Ein Immobilientycoon für das Supergrätzl

Drei Frauen stehen im Vierfüßerstand und strecken ein Bein hoch. Die Yogamatten liegen auf bunten Straßenmarkierungen. Rote Blumentröge beruhigen den Verkehr. „Yoga mit Daniela” findet nicht am hippen Yppenplatz, nicht im schicken Neubau, nicht am Karmelitermarkt statt. Die Stadtregierung hat sich ins tiefste Favoriten getraut, den dichtverbauten Arbeiterbezirk, in dem Menschen mit einem der niedrigsten Durchschnittseinkommen von Wien leben.

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Hier soll die urbane Zukunft beginnen. Hier baut die Stadt um 8,6 Millionen Euro ihr neues Vorzeigeprojekt, das erste Supergrätzl der Stadt. Sechs Straßenzüge zwischen Gudrun- und Quellenstraße sollen zeigen, wie Wien in wenigen Jahren aussehen könnte – und was die Stadt der Klimakatastrophe entgegenzusetzen hat.

Sie werden verkehrsberuhigt, begrünt, gekühlt, behübscht. Parkbänke werden aufgestellt, Bäume gepflanzt, Beete mit üppigen Blühflächen in die Straßen eingelassen. Mehr als 200 Parkplätze fallen weg. Statt Autos gibt es Pergolen und Sprühnebel. Das Zentrum des Grätzls – die Herzgasse – wird zur Fußgängerzone. Helle Pflastersteine drücken die Sommerhitze. Die Renderings sind spektakulär. Ende Oktober war – nach positiver Testphase – Spatenstich.

Ein „einzigartiger Begegnungsort"

Mit dabei waren Planungsstadträtin Ulli Sima und Bezirksvorsteher Marcus Franz (beide SPÖ). In den Interviews fielen geflügelte Worte – „urbanes Wohnzimmer“, „einzigartiger Begegnungsort“, „Aufwertung“. Das Supergrätzl soll die Lebensqualität seiner Bewohner:innen steigern. Die SPÖ kümmert sich um die einfachen Leute, so die Botschaft. In der Nachbarschaft ist das Haushaltseinkommen niedrig. Es ist eine der ärmsten Gegenden der Stadt.

Menschen im Gasthaus in Favoriten. — So mutig es von der Stadtverwaltung war, das Supergrätzl mitten in den 10. Bezirk zu setzen, so seltsam fremd wirkt es auch.

Laut Statistik Austria haben fast 90 Prozent der Wiener Haushalte mehr Geld zur Verfügung als der durchschnittliche Haushalt im Supergrätzl. Auch der Bildungsstand ist niedrig. Mehr als die Hälfte der Anrainer:innen wurde im Ausland geboren. Hier lebt die arbeitende, nicht besonders privilegierte Bevölkerung, die einstige Stammwählerschaft der SPÖ. Sie soll vom Supergrätzl profitieren.

Während die Politik ihr Engagement für die Favoritner:innen feiert, reibt sich Lukas Neugebauer die Hände. Der wahre Profiteur des Supergrätzls ist er. Zwischen den grauen Zinshausfassaden und schnörkellosen Gründerzeitbauten stehen zwei markante Industriegebäude aus Backstein. Hohe Räume, große Fenster, ideal für schicke Loftwohnungen. Sie gehören Neugebauer. Und sie stehen leer. Der Investor hat sie vor zwei Jahren um insgesamt 19 Millionen Euro gekauft. Der Vorbesitzer, der Werkzeughändler Spiral Reihs, ist ausgezogen.

Der steile Aufstieg des Immobilienentwicklers

Neugebauers Immobilien-Firma – LNR – trägt seine Initialen im Namen. Er ist bekannt als Immobilientycoon mit Hang zum Luxus. Sein Aufstieg verlief rasant. Vor zehn Jahren begann er mit dem Ausbau von Dachböden. Bald darauf kaufte er ganze Häuser, in denen er die Wohnungen zu Luxusapartments umbaute und weiterverkaufte. In seinem Portfolio befinden sich die ehemalige Post- und Telegrafenzentrale in Wien-Neubau und das von den Otto-Wagner-Schülern Hermann Aichinger und Heinrich Schmid gebaute Kleine Haus der Kunst (vormals Novomatic-Forum) gegenüber der Secession.

Bis heute realisierte LNR 600 Wohnungen und wickelte Projekte mit einem Volumen von 450 Millionen Euro ab – im Durchschnitt sind das 750.000 Euro pro Wohnung. In Entwicklung stehen Projekte im Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Darunter auch die Backsteinbauten im Supergrätzl.

Die Ecke Erlachgasse in Favoriten. — Die Entwicklung der beiden Backsteingebäude wird Einfluss auf die Nachbarschaft haben. „Gentrifizierung” pfeifen die Spatzen von den Dächern.

Neugebauer ist wenig zimperlich. Die Wochenzeitung Falter bezeichnet ihn als Wiens Mieterschreck, der Menschen aus ihren Wohnungen vertreibt und einem Pächter das Restaurant zumauerte. Sein Image als knallharter Immobilientycoon pflegt er. Ein Foto auf seiner Website zeigt ihn in erhabener Pose im dunklen Anzug mit aufgeknöpftem Hemd, auf dem linken Handgelenk funkelt eine goldene Rolex.

SPÖ-nahe Wohnbaugesellschaft Arwag an Bord

Ein reicher Immobilienentwickler setzt sich in das Supergrätzl. Was hat der Mann in einer der ärmsten Gegenden Wiens vor?

„Ein, zwei schöne Penthäuser werden es schon werden”, sagt Neugebauer zur WZ. „Ansonsten wollen wir in die Breite gehen.” Geförderte Wohnungen seien auch geplant, die SPÖ-nahe Wohnbaugesellschaft Arwag übernimmt diesen Teil. Hauptaktionär ist die Wien Holding des Rathauses, Ex-SPÖ-Minister Thomas Drozda ist Vorstand.

Die Eckerlgasse in Favoriten. — Hier baut die Stadt um 8,6 Millionen Euro ihr neues Vorzeigeprojekt, das erste Supergrätzl der Stadt.

Das Vorhaben wird bereits auf der LNR-Website beworben. Das Supergrätzl dient dem Investor als Werbung. Wohnungen in einer verkehrsberuhigten, neu gestalteten Gegend verkaufen sich besser. Das neue Vorzeigeprojekt der Stadtregierung steigert den Wert seiner Immobilien – und macht ihn zum Mister Supergrätzl.

Die Entwicklung der beiden Backsteingebäude wird Einfluss auf die Nachbarschaft haben. Sein Luxus wird die Straßen verändern. „Gentrifizierung” pfeifen die Spatzen von den Dächern.

Die Umwidmung wurde bereits angestoßen

Langfristig soll ein multifunktionales Gebäude entstehen mit einer öffentlichen Markthalle im Erdgeschoß und einem Stockwerk für kreative Start-ups, „Ateliers für Architektur und IT”, sagt Neugebauer, „das passt gut in das Gebäude.” Sein Ziel: „Ein Landmark-Projekt.”

Für die Umsetzung braucht Neugebauer eine Umwidmung von der Stadt. „Der hierfür erforderliche Widmungsprozess wurde bereits angestoßen”, sagt er. Neugebauer rechnet mit sechs Jahren, bis es losgeht. Bis dahin sollen die Gebäude zwischengenutzt werden. „Wir wollen eine multifunktionale Zwischennutzung schaffen, die das Grätzl beleben soll,” sagt er. Was er sich darunter vorstellt? „Ein Popup-Lokal mit Kunst, Food and Beverage.” Bis Jahresende soll ein Konzept vorliegen.

Menschen beim Yoga in Favoriten. — Wie ein Raumschiff aus dem reichen Neubau, gelandet in einer völlig anderen Welt.

So mutig es von der Stadtverwaltung war, das Supergrätzl mitten in den 10. Bezirk zu setzen, so seltsam fremd wirkt es auch. Wie ein Raumschiff aus dem reichen Neubau, gelandet in einer völlig anderen Welt. Hier gibt es keine Lachs-Bagel mit pochiertem Ei, keinen Flatwhite-Kaffee mit Hafermilch und niemanden, der im Vierfüßerstand ein Bein hochstreckt.

Hier essen die Leute Zigeunerspieß, garniert mit Pommes, und Schinkenfleckerl mit Hausfrauensalat. In den Beisln wird am Vormittag Bier aus der Flasche getrunken. Wer Sport treibt, kickt im Käfig – und macht kein Yoga.

Menschen in Favoriten. — Nenad Trajkovski mit weißem T-Shirt blickt von seinem Schanigarten auf die Backsteinhäuser.

Nenad Trajkovski ist Geschäftsführer vom Cafe Respect. Von seinem Schanigarten schaut er auf die braune Backsteinwand der Industriebrachen. Er kennt die Pläne für das Supergrätzl. Auch weil er selbst betroffen ist. Seinen Schanigarten muss er ums Eck übersiedeln. Dafür pflanzt die Stadt einen Baum.

„Der Bezirksvorsteher ist hinten rausmarschiert"

„Bevor du fragst: nein”, steht auf einem Schild an der Wirtshauswand im Alxinger Stüberl. „Nein” sagt der Lokal-Chef Josef Winkler zum Supergrätzl nicht. „Mir ist es wurscht”, sagt er. „Meine Gäste werden weiterhin kommen, weil ich hier der letzte einheimische Wirt bin.” Bei der Info-Veranstaltung hat er vorbeigeschaut. „Da war kaum was los”, sagt Winkler. „Dann ging es um den Wegfall der Parkplätze und der Bezirksvorsteher ist hinten rausmarschiert.” Viel wichtiger als der Umbau des Viertels ist ohnehin nur der Fußballklub Rapid.

Ein Wirt aus Favoriten — „Mir ist es wurscht”, sagt Josef Winkler vom Alxinger Stüberl. „Meine Gäste werden weiterhin kommen, weil ich hier der letzte einheimische Wirt bin.”

Im Herzen des Supergrätzls liegt der Erlachpark. Ein Fleck Grünraum. Hier kommen die Menschen zusammen. Der Park funktioniert. Nach Feierabend ist er gesteckt voll. „Supergrätzl, was soll das sein?”, fragt ein Bauspengler. Er sitzt mit seiner Frau und den Kindern auf einer Parkbank. Seit 1990 leben sie im Viertel. „Ich habe mich eh schon gewundert. Jetzt muss ich beim Parkplatzsuchen im Kreis fahren”, sagt er und zeigt auf die roten Poller, die die Durchfahrt verhindern. „Mein Bruder ist letztens bei den Pollern vorbei geradeaus gefahren und musste dafür 70 Euro Strafe zahlen.” Für Kinder sei es aber sicherer, wenn die Autos nicht mehr durchrauschen können. Woanders möchte er nicht leben: „Ich liebe Favoriten.”

Es sind Menschen, die Handwerksberufe ausüben. Viele von ihnen gingen jahrelang in der Backsteinhalle ein und aus. Sie arbeiteten beim Werkzeughändler Spiral Reihs.

Innovatives Favoriten

Auch Bezirksvorsteher Marcus Franz kennt die Gebäude. Er wurde dort zum Großhandelskaufmann ausgebildet und arbeitete bis 1995 bei der Firma Spiral Reihs. Dann ging er in die Politik. Auf das Supergrätzl ist Franz stolz. „Das erste Supergrätzl in Wien wird in Favoriten gebaut”, sagt er. Den Mief des Problembezirks will er abstreifen. Endlich steht Favoriten auch für Innovation. Bei der Standortwahl hätten die Backsteinhallen des Investors eine große Rolle gespielt. „Die Projektentwicklung an der Firma Spiral, der Erlachpark, die Neue Mittelschule in der Herzgasse waren die Gründe, warum wir das Supergrätzl hier machen”, sagt er. Damit konnten die anderen Bezirke ausgestochen werden.

Ob der Investor im Gegenzug zur Widmung in die Infrastruktur der Gegend investieren muss, ist noch nicht klar. In Wien werden solche Abmachungen über sogenannte Städtebauliche Verträge geregelt. Noch gibt es keinen. Die Auskunft des Bezirksvorstehers klingt lapidar. „2025 oder 2026 werden wir schon was machen”, sagt er im Gespräch mit der WZ.

Und die Gentrifizierung? Aufwertung geht mit Verdrängung einher. Es ist das alte Spiel. Eine Gegend wird verschönert, beruhigt, begrünt. Dadurch steigen die Mieten. Die Alt-Eingesessenen müssen weg. Sie können sich das Leben im Grätzl nicht mehr leisten.

Kinder in Favoriten. — Im Herzen des Supergrätzls liegt der Erlachpark. Ein Fleck Grünraum. Hier kommen die Menschen zusammen.

Die Gefahr ist real. Projekte wie die Entwicklung der Backsteingebäude treiben Gentrifizierung an. „Sie ziehen ein bestimmtes, kaufkräftiges Klientiel an”, sagt Irini Vafiadis. Die Sozialwissenschaftlerin hat gemeinsam mit ihrer Kollegin Johanna Hansjürgens eine wissenschaftliche Arbeit zur Gefahr der Gentrifizierung im Supergrätzl geschrieben. Dafür haben sie mit allen am Planungsprozess Beteiligten gesprochen – Politik, Verwaltung, dem zuständigen Planungsbüro, Investoren. Fazit: „Gentrifizierung stand in der Planung nicht im Mittelpunkt.”

Angesprochen auf die Gefahr der Gentrifizierung, auf die Gefahr der Verdrängung der Bevölkerung, die sich höherpreisiges Wohnen nicht leisten kann, sagt Bezirksvorsteher Franz: „Uns ist klar: Wenn wir den öffentlichen Raum aufwerten, werten wir auch die Immobilien dahinter auf.” Die Verantwortung wischt er vom Tisch. „Als Bezirk kann ich mich nicht dagegen wehren.”

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Infos und Quellen

Genese

Das Supergrätzl ist in aller Munde. Basierend auf dem Konzept der Superblocks in Barcelona sollen sie den Verkehr in der Stadt beruhigen. Die WZ-Redakteure Bernd Vasari und Matthias Winterer waren bereit für die Lobeshymne. Sie fanden es mutig, dass die Stadtregierung innovative Konzepte endlich auch in die Flächenbezirke trägt. Bei einem Recherchebesuch fielen ihnen die zwei markanten, leerstehenden Industriegebäude auf.