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Die Goldgräber von Essling

Genese

Michael Ortner und Matthias Winterer haben sich wiederholt mit Umwidmungen befasst, die aus Äckern über Nacht teures Bauland machten. Ein Hinweis führte sie in den Nordosten Wiens, nach Essling. Dort wurden große Flächen von Immobilienfirmen aufgekauft und kurze Zeit teurer an gemeinnützige Bauträger:innen weiterverkauft. Bauland-Widmung? Fehlanzeige. Die Flächen liegen im Gartenbaugebiet Essling und sind für die Landwirtschaft reserviert. Hier darf nicht gebaut werden. Doch warum wechseln die Gründe innerhalb weniger Wochen zweimal den Besitzer? Warum schlagen gemeinnützige Bauträger:innen bei Grundstücken zu, auf denen sie nur Rüben und Erdäpfel anbauen dürfen? Und welche Rolle spielen ÖVP-nahe Banken? Wir haben die Geschichte gemeinsam mit dem Falter recherchiert.

Gesprächspartner:innen

  • Landwirt:innen

  • Stefan Haertl, Geschäftsführung Gemeinnützige Wohn- und Siedlungsgesellschaft Schönere Zukunft

  • immo 360 Grad GmbH

  • Alois Feichtinger, Verbandsdirektor Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband

  • Florian Morgenbesser, Abteilungsleiter Amt der NÖ Landesregierung, Abteilung Familien und Generationen (F3) – Aufsicht über gemeinnützige Bauvereinigungen

  • Stephan Grundei, Sprecher Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál

  • Viktoria Neuber, Leitung MA 50, Wohnbauförderung und Aufsicht über gemeinnützige Bauvereinigungen

  • Andreas Baur, Sprecher MA 21B Stadtteilplanung und Flächenwidmung Wien

  • Karin Berger, Pressesprecherin Erste Group Bank AG

  • Florian Liehr, Pressesprecher Hypo NOE Landesbank für Wien und Niederösterreich 

  • Roland Weinrauch, Jurist mit Schwerpunkt Immobilien- und Baurecht

  • Alfred Kollar, Obmann Vorstand Oberwarter Siedlungsgenossenschaft

  • Rudolf Kolbe, Aufsichtsrat VLW Vereinigte Linzer Wohnungsgenossenschaften gemeinnützige GmbH

Daten und Fakten

Die Wurzeln des gemeinnützigen Wohnbaus reichen bis in das 19. Jahrhundert zurück. Die Wohnbedingungen in den rasant wachsenden Städten waren prekär. Gemeinnützige Genossenschaften wollten diesen Missstand bekämpfen – im Zusammenspiel mit staatlicher Unterstützung. Nach dem Zweiten Weltkrieg ging es vor allem darum, leistbaren Wohnraum für viele Menschen zu schaffen.

Gemeinnützige Bauvereinigungen sind privatwirtschaftlich organisierte Unternehmen. Im Gegensatz zu gewinnorientierten Unternehmen ist ihr Hauptziel die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten. Die Mieten gemeinnütziger Wohnungen sind kostengedeckelt. Das heißt, die Bauvereinigung darf in der Regel nicht mehr, aber auch nicht weniger verlangen, als die Kosten des Bauvorhabens ausmachen. Das unterscheidet sie zentral von den Marktmieten.

Sie können als Genossenschaften, Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Aktiengesellschaften agieren. Sie müssen dem Allgemeinwohl dienen und ihr Vermögen binden (WGG, §1, Abs. 2). Das – auch mit öffentlichen Mitteln aufgebrachte – und erwirtschaftete Kapital soll langfristig im Kreislauf erhalten bleiben und für Wohnbau eingesetzt werden.

Deshalb dürfen sie nur beschränkt Gewinn ausschütten. Ein Beispiel: Das Österreichische Siedlungswerk hatte 2022 laut Jahresabschluss einen Bilanzgewinn von rund 14,1 Millionen Euro. 108.581,28 Euro wurden an den wirtschaftlichen Eigentümer, die Ingeborg Meier Privatstiftung, ausgeschüttet. Der überwiegende Bilanzgewinn floss zurück in die Gewinnrücklagen.

Gemeinnützige Bauvereinigungen stehen unter staatlicher Aufsicht. Sie werden zudem vom Revisionsverband geprüft. Bauvereinigungen, die mehrheitlich im öffentlichen Eigentum sind, werden auch vom Rechnungshof geprüft. Laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz muss die Geschäftsführung und Verwaltung den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit entsprechen (WGG, §23, Abs. 1). Gemeinnützige Bauvereinigungen genießen steuerrechtliche Vorteile. Sie sind von der Körperschaftssteuer (23 Prozent vom steuerpflichtigen Einkommen) befreit – sie bekommen also indirekt eine Förderung mit öffentlichen Mitteln. Sie erhalten außerdem Landesmittel aus der Wohnbauförderung.

Der Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen zählt 182 Mitglieder, darunter 97 Genossenschaften und 85 gemeinnützige Kapitalgesellschaften. Sie haben an der gesamten Wohnbauproduktion in Österreich einen Marktanteil von 25 Prozent. 2022 wurden von gemeinnützigen Bauvereinigungen insgesamt rund 16.850 Wohnungen fertiggestellt. Das Investitionsvolumen der Neubautätigkeit entspricht rund 3,7 Milliarden Euro (2022). Gemeinnützige verwalten rund eine Million Wohnungen. Der österreichische gemeinnützige Wohnbau gilt als Best-practice-Beispiel für leistbaren Wohnraum.

(Fast) alle Österreicher:innen zahlen (theoretisch) für den Wohnbau. Ein Prozent des Bruttolohns – je zur Hälfte Arbeitgeber und Arbeitnehmer – wird als Wohnbauförderungsbeitrag einbehalten. Das Geld fließt an die Bundesländer, die die Kompetenz der Wohnbauförderung haben. 2022 wurden dadurch rund 1,3 Milliarden Euro eingenommen. Seit 2008 sind die Einnahmen nicht mehr zweckgebunden, die Länder haben sich aber verpflichtet, Wohnbauprogramme mit verbindlicher Bauleistung für zwei Jahre vorzulegen.

Quellen

Wir haben Grundbuch- und Firmenbuchauszüge, Kaufverträge, Pfand- und Stiftungsurkunden, Jahresabschlüsse und Prüfberichte gelesen.

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