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Umgewidmet: Wie in Wien rote Bauträgerinnen profitieren

10 Min
Ein eingefärbter Katasterplan von Grundstücken in Oberfeld mit einem roten "Verkauft"-Stempel.
In der Donaustadt herrscht Goldgräberstimmung. Bauträgerinnen reißen sich um die Felder.
© Illustration: WZ

SPÖ-nahe Bauträgerinnen kaufen in der Donaustadt günstig Grünland. Kurz danach verliert es den Schutzstatus. Jetzt wird es zu Bauland.


Unter der Schneedecke zeichnen sich tausende Kukuruz-Stoppeln ab. Eine Nebelkrähe pickt nach verdorrten Erdbeeren. Der Raps ist längst verblüht. Am Rand einer Wohnsiedlung in der Wiener Donaustadt halten riesige Agrarflächen Winterruhe. Im Frühling wird hier nichts mehr wachsen. Dann fahren die Bagger auf. Der Wiener Gemeinderat hat die Felder im Oktober in Bauland umgewidmet.

Drei Bauträgerinnen haben das Ackerland schon vor Jahren gekauft. Hatten sie Glück? Oder halfen ihre Kontakte zur Stadt? Zwei von ihnen – die gemeinnützigen Genossenschaften Siedlungsunion und Wien-Süd – stehen der SPÖ nahe. Der Partei des Wiener Bürgermeisters. Ihre Vorstände sind eng mit der SPÖ verquickt, etwa Bernhard Wolf. Der Obmann der Siedlungsunion ist gleichzeitig SPÖ-Bezirksrat und Mitglied des Bauausschusses der Donaustadt. Die dritte Bauträgerin im Bunde ist die Wiener Heim, eine Tochter der privaten Strabag. Ihr Aufsichtsratsvorsitzender ist Alfred Gusenbauer. Die Wiener Heim verdient viel Geld mit der Umwidmung des Grünlands.

Der Wandel begann vor 13 Jahren 

Der Wandel der Äcker begann vor 13 Jahren. Am 27. März 2012 erwarb die Gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaft Wien-Süd eine Wiese in Hirschstetten, im sogenannten Oberfeld. Laut Kaufvertrag zahlte die Genossenschaft für 27.009 Quadratmeter 2,125 Millionen Euro – 78,7 Euro pro Quadratmeter. Die Verkäufer:innen waren Privatpersonen. Das Land war seit Jahrzehnten in ihrem Familienbesitz.

Ein abgeerntetes Maisfeld in der Donaustadt
Noch wächst der Kukuruz im Oberfeld.
© Michael Ortner

Am 6. November 2013 schlug die Wien-Süd wieder zu. Gemeinsam mit der Wiener Heim Wohnbaugesellschaft und der Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft Siedlungsunion kaufte sie zwei angrenzende Flächen, insgesamt 27.157 Quadratmeter groß. 3,271 Millionen Euro waren ihnen die Felder wert. Der Betrag ging an Erhard Frey. Die Gläser mit dem eingelegten Gemüse seines Unternehmens “Frey Delikatessen” stehen in den Regalen der Wiener Supermärkte. Über Generationen bauten die Freys im Oberfeld Gurken, Paprika, Salat an. 120,5 Euro bekam Frey für den Quadratmeter Land.

Fünf Jahre später – am 14. März 2018 – erweiterte die Wien-Süd ihre Möglichkeiten im Oberfeld. Diesmal kaufte sie den Grund nicht, sondern erwarb das Baurecht. 99 Jahre lang darf sie auf der 29.071 Quadratmeter großen Parzelle Gebäude errichten, verwalten, vermieten. 20.000 Euro bezahlt die Genossenschaft dem Grundbesitzer Manfred Radl – laut Baurechtsvertrag – jeden Monat seit der Umwidmung dafür. Radl betreibt den gleichnamigen Biohof, einen alten Hirschstettner Betrieb. Seit 1840 gehört die Landwirtschaft der Familie.

Alle Grundbuchauszüge, Kauf- und Baurechtsverträge liegen der WZ vor. Keine der Bauträgerinnen wollte mit der WZ, trotz mehrmaliger Nachfrage, über die Käufe, die Umwidmung, ihre Pläne im Oberfeld sprechen. 

Ein Filetstück zu Schnäppchenpreisen 

Sie hatten sich eine große zusammenhängende Fläche gesichert. Acht Hektar ebenes Land inmitten der Donaustadt. Im Jahr des ersten Kaufes begannen auch die ersten Planungsarbeiten für die Wiener Stadtstraße. Die Verkehrsachse sollte die neuen Gründe der Bauträgerinnen schneiden – und sie perfekt an Innenstadt und Umland anbinden. Ein Filetstück zu moderaten Preisen. Laut Statistik Austria lag der Durchschnittspreis für den Quadratmeter Bauland in der Donaustadt zwischen 2011 und 2015 bei 266 Euro, ein Vielfaches der Summe, die die Bauträgerinnen zahlten. 

Nur Bauland waren die Felder in Hirschstetten nicht. Ganz im Gegenteil. Sie waren für die Landwirtschaft reserviert. Ihre Böden sind fruchtbar. Die Stadt hatte sie vor Jahren unter Schutz gestellt und als landwirtschaftliches Vorranggebiet der Kategorie 3 definiert, als “kleinräumige, agrarisch genutzte Flächen mit besonderer örtlicher Bedeutung”, wie es im Stadtentwicklungsplan “Step 05” heißt. Solche Zonen dürfen nicht angegriffen und schon gar nicht bebaut werden. Eine Widmung in Bauland war undenkbar. 

Der Schutzstatus fällt 

Das sollte sich bald ändern. Im Sommer 2014 öffnete sich eine Tür für die Bauträgerinnen. Die Stadt präsentierte ihren neuen Stadtentwicklungsplan, den sogenannten “Step 2025”. Er brachte Veränderung ins Oberfeld. “Auf Grund der geänderten Realnutzungsverhältnisse ist die Grundlage für eine Ausweisung als Kategorie 3 Gebiet nicht mehr gegeben”, heißt es im Agrarstrukturellen Entwicklungsplan, der dem “Step 2025” zugrunde liegt. Am 25. Juni 2014 stimmte der Wiener Gemeinderat ab. In den Reihen im Rathaus saß auch Ingrid Schubert – rote Gemeinderätin und Obfrau der Siedlungsunion in Personalunion. Von 2009 bis 2018 leitete sie die Geschicke der Genossenschaft. Gemeinsam mit ihren roten Parteikolleg:innen und dem grünen Koalitionspartner beschloss sie den “Step 2025”. Die Wiesen im Oberfeld verloren ihren Schutzstatus. 

Die drei Bauträgerinnen scharrten bereits in den Startlöchern. Nur einen Tag später, am 26. Juni 2014, beantragten sie die Umwidmung bei der zuständigen MA 21 (Stadtplanung und Flächenwidmung). Das Papier liegt der WZ vor. Es trägt den Briefkopf der Wien-Süd. Die Genossenschaft stellte das Ansuchen aber im Namen aller drei Grundbesitzerinnen – auch in jenem der Siedlungsunion. 

Der Mann mit der Doppelrolle 

Obmann der Siedlungsunion ist Bernhard Wolf. Er ist auch SPÖ-Bezirksrat und Mitglied des Bauausschusses der Donaustadt. 2018 übernahm er die Aufgaben von Ingrid Schubert in der Siedlungsunion. Ob er direkt in den Widmungsprozess involviert war, ist der WZ nicht bekannt. Sowohl Wolf als auch Schubert wollten nicht mit der WZ reden. “Abgesehen von der gesetzlich vorgeschriebenen Einbindung der politischen Stellen und Einholung der politischen Beschlüsse der jeweiligen Ebenen, wurde der Prozess ohne den Einfluss dritter, bzw. dem Verfahren fernstehender Personen durchgeführt”, heißt es in einem Statement der MA 21 auf Anfrage der WZ. 

Widmungsverfahren sind aufwendige Prozesse. Die MA 21 erstellte Studien, Gutachten, Prüfungen. “Bezirke sind in solche Abläufe involviert”, sagt ein Mitarbeiter der Abteilung zur WZ. Er will seinen Namen nicht in der Zeitung lesen, der Redaktion ist er bekannt. Die Magistratsabteilung stünde im ständigen Austausch mit den Bezirksämtern und lokalen politischen Vertreter:innen. 

Was wusste der Bezirk?

Formell wurde der Bezirk erstmals im Sommer 2022 in die Widmung eingebunden. Wie vorgeschrieben, forderte die MA 21 die Bezirksvertretung auf, ein Statement abzugeben. Die Meinung der Bezirke hat in Widmungsverfahren Gewicht. Stellen sich die Fraktionen gegen eine Widmung, hat sie kaum Chancen, in den Gemeinderat zu kommen. In der Donaustadt waren SPÖ und Neos dafür. Das reichte. 

“Der Antrag wird gegen die Stimmen der ÖVP, Grüne, FPÖ, Team HC Strache angenommen”, heißt es im Protokoll der Bezirksratssitzung vom 15. Juni 2022. SPÖ-Bezirksrat und Obmann der Siedlungsunion Bernhard Wolf war bei der Sitzung – laut Protokoll – nicht anwesend. Auch an der Vorbesprechung im Bauausschuss soll er nicht teilgenommen haben, wie Bezirksvorsteher Ernst Nevrivy (SPÖ) zur WZ sagt. 

Laut Nevrivy hat sich die Bezirksvertretung in dieser Sitzung erstmals mit der Widmung beschäftigt. Kritiker werfen dem Bezirksvorsteher vor, schon viel länger eingeweiht gewesen zu sein – zu einem Zeitpunkt, als die Pläne noch unter Verschluss waren. “In einer öffentlichen Bezirksvertretungssitzung im Jahr 2022 hat Nevrivy betont, dass die Umwidmung schon seit 2017 bekannt war und man sich jetzt – fünf Jahre später – nicht darüber aufregen soll”, sagt Bernhard Spuller, der sich in einer Bürgerinitiative gegen die Bebauung engagiert. 2017 arbeitete die MA 21 am sogenannten Gründruck, einem internen Vorentwurf, der zu diesem Zeitpunkt weder für die Öffentlichkeit noch für die Politik einsichtig gewesen sein sollte. 

Endlich Bauland 

Am 18. Oktober 2023 widmete der Wiener Gemeinderat die Felder in “Gemischtes Baugebiet” um, einen Mix aus Wohnungen und Betrieben. Die komplette Opposition stimmte dagegen. Die beiden Regierungsparteien SPÖ und Neos brachten die Widmung auch ohne FPÖ, ÖVP und Grüne durch. Die rote Gemeinderätin Pia Maria Wieninger enthielt sich und erklärte sich für befangen. Der Grund: Sie ist Ersatzmitglied des Aufsichtsrats der Siedlungsunion, wie sie der WZ bestätigt.

Es geschehen Wunder der Hellseherei. Caroline Hungerländer, ÖVP-Gemeinderätin

ÖVP-Gemeinderätin Caroline Hungerländer kritisierte das Verfahren in ihrer Wortmeldung. "Es geschehen in der Donaustadt wahre Wunder der Hellseherei”, sagte sie in der Sitzung. Ein Wink mit dem Zaunpfahl: Die Stadt bevorzuge SPÖ-nahe Bauträger:innen. Sie hätten einen Informationsvorsprung, wüssten, welche Felder zu Bauland werden.

Antikorruptions-Experte Martin Kreutner schlägt in eine ähnliche Kerbe. “Es ist problematisch, wenn Bauträger, die politisch opportun sind, vorgereiht werden”, sagt er. “Wenn Gemeinwohl im Vordergrund steht, muss jeder Anschein von bevorzugter Behandlung vermieden werden. Gemeinnützigkeit darf nicht parteipolitisch missbraucht werden.“ 

Der transparente Weg 

Zwei der drei Bauträgerinnen, die die Flächen am Oberfeld besitzen oder sich die Baurechte gesichert haben, arbeiten gemeinnützig – die Siedlungsunion und Wien-Süd. Das Modell der Gemeinnützigkeit ist einfach. Gemeinnützige Bauvereinigungen sind laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz dem Kostendeckungsprinzip verpflichtet. Sie dürfen den Mieter:innen und Käufer:innen nur die Kosten der Bauten verrechnen und mit den Wohnungen keinen Gewinn machen. Um die Kosten niedrig zu halten, werden sie mit Steuergeld gefördert. 

Gemeinnützige Bauträger:innen sorgen für leistbaren Wohnraum. Dafür brauchen sie Land. Es liegt im Interesse der Stadt, es bereitzustellen. Auf dem Papier funktioniert das transparent: Der Wiener Wohnfonds kauft Grund und Boden. In einem Wettbewerb beurteilt er die Interessent:innen. Die besten Projektwerber:innen bekommen die Flächen, egal welcher Partei sie nahestehen. Die Realität sieht oft anders aus. 

Strabag profitiert von Umwidmung 

Die dritte im Bunde ist die Wiener Heim Wohnbaugesellschaft. Sie verdient mit der Umwidmung Geld. Die Wiener Heim ist – anders als ihr Name vermuten lässt – nicht gemeinnützig. Sie zielt auf Gewinn ab. Am Oberfeld wird sie ein Drittel der Bauten errichten. Frei finanzierte Wohnungen zu marktüblichen Preisen. Die Firma gehört der Mischek Systembau GmbH – und die gehört wiederum der Strabag AG. 

An der Aktiengesellschaft sind die Familie Haselsteiner, die Raiffeisen-Uniqa-Gruppe und die Rasperia Trading Limited, ein Unternehmen des russischen Oligarchen und Putin-Vertrauten Oleg Deripaska, beteiligt. Aufsichtsratsvorsitzender ist Alfred Gusenbauer. Der ehemalige SPÖ-Kanzler steht wegen seiner Tätigkeiten für Immobilienfirmen immer wieder in der Kritik. Zuletzt berichtete die Zeitschrift News über Millionenbeträge, die Gusenbauer beim nun insolventen Signa-Konzern in Rechnung gestellt hat. 

Sie alle profitieren von der Umwidmung der Wiesen in der Donaustadt. Wo im Sommer noch Raps blühte, sollen 2026 die ersten Menschen einziehen. “Quartier Süßenbrunner Straße West” nennt die Stadt das Entwicklungsgebiet auf ihrer Website. In mehreren Blocks werden 1.200 Wohnungen, Supermärkte, Gewerbeflächen, ein Kindergarten errichtet. Das höchste Gebäude wird 33 Meter hoch sein. 

Der Widerstand der Bevölkerung

Die Versiegelung der Flächen stößt in der Bevölkerung auf Kritik. Eine Bürgerinitiative sammelt Unterschriften dagegen. Sie sehen EU-Vorgaben genauso missachtet wie die Sorgen und Ängste der Wiener Bevölkerung in Zeiten der Klimakatastrophe. Die Stadt Wien argumentiert mit dem steigenden Bedarf an Wohnraum. Die Donaustadt ist der am schnellsten wachsende Bezirk der Stadt. 204.000 Menschen lebten im Vorjahr hier. Tendenz steigend. Der Flächenbezirk ist locker bebaut. Es gibt noch Platz. Immer wieder klaffen große Löcher im Siedlungsgebiet entlang der U-Bahn-Linie 2.

Ackerflächen im November
Die Äcker der Donaustadt sind Gold wert. Sie gehören längst der Immobilienbranche.
© Michael Ortner

Um die Löcher reißen sich Bauträger:innen und Investor:innen. Sie sind Gold wert. Laut Recherchen der Tageszeitung Der Standard bekam ein Bauer 45 Millionen Euro für seine Felder in der Donaustadt. 

Die Spekulation mit den Feldern

Wien ist das einzige Bundesland, in dem das erlaubt ist. Es gibt keine grunderwerbsrechtlichen Beschränkungen beim Erwerb von Agrarland. Ein Blick ins Grundbuch zeigt die Folgen der Praxis. Mit Wiener Feldern wird munter spekuliert. Sie gehören längst der Immobilienbranche. Genossenschaften haben sich genauso eingekauft wie private Investor:innen – auch neben dem neuen Bauplatz der drei Bauträgerinnen. Noch pflügen dort Traktoren. Das dürfte sich bald ändern: Die Stadt hat eine Bausperre nach Paragraph 8 der Wiener Bauordnung verhängt. Sie tut das, wenn sie vorhat, den Flächenwidmungsplan zu ändern. 

Und so wird das Oberfeld Stück für Stück bebaut. Statt Kukuruz wachsen Häuser aus dem fruchtbaren Boden.