Illegale Airbnbs: Wie Wien gegen Onlineplattformen kämpft

„Keine Angst, Sie haben nichts falsch gemacht. Wir brauchen lediglich Ihre Buchungsbestätigung.“ Mit diesen Worten begrüßt die Wiener Baupolizei (MA 37) an einem frühen Montagmorgen Mitte August eine noch etwas verschlafene ältere Dame in einer Ferienwohnung im vierten Wiener Gemeindebezirk. „Ihren Namen brauchen wir nicht, der ist für uns irrelevant“, erklären die beiden Beamt:innen Saskia Lakatos und L. B.

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„Warum muss das denn so früh sein?“, ruft ihr Mann im Hintergrund und verschwindet ins Schlafzimmer. „Damit wir die Gäste antreffen, bevor sie aus dem Haus gehen“, antworten die Magistratsmitarbeiter:innen.

Die ältere Dame bittet Lakatos und B. herein und sucht währenddessen die Onlinebuchung auf ihrem Handy. B. fotografiert den Bildschirm ab: „Das war's auch schon“, sagt er anschließend, „wir wünschen noch einen schönen Aufenthalt in Wien.“

Was die Gäste nicht wissen: Ihre Ferienunterkunft steht unter Verdacht der illegalen Kurzzeitvermietung. Seit 2024 gelten in Wien strengere Regeln für Airbnb und Co., die besagen, dass eine Wohnung nur noch 90 Tage im Jahr kurzzeitvermietet werden darf – sofern eine Hauptwohnsitzmeldung besteht. Zudem gilt in Wohnzonen – also dort, wo Wohnhäuser in ihrem Bestand geschützt sind – eine Obergrenze von 20 Prozent dauerhaft kurzzeitvermieteter Wohnungen pro Haus. Sofern ein Wohnhaus nicht bereits zur Gaststätte umgewidmet worden ist, soll die Regelung sogenannte „Airbnb-Hotels“ unterbinden.

Vorschriften in Wien zeigen bisher wenig Wirkung

Nach einer guten halben Stunde fasst die Baupolizei zusammen: An jeder Wohnungstür finden sich dieselbe Klingel und ein Türgriff mit Zahlencode. Auf der Glastür zum Innenhof prangt eine Fensterfolie mit dem Namen der Unterkunft, welcher aus Ermittlungsgründen an dieser Stelle nicht genannt werden kann. Regulär vermietet wird hier offenbar keine Wohnung. In zwei Wohnungen wurden Touristen angetroffen, der Rest stand leer – die Gäste sind vermutlich schon beim Sightseeing. Wurden die 90 Tage überschritten? „Das kann man jetzt noch nicht bestätigen“, sagt B., aber der Verdacht auf ein illegales Airbnb-Hotel verhärtet sich. Man will in zwei Wochen wiederkommen.

„Falls sich der Verdacht der illegalen Kurzzeitvermietung bestätigt, kann pro Wohnung eine Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro verhängt werden“, sagt B. nach der Kontrolle zur WZ. Auf das gesamte Haus hochgerechnet, wären das bei zwölf Wohnungen 600.000 Euro.

Die Kontrolleur:innen betonen aber, dass sich die Tourist:innen nicht strafbar machen. Belangt werden am Ende die Eigentümer:innen und gegebenenfalls die Betreiber:innen wie zum Beispiel Untermieter:innen. „Wir hatten einmal einen Fall, bei dem jemand zehn Wohnungen besaß und einige davon kurzzeitvermietet hat“, erzählt B., „der war am Ende ganz außer sich und meinte, er könne doch unmöglich den Überblick behalten, was in seinen Wohnungen alles passiert.“

Denn eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen gibt es in Wien aktuell nicht. Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) kündigte im Juni jedoch an, das bis zum Jahresende zu ändern. Um herauszufinden, ob ein Apartment aktuell mehr als die erlaubten 90 Tage vermietet wird, hilft bis dahin nur, hausieren zu gehen. Denn wie die neuesten Daten von Eurostat zeigen, haben die 2024 in Wien eingeführten Regeln bisher nur für einen leichten Rückgang gesorgt. Von 6,1 Millionen Übernachtungen im Jahr 2024 schrumpfte die Zahl für das Jahr 2025 auf insgesamt 5,8 Millionen Übernachtungen.

Intransparentes Firmengeflecht

„Das Problem sind nicht die Privatpersonen, die eine Wohnung zwischendurch mal vermieten“, sagt Lakatos, „es gibt einfach viele Unternehmen, deren Geschäftsmodell es ist, Mieter:innen unter Druck zu setzen und ihnen zu drohen, damit sie ausziehen. Nur, um die Wohnung dann um ein Vielfaches teurer auf Airbnb zu vermieten.“

Für die Tourist:innen selbst ist es nicht immer einfach zu erkennen, wer am Ende tatsächlich hinter einer Ferienwohnung steckt. Das zeigt auch jenes Wohnhaus, das die WZ gemeinsam mit der Baupolizei besucht hat. Laut Grundbuch gehört die Liegenschaft zur Gänze einem in Österreich ansässigen Unternehmen. Die beiden Geschäftsführer sind laut Firmenbuch an mehreren Unternehmen der Immobilienverwaltung beteiligt – manche davon auch in der Schweiz.

Der „Hotelbetreiber“ selbst, dessen Name auch auf dem Aufdruck der Glastür steht, ist wiederum ein ganz anderer. In der Szene ist er bekannt. Insgesamt 20 Unterkünfte sind auf seiner Webseite zu finden. Doch dabei bleibt es nicht: Laut Firmenbuch ist der Betreiber auch der Geschäftsführer von sieben weiteren Immobilienunternehmen. Auf zwei weiteren, nahezu ident aufgebauten Webseiten werden noch einmal 32 Wohnungen angeboten, für 120 Euro bis mehr als 500 Euro pro Nacht – weitaus teurer als eine langzeitvermietete Wohnung.

Die WZ hat sowohl den Betreiber als auch den Eigentümer der Wohnungen mit Fragen über den Besitz, der Verwaltung und den Genehmigungen zur Vermietung der Wohnungen konfrontiert – bis zum Redaktionsschluss jedoch keine Antwort erhalten.

13.300 Airbnb-Wohnungen in Wien

Damit trägt der Eigentümer auch zu den mehr als 13.300 Wohnungen bei, die laut dem unabhängigen Rechercheprojekt „Inside Airbnb“ aktuell in Wien inseriert werden. Wien befindet sich auf Platz sieben der europaweit beliebtesten Hauptstädte bei Kurzzeitvermietungen. Jährlich kommen auf 1.000 Einwohner:innen mehr als 3.500 Übernachtungen durch nationale und internationale Tourist:innen, wie die Eurostat-Daten zeigen.

Dass es sich bei den inserierten Wohnungen oft um systematisch kurzzeitvermietete Objekte handelt, zeigt ein Blick in die Datenbank von Inside Airbnb: Rund die Hälfte der Gastgeber:innen vermietet mehr als zehn Wohnungen gleichzeitig – einige wenige inserieren aktuell sogar mehr als 100 Wohnungen. Ein gewisser Josef Friedrich inseriert zum Beispiel 107 Wohnungen, viele davon auch für weitaus mehr als 90 Tage. Wie das eine Einzelperson schafft? Gar nicht, Josef Friedrich gibt es nicht. Hinter ihm versteckt sich eigentlich ein Unternehmen, das Wohnungen an unwissende Tourist:innen vermietet.

Auf den ersten Blick sehen die Angebote von Josef Friedrich wie die eines gewöhnlichen Airbnb-Hosts aus. Doch persönliche Informationen über ihn sucht man vergeblich. Selbst sein Profilbild entpuppt sich als Stockfoto. Erst ein kleiner Hinweis am Ende des Inserats offenbart, dass sich hinter Josef Friedrich eigentlich die Firma Al-Tikriety Immobilien GmbH versteckt.

Auf Anfrage der WZ teilte die Al-Tikriety Immobilien GmbH mit, dass es sich bei Josef Friedrich um eine fiktive Ansprechperson handle, die im Rahmen der Gästekommunikation auftrete. Das Stockimage sei dabei „entsprechend dem allgemeinen visuellen Auftritt auf den Plattformen gewählt worden“. Intransparent sei man laut Unternehmen nicht: „Beim Check-in wird den Gästen mittels Onlineformulars mitgeteilt, dass die Vermietung über eine Firma läuft“, heißt es vonseiten des Unternehmens.

Airbnb selbst habe „die korrekten Unternehmens- und Rechtsinformationen im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Verifizierungsverfahren erfasst und bestätigt“, so die Al-Tikriety Immobilien GmbH gegenüber der WZ.

Das Unternehmen betont, dass es nur 20 Wohnungen auf Airbnb vermiete, die Hälfte davon langfristig. Auf Nachfrage, warum Josef Friedrich insgesamt 107 Wohnungen inseriert, heißt es: „Grundsätzlich ist es nicht möglich, mehrere Unternehmen über ein einziges Airbnb-Konto zu führen.“ Eine weitere Nachfrage zur Differenz der beiden Zahlen blieb jedoch unbeantwortet.

Mietervereinigung fordert stärkere Kontrollen

Die WZ hat Airbnb um Stellungnahme gebeten. Die konkreten Fragen wurden bis Redaktionsschluss jedoch nicht beantwortet. Stattdessen antwortete die von Airbnb beauftragte Berliner Kommunikationsagentur „Tonka Communications“, dass Airbnb die in Wien geplante Registrierungspflicht begrüße. Diese schaffe „erstmals einen harmonisierten Rahmen für den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden“. Außerdem soll sie für mehr Transparenz sorgen und die Möglichkeiten der Stadt stärken, bestehende Vorschriften durchzusetzen.

„Pauschale Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen” hält man hingegen für keine Lösung. Damit ging das Unternehen auf unseren kürzlich erschienenen Artikel ein, in dem die WZ zusammen mit dem Urban Journalism Network (UJN) die europaweite Verdrängung von Wohnraum durch Airbnb und Co. analysiert hat.

Um in Wien nachhaltig Wohnraum zu sichern, fordert Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreich, deshalb weitere, strengere Regulierungen bei Kurzzeitvermietungen. Die Verschärfung 2024 sei zwar ein wichtiger Schritt gewesen, es mangle aber nach wie vor an einer flächendeckenden Durchsetzung. „Unserer Ansicht nach braucht es noch stärkere Kontrollen und spürbare Strafen für jene, die sich nicht an die Gesetze halten“, sagt Niedermühlbichler.

Die geplante Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen begrüßt er. Diskutieren sollte man aber auch die Obergrenze von 90 Tagen: „Das ist ein Vierteljahr – und damit näher an einem Geschäftsmodell als an einer gelegentlichen Mitvermietung der eigenen Wohnung.“

In der Beratungspraxis würden jedoch weiterhin regelmäßig Beschwerden über ständig wechselnde Gäste, Lärm, Müll und ein sinkendes Sicherheitsgefühl in Wohnhäusern eingehen. Für die Betroffenen mache es deshalb keinen Unterschied, „ob eine Wohnung touristisch vermietet oder formell in eine Beherbergungsstätte umgewandelt wurde“.