnzwecke nutzbar sind, so sind dies 13.500 Hektar, was einer Baulandreserve von 21,5 Prozent entspricht. Darauf würden sich bei einer Wohndichte von 33,4 Einwohner pro Hektar (niederösterreichischer Durchschnitt) circa 451.000 zusätzliche Einwohner unterbringen lassen. Das entspricht dem Baulandbedarf der kommenden 50 Jahre.

Wenn es also gelingt, die blockierten Baulandreserven verfügbar zu machen, bräuchten die Gemeinden zumindest ein halbes Jahrhundert lang keine zusätzlichen Baulandwidmungen mehr.

Dazu kommt ein finanzielles Problem: Liegen die Baulandreserven nicht am Ortsrand, sondern innerhalb der bebauten Strukturen, haben die Gemeinden bereits viel Geld für Errichtung und Erhaltung der Infrastruktur ausgegeben. Das schmerzt in Zeiten knapper Finanzmittel.

Warum Bauland von den Grundeigentümern blockiert wird, hat viele Ursachen.

Grundbesitz ist eine relativ sichere Kapitalanlage. Das galt schon immer. Seit die Sparbücher aber keine relevanten Zinsen mehr bringen und die weltweite Finanzkrise das Vertrauen in papierene Anlageformen erschüttert hat, wird der Bodenmarkt gestürmt. Diese Leute wollen nicht bauen, sondern Geld anlegen.

Die Grundstücke werden für den familieneigenen Bedarf aufgehoben. Besonders im ländlichen Raum ist man gewohnt, generationenweit vorauszudenken und für den künftigen Baulandbedarf der eigenen Kinder und Enkelkinder vorzusorgen (selbst wenn Letztere noch nicht auf der Welt sind). Diese Flächen kommen daher gar nicht auf den Markt.

Das eigene Refugium wird abgesichert. Wer nicht will, dass die Nachbarn in den Garten schauen können oder sich die schöne Aussicht erhalten will, kauft bei ausreichender Finanzkraft die betreffenden Grundstücke einfach dazu. Solche Flächen kommen erst auf den Markt, wenn die Erben alles zu Geld machen.

Häufig sind auch schlechte Grundstückskonfigurationen: Die vorhandene Parzellenstruktur ist für sinnvolle Bauplätze ungeeignet. Solange sich die Grundeigentümer nicht auf eine Baulandumlegung (das ist die gemeinsame Neuordnung ihrer Grundstücke) einigen, bleiben diese Baulandflächen blockiert.

Bauplätze wären zwar zu kaufen, aber der Preis ist für den örtlichen Bedarf zu hoch. Wenn der Grundeigentümer mit dem Preis nicht nachgeben will (weil er nicht verkaufen muss), bleiben auch in diesem Fall die Baulandflächen ungenutzt.

Zur Mobilisierung der Baulandreserven gibt es kein Allheilmittel - nur verschiedene Maßnahmen mit Vor- und Nachteilen: Ein genereller Bauzwang innerhalb einer bestimmten Frist zeigt wohl Wirkung, erschwert aber auch die berechtigte langfristige Vorsorge, wie sie nicht nur private Personen, sondern auch Gemeinden oder Wohnbaugenossenschaften benötigen können.

Steuer auf Grundstücke?

Ähnliches gilt für die Idee, unbebaute Baulandflächen mit einer Steuer zu belegen, die deutlich mehr als den Wertzuwachs abschöpft und damit zu einem realen Verlust des eingesetzten Kapitals führt. Bei der Umsetzung taucht eine Fülle an technischen Problemen sowie eine gewaltige politische Brisanz auf. Niederösterreich hatte 1990 unter der Bezeichnung "Infrastrukturabgabe" den Versuch unternommen, auf der Grundlage des Raumordnungsgesetzes des Landes eine "Besteuerung" des ungenutzten Baulandes einzuführen, die von den Gemeinden einzuheben gewesen wäre. Obwohl sich im Vorfeld dieser Abgabe gezeigt hat, dass der Bodenmarkt damit in Bewegung kommen kann, wurde der Druck auf die Politik offenbar doch zu groß. Die Infrastrukturabgabe wurde kurz vor ihrer erstmaligen Einhebung wieder aus dem Gesetz gestrichen.

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Dokument erstellt am 2016-09-13 15:53:10
Letzte ─nderung am 2016-09-13 16:57:18



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