Luxuswohnungen: Immo-Haie bauen auf Kosten der Mieter:innen

Ein Altbau im dritten Wiener Gemeindebezirk: Das Dach ist abgedeckt, wo einst Fenster waren, klaffen Löcher. Nur die Mieter:innen bleiben – und müssen monatelang ertragen, dass es ihnen durch die Decke regnet. Sie leben in kalten, feuchten, von Schimmel befallenen Wohnungen.

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Es ist 2018. Kurz zuvor wird eine Novelle der Wiener Bauordnung zum Schutz von Gründerzeithäusern angekündigt, die auch strengere Abrissregeln vorsieht. Sobald sie in Kraft tritt, kommt der Abriss zum Stillstand. Es beginnt ein jahrelanger Rechtsstreit: Die Bewohner:innen klagen auf Erhaltung des Hauses, der Eigentümer auf Räumung.

In der Zeit ohne Dach greift der Regen schnell die Holz- und Mauerkonstruktionen an. Zwar wird später ein provisorisches Dach errichtet, doch die endgültigen Sanierungskosten wären zu hoch – Fachleute sprechen von „wirtschaftlicher Abbruchreife“. Die Räumungsklagen haben Erfolg, die Mieter:innen müssen gehen. Der Abriss läuft weiter.

Millionenteure Wohnungen

Wo einst das alte Zinshaus stand, entstehen heuer noch „exklusive Eigentumswohnungen in bester Wiener Stadtlage“, so die Website des Eigentümers. Luxusimmobilien inklusive Dachpool und Tiefgarage. Preise: mehrere Millionen Euro. Ein Viertel der Einheiten ist laut Website bereits verkauft. Wann die Eröffnung geplant ist, ist unbekannt. Sämtliche Fragen der WZ an den Eigentümer bleiben unbeantwortet.

Das Haus in Wien-Landstraße ist kein Einzelfall. In den letzten fünf Jahren errichtete der Eigentümer dreizehn Neubauten, ein weiteres Projekt mit bereits abgetragenem Dach läuft.

Angst und Ausmietung

Die WZ hat über Wochen hinweg den Wiener Wohnungsmarkt untersucht. Dabei haben wir mit Mieter:innen, Anrainer:innen, mit Miet- und Wohnvereinigungen gesprochen. Immer wieder zeigte sich: Die Angst vor Hausbesitzern ist groß. Viele wollen nicht mit uns sprechen. Oft stießen wir bei unseren Recherchen auf dieselben Namen in der Immobilienbranche. Die Firmen sind untereinander gut vernetzt und auf zahlreiche Untergesellschaften aufgeteilt.

Der Luxus ihrer Neubauten geht auf Kosten der Bewohner:innen. Mieter:innen mit alten, unbefristeten Verträgen stehen der Gewinnmaximierung von Immobilienfirmen oft im Weg. Sie loszuwerden heißt in der Branche „Ausmietung“.

2018 warb eine Investmentfirma sogar offen: „Überlassen Sie die Ausmietung uns Profis.“ Heute ist der Satz von der Website verschwunden. Die Eigentümer:innen der Firma: laut Firmenbuch ebenfalls die Immobilienverwalter:innen des neuen Exklusiv-Wohnhauses in Wien-Landstraße.

Fragwürdige Methoden

Die Vorgehensweise bei Ausmietungen ist oft ähnlich: Eine weitere, stadtbekannte Immobiliengruppe ließ bewohnte Häuser verfallen und drohte Mieter:innen, die nicht ausziehen wollten. Gleichzeitig stellte sie überhöhte Betriebskosten in Rechnung – etwa für Reinigung, die eine eigene Tochterfirma erledigte. Über diesen Fall berichtete das Moment Magazin ausführlich.

Auch eine Beratungsstelle, die zum Schutz der Mitarbeitenden hier nicht genannt werden will, bestätigt im Gespräch mit der WZ: Die Gruppe kauft alte Zinshäuser, lässt sie trotz Baufälligkeit weiter bewohnt und verlangt überteuerte Mieten. Meist handelt es sich bei den Mieter:innen um Geflüchtete, die in Sprachkursen angeworben werden. Sie leben in kleinen, heruntergekommen Wohnungen, teils mit fragwürdigen Untermietverträgen. Wer so wohnt, zahlt viel und kann jederzeit rausgeworfen werden.

Spekulant:innen in ganz Wien

Eine von der Wiener Arbeiterkammer (AK) beauftragte Studie der Technischen Universität (TU) Wien dokumentiert die systematischen Methoden: Illegale Kündigungen, Räumungsklagen trotz unbefristeter Verträge, abgetragene Dächer bei noch bewohnten Häusern. Wer nicht freiwillig geht, wird eben ausgemietet. Manchmal gegen Geldbeträge, manchmal mit unsanften Methoden. Das Ziel: Wertsteigerung durch Leerstand. Denn sobald ein Haus leer ist, steigt sein Marktwert sprunghaft. Auf der gleichen Fläche lassen sich dichter bebaute, profitablere Neubauten errichten.

Rund 20.000 Altbau-Mietshäuser gibt es laut AK in Wien. Zwischen 2000 und 2022 stiegen die Preise für diese Immobilien durchschnittlich um das Fünffache.

Dachlos und blockiert

In der Schönbrunner Straße im 12. Bezirk steht ein weiteres Haus desselben Eigentümers seit drei Jahren ohne Dach. Nach dem Tod der Vorbesitzerin wurde es 2018 für zwei Millionen Euro an eine Immobilienfirma verkauft – laut Anrainer:innen war es damals noch bewohnt. 2021 wechselte es, inzwischen leerstehend, erneut den Eigentümer: Für 4,7 Millionen Euro ging es an denselben Investor, der auch das Haus in der Landstraße besitzt. Kaufverträge, die der WZ vorliegen, belegen den Deal.

Doch seit 2022 ist die Baustelle stillgelegt. Laut Baupolizei liegt eine Bewilligung für eine umfassende Aufstockung vor, nicht für Abriss. Weil Anrainer:innen Einspruch erhoben, muss nun das Verwaltungsgericht entscheiden, wie es mit dem Gebäude weitergeht.

Schärfere Bauordnung, begrenzte Wirkung

Zum Schutz von Altbauten hat die Stadt Wien 2018 die Bauordnung novelliert, 2023 wurde sie noch einmal verschärft. Ziel ist es, absichtliche Vernachlässigungen zu bestrafen und Abrisse erheblich zu erschweren.

Laut MieterHilfe Wien werden derzeit rund 100 Häuser beobachtet, bei 14 laufen bereits Verfahren – von dringend nötigen Erhaltungsarbeiten bis hin zur Zwangsverwaltung. „Die Bewohner:innen sollen durch Vernachlässigung zum Auszug bewegt werden“, heißt es in einer Stellungnahme gegenüber der WZ. Um welche 14 Häuser es sich handelt, blieb unbeantwortet.

Das Gebäude in Wien-Landstraße ist jedoch bekannt, damals handelte die Stadt Wien für die Bewohner:innen Abschlagszahlungen aus. Auf Nachfrage der WZ heißt es: „Die Stadt hat mit einer entschiedenen Verschärfung im Zuge der Bauordnungsnovelle 2023 reagiert.“ Konkret habe man damit mutwillig herbeigeführten Abrissen „einen Riegel vorgeschoben“.

Rechtlich einschränken kann Wien einzelne Spekulant:innen jedoch nicht. Die Baupolizei hat keine Möglichkeiten, Personen oder Unternehmen auszuschließen. Zudem betont die Stadt Wien gegenüber der WZ: „Wenn Spekulant:innen das Baurecht verwehrt wird, würden Bewilligungen von im Hintergrund handelnden Personen eingeholt werden.“

So bleibt der Spielraum der Stadt gering – während Eigentümer:innen trotz schärferer Regeln weiterbauen können.