Umwidmung: Auch in Pyhra dealt der Bürgermeister mit Grundstücken

Pyhra ist ein Nest. Eine verschlafene Gemeinde im Hügelland des Mostviertels. Feuerwehr, Fußballplatz, Altstoffsammelzentrum, viele Felder, sehr viele Einfamilienhäuser, ein ADEG. Die Raiffeisenbank steht neben der Pfarrkirche. Im Gasthaus gibt es Schnitzel und Bier. Im Gemeinderat hat die ÖVP die Absolute. Pyhra ist ein Ort unter vielen. Eine stinknormale Gemeinde in Niederösterreich.

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Der Bürgermeister von Pyhra heißt Günter Schaubach (ÖVP). Er ist seit 2017 im Amt. Schaubach ist ein emsiger Mann, er brachte das Glasfaser-Netz in die Gemeinde, baute eine Mountainbike-Strecke, tanzte am Ball der Landjugend. Bei der Eröffnung des Badeteichs köpfelte er vom Sprungturm. Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner (ÖVP) schaute ihm vom Liegestuhl aus zu. Für Lokalblätter posiert Schaubach gern im Trachtensakko. So weit, so normal. Schaubach, der gewöhnliche Ortschef eines gewöhnlichen Ortes.

Nun ja, ganz so gewöhnlich, wie der erste Blick vermuten lässt, ist Schaubach nicht. In dem geschäftigen Bürgermeister steckt ein geschäftstüchtiger Immobilienhai. Schaubach besitzt Grundstücke über die ganze Gemeinde verstreut. Er hat sie Bürger:innen, meist alten Leuten, aber auch der Gemeinde selbst, abgekauft. Sein Bürgermeister-Amt hilft dem Geschäft. Eine Umwidmung brachte Schaubach viel Geld. Ein Deal mit dem Gemeindeverband auch.

Erinnerungen an Alfred Riedl

„Klein-Riedl“ nennen ihn die Einheimischen hinter vorgehaltener Hand. Die Grundstücks-Deals des Bürgermeisters von Grafenwörth, Alfred Riedl (ÖVP), sorgten vergangenen Sommer für Aufsehen und führten zu seinem Rücktritt als Präsident des Österreichischen Gemeindebundes. Schaubachs Geschäfte erinnern frappant daran.

Wie Riedl schlug auch der Privatmann Schaubach Profit aus einer Umwidmung. Sie steigerte den Wert einer unscheinbaren Brache im Zentrum von Pyhra. Von seinem Büro aus kann sie der Bürgermeister sehen. 2.500 Quadratmeter ist die Fläche groß. Ein Teil ist geschottert, der andere eine Wiese. Daneben betreibt die „Hörhan und Marchat Tankstopp GmbH“ eine private Tankstelle samt gemütlichem Beisl. Vor drei Jahren gehörte die Brache noch der Firma.

„Wir wollten sie verkaufen“, sagt Franz Marchat, einer der beiden Geschäftsführer und Miteigentümer, zur WZ. Mehrere Wohnbaugenossenschaften, darunter die Gemeinnützige Donau-Ennstaler Siedlungs-Aktiengesellschaft (Gedesag), hätten sich dafür interessiert. Doch es gab ein Problem: die Bauklasse. Sie legt fest, wie hoch ein Gebäude errichtet werden darf. Die Rechnung ist einfach: Je höher die Bauklasse, desto wertvoller das Grundstück. Zum damaligen Zeitpunkt waren auf der Brache maximal zwei Stockwerke erlaubt. „Eine höhere Bauklasse wäre der Gedesag mehr Geld wert gewesen“, sagt Marchat.

Eine Widmung für den Bürgermeister

Also ging er aufs Gemeindeamt und beantragte eine Umwidmung. Schaubach bestätigt den Antrag gegenüber der WZ. Doch die Gemeinde winkte bereits im Vorfeld ab. „Der Bauamtsleiter hat mir gesagt, für die nächsten zehn Jahre ist eine Umwidmung undenkbar“, sagt Marchat. So lang wollten er und sein Partner nicht warten. Sie beschließen, das Grundstück zu verkaufen. Neben der Gedesag zeigt auch der Bürgermeister Interesse – und erhält den Zuschlag.

„Schaubach und die Gedesag haben in etwa das Gleiche geboten. Ich dachte mir, wenn ich an den Bürgermeister verkaufe, kann ich vielleicht mitreden“, sagt Marchat. Am 17. April 2020 verkaufte die „Hörhan und Marchat Tankstopp GmbH“ das Grundstück an Schaubach. 373.900 Euro zahlt der Bürgermeister dafür. Der Kaufvertrag liegt der WZ vor.

Der Wert des Grundstücks sollte schnell steigen. Denn kaum war die Tinte am Kaufvertrag trocken, war eine Umwidmung plötzlich sehr wohl denkbar. Am 30. Juni 2020 – zwei Monate nach dem Verkauf – widmete der Gemeinderat einen Teil des Grundstücks in Bauklasse 3 um. Laut Protokoll verließ Schaubach für die Abstimmung den Sitzungssaal. 14 Gemeinderät:innen stimmten dafür, die drei der Neos enthielten sich. Bis zu elf Meter und vier Stockwerke hohe Gebäude können auf der Brache nun errichtet werden.

222.000 Euro für den Bürgermeister

Ihr neuer Eigentümer, Bürgermeister Schaubach, verkaufte das umgewidmete Grundstück am 9. November 2021 weiter – an die Gedesag, jene Bauträgerin, die schon mit der „Hörhan und Marchat Tankstopp GmbH“ in Verhandlungen stand. Doch das gute Geschäft sollte Schaubach machen. Für die höhere Bauklasse griff die Gedesag tief in die Tasche. 596.000 Euro zahlte die Bauträgerin für die Immobilie. Schaubach verdiente vor Steuern und Abgaben 222.100 Euro. Er bestätigt den Kauf gegenüber der WZ. Die Gedesag will sich „zu einzelnen Projekten aus Datenschutzgründen grundsätzlich nicht äußern“, wie uns Vorständin Doris Molnar am Telefon sagt.

Fest steht, der Deal hinter der Tankstelle war nicht der einzige, aus dem Schaubach Profit schlug. Erst vor wenigen Wochen verkaufte er dem eigenen Gemeindeverband für Umweltschutz und Abgabeneinhebung (GVU) ein Feld um mehr als 100.000 Euro. Früher war es im Besitz der Gemeinde. Sie hat es Schaubach vor Jahren um einen Bruchteil verkauft.

Um zu erklären, wieso ausgerechnet Schaubach das Geld kassierte, müssen wir ausholen.

Das Geschäft mit dem Gemeindeverband

Im Osten des Gemeindezentrums liegt der Fußballplatz des SC Schaubach Pyhra, benannt nach seinem Sponsor, Bürgermeister Schaubach. Gleich daneben entsorgen die Bürger:innen von Pyhra im Altstoffsammelzentrum (ASZ) ihren Müll.

Das ASZ betreibt der GVU in St. Pölten. Der Verband wird von seinen 37 Mitgliedsgemeinden finanziert. Phyra ist eine von ihnen. Die Bürger:innen zahlen Abgaben und können dafür leere Weinflaschen, kaputte Mixer, Sperrmüll ins ASZ bringen. Doch dort wird es langsam eng. Die Gemeinde braucht eine größere Sammelstelle. Die will der GVU bauen.

Dafür hat ihm die Gemeinde die Grundstücke verkauft, auf dem das alte Zentrum steht. Doch die kommunalen Flächen reichten nicht aus, der GVU musste auch den Teil eines angrenzenden Feldes kaufen. Dessen Besitzer, ein ansässiger Bauer, erklärte sich grundsätzlich bereit, Land abzugeben. Um seinen Betrieb aufrecht erhalten zu können, forderte er jedoch eine Ausgleichsfläche. Schließlich wollen seine Kühe weiterhin Gras fressen. Der GVU musste also einen Grund erwerben, den er mit dem Bauern tauschen konnte. Der Bauer bestand auf ein bestimmtes Feld, eine 5.429 Quadratmeter große Fläche. Sie gehörte Bürgermeister Schaubach.

Ein Schild zeigt den Namen des Fußballvereins Sportclub Schaubach Pyhra. — Der örtliche Fußballballverein wird von Schaubachs Firma gesponsert.

Vom Gemeindegrund zum Goldesel des Bürgermeisters

108.508 Euro zahlte ihm der GVU für den Acker – 20 Euro pro Quadratmeter. Detail am Rande: Der Obmann des GVU St. Pölten ist Franz Hagenauer, ÖVP-Gemeinderat in Pyhra und Bruder des besagten Bauern. Franz Hagenauer will sich aus dem Geschäft herausgehalten haben. „Ich erklärte mich gegenüber dem Vorstand als Gemeinderat von Pyhra und Bruder des involvierten Bauern als doppelt befangen und war bei den Verhandlungen nicht anwesend“, sagt er zur WZ. Den Kaufvertrag unterzeichnete er trotzdem. Er ist noch frisch. Im Grundbuch sind die neuen Besitzer noch nicht vermerkt. Die Grundverkehrsbehörde muss das Geschäft erst absegnen. Bis dahin sind die Verkäufe nicht rechtens.

Schaubach stimmt dem Verkauf seines Feldes „zum Wohle der Gemeinde“ zu, wie er in der Gemeinderatssitzung am 26. September 2023 – laut Protokoll – sagte. Was Schaubach nicht sagte: Das Feld gehörte einmal der Gemeinde selbst. Er hat es ihr am 5. August 2011 abgekauft – um fünf Euro pro Quadratmeter. Damals war Schaubach noch einfacher Gemeinderat. „Ich habe die Grundstücke von der Gemeinde gekauft“, sagt Schaubach zur WZ. „Ich war Bestbieter bei einer öffentlichen Versteigerung vor mehr als zehn Jahren.“

Der Grundstückssammler

Bürgermeister Schaubach sammelt schon lang Grundstücke in der eigenen Gemeinde. Wir wissen von Wäldern, Wiesen, Wohnungen, Baugründen, Einfamilienhäusern – dutzende Parzellen in bester Lage. Die meisten davon hat er in den vergangenen Jahren erworben.

2019 kaufte er einem pensionierten Ehepaar ein Haus ab, 2020 auch. 2021 kaufte er einem 81-jährigen Mann zwei Parzellen im Ortsteil Nützling ab. Am selben Tag verkaufte ihm eine 76-jährige Frau einen Baugrund, einen Monat später eine 73-jährige Frau ihr leerstehendes Haus im Ortszentrum. 2021 erwarb er außerdem ein Gasthaus und eine Handvoll Grundstücke an der Perschling, dem glucksenden Bach, der durch Pyhra fließt.

Seine Rolle als Ortschef kommt Schaubachs Geschäften entgegen. Als Vorstand im Wirtschaftsbund ist er gut vernetzt. Er genießt das Vertrauen im Ort. Er kennt die Leute, weiß, wer welche Gründe verkauft. Der Bürgermeister sitzt an der Quelle. Die WZ hat mit den Verkäufer:innen der Grundstücke gesprochen. Sie erzählen von Goldenen Hochzeiten, Hochzeitstagen, runden Geburtstagen, an denen Schaubach zum Gratulieren vorbeikommt. „Wenn wir verkaufen wollen, sollen wir ihm unbedingt Bescheid geben, hat uns der Bürgermeister bei einer Feier gesagt“, erzählt eine Frau, die anonym bleiben möchte. Schaubach beantwortete unsere Frage, wie der Kontakt mit potenziellen Verkäufer:innen zustande kommt, nicht.

Ein Geschenk für die Gattin

Viele seiner zahlreichen Immobilien schenkte Schaubach seiner Frau. Eine Baulücke zwischen Einfamilienhäusern, ein Wäldchen, ein Feld. Das bringt Steuervorteile. Bei Schenkungen entfällt die Immobilienertragssteuer, die Grunderwerbssteuer ist niedriger als bei Verkäufen. Mehr als zwei Dutzend Immobilien bekam Frau Schaubach von ihrem Gatten. Der WZ liegen die Schenkungsverträge vor.

Immobilien kosten viel Geld. Woher hat der Bürgermeister einer kleinen Gemeinde das Kapital für derart viele Immobilien-Deals? Schaubach ist Eigentümer der „Merlot Schaubach Holding GmbH“. Der gehören wiederum die „Merlot Schaubach Vermögensverwaltungs GmbH“ und die „T.L.S. Transport und Logistik Schaubach GmbH“ (TLS). Das kleine Logistik-Unternehmen mit neun Mitarbeiter:innen liegt direkt an der Autobahn in Böheimkirchen. Ein schmuckloser Flachbau, Kastenwägen und blaue Container. Unscheinbar, aber profitabel.

Elf Millionen, fünf Aufträge, ein Anbieter

2022 machte die Firma einen Bilanzgewinn von 1,8 Millionen Euro. Die TLS hat einen wichtigen Kunden – das Bundesrechenzentrum (BRZ). Das Staatsunternehmen kümmert sich um die Infrastruktur der öffentlichen Verwaltung, etwa von Ministerien. Zwischen 2019 und 2023 erhielt Schaubachs TLS Aufträge im Wert von knapp elf Millionen Euro vom BRZ. „Ich beliefere das BRZ seit nunmehr 25 Jahren“, sagt Schaubach zur WZ.

Öffentliche Aufträge in dieser Höhe müssen ausgeschrieben werden. Es können sich Firmen aus der gesamten EU bewerben. Bei allen fünf Aufträgen, die Schaubach in den vergangenen Jahren vom BRZ erhielt, war er - laut Transparenzportal offenevergaben.at - der einzige Anbieter. Das könne bei Vergabeverfahren vorkommen, sagt ein Sprecher des Bundesrechenzentrums. „Auf die Anzahl der gelegten Angebote in einem Vergabeverfahren hat der Auftraggeber keinen Einfluss.“ Welche Dienstleistungen seine Firma konkret für das BRZ erbringt, sagt uns Schaubach – trotz Anfrage – nicht. Laut Website ist die TLS auf IT-Transporte spezialisiert. Sie übersiedelt also Drucker, Computer, Bildschirme, Server.

Das BRZ verweist uns an das Justizministerium, für das Schaubachs Firma im Auftrag des BRZ arbeitet. 2015 und 2021 hätte die TLS den Zuschlag zu zwei Rahmenvereinbarungen erhalten. Deshalb erhalte die Firma jährlich Aufträge vom Ministerium. Die beiden Vereinbarungen sind für die WZ nicht einsichtig.

„Du Spekulant“

Schaubach ist gut im Geschäft. Er ist erfolgreicher Unternehmer. Auch als Bürgermeister ist er beliebt. 64,3 Prozent der Stimmen bekam die ÖVP bei der Gemeinderatswahl 2020. Ein normaler Wert in einer normalen Gemeinde in Niederösterreich. Ihr normaler Bürgermeister tut, was Bürgermeister:innen tun. Er lädt zum Neujahrsempfang, gratuliert zur Diamantenen Hochzeit, verleiht Ehrenbürgerschaften. Nur manchmal fällt der Schleier der Normalität, wie letztens, am Gschnas in der Landwirtschaftsschule. Vor all den Feen, Cowboys, Hexen rief ein Mann, was viele denken: „Schaubach, du Spekulant!”

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Infos und Quellen

Update

Am Tag vor der Veröffentlichung dieses Artikels schrieb uns der Bürgermeister von Pyhra, Günter Schaubach, eine E-Mail. Wir haben sie erst heute in der Früh gelesen. Schaubach will das Geld, das er mit der Umwidmung verdient hat, zur Gänze an die Pfarre Pyhra gespendet haben. Bei unseren ersten Kontakten erwähnte Schaubach die Spende nicht. Wir haben die Aussage nicht überprüft. Was Schaubach privat mit dem Geld macht, ist nicht Inhalt dieses Artikels.

Dieser Artikel führte zu einer Prüfung der Gemeinde Pyhra durch die Gemeindeaufsicht des Landes Niederösterreich. Wie das Land Niederösterreich am 6. März 2024 bekannt gab, sollen die aktuellen Vorwürfe untersucht werden. Die Aufsicht will darüber hinaus den gesamten Zeitraum der Bürgermeistertätigkeit von Günter Schaubach prüfen.

Genese

„Wisst ihr eigentlich, wie viele Grundstücke dem Bürgermeister von Pyhra gehören?“ Mit dieser Nachricht meldete sich ein anonymer Hinweisgeber bei Michael Ortner und Matthias Winterer – kurz nachdem sie die ersten Geschichten zu Alfred Riedl, Bürgermeister von Grafenwörth und mittlerweile Ex-Gemeindebund-Präsident, veröffentlicht hatten. Das Interesse war geweckt. Die Recherchen zeigen: Riedl ist kein Einzelfall. Auch in Pyhra, einer kleinen Gemeinde östlich von St. Pölten, hat der Bürgermeister eifrig Immobilien gekauft. Und auch in Pyhra gibt es fragwürdige Grundstücks-Geschäfte, in denen der Bürgermeister involviert ist.

Gesprächspartner:innen

Günter Schaubach, Bürgermeister von Pyhra und Geschäftsführer von T.L.S. Transport und Logistik Schaubach GmbH
Franz Marchat, Geschäftsführer Hörhan & Marchat Tankstopp GmbH
Franz Hagenauer, Obmann Gemeindeverband für Umweltschutz und Abgabeneinhebung (GVU) im Bezirk St. Pölten
Johann Freiler, Amtsleiter, Gemeindeverband für Umweltschutz und Abgabeneinhebung (GVU) im Bezirk St. Pölten
Doris Molnar, Vorstand Immobilienmanagement, Gemeinnützige Donau- Ennstaler Siedlungs- Aktiengesellschaft (Gedesag)
Sprecher Bundesrechenzentrum (BRZ)
Sprecherin Bundesministerium für Justiz
Verkäufer:innen von Grundstücken

Daten und Fakten

Pyhra ist eine Gemeinde in Niederösterreich mit rund 3.550 Einwohner:innen. Bei den letzten Gemeinderatswahlen 2020 erzielte die ÖVP 64,33 Prozent. Sie stellt 15 von 23 Mandatar:innen im Gemeinderat.

Wie funktioniert eine Umwidmung?

Die Kompetenz der Umwidmung liegt bei den Gemeinden. Sie können den Flächenwidmungsplan ändern, sprich Ackerflächen in Bauland umwidmen. Für diese Änderungen brauchen die Gemeinden die Genehmigung des Landes. Gibt es grünes Licht, wird im Gemeinderat über eine Umwidmung abgestimmt. Eine ausführliche Erklärung des Umwidmungsprozesses findet ihr hier.