Rauth: Durch die Globalisierung der Immobilienmärkte und verstärkt seit der Finanzkrise ist Stadtentwicklung international stark investorengetrieben. Wohnraum hat sich zum Handelsgut entwickelt und verliert in vielen Städten zusehends seine eigentliche Funktion der Deckung eines menschlichen Grundbedürfnisses. Immobilien gelten als sichere Investition und gewinnträchtige Spekulationsobjekte. Am globalen Finanzmarkt schwebt wahnsinnig viel Kapital herum, das irgendwo investiert werden muss. An diesem Spiel sind aber nicht nur professionelle Investoren beteiligt, sondern auch viele Einzelpersonen, die oftmals ererbtes Geld in Vorsorgewohnungen parken, weil es im Moment nirgends Zinsen gibt. Indirekt ist jeder am Immobilienpoker beteiligt, der eine private Pensionsversicherung abgeschlossen hat, weil solche Fonds ihr immenses Kapital sicher veranlagen müssen, ergo große Player im Immobiliengeschäft sind.  In Wien kann man deutlich sehen, wie ein Bezirk nach dem anderen nach Verwertungsmöglichkeiten abgegraben wird: Im 1. Bezirk ist keine hohe Rendite mehr zu machen, weil der Mietpreis schon am Plafond ist, anders als beispielsweise im 10., 11. oder 15. Bezirk, wo das Verhältnis von heutigem Preis und zu erwartender, zukünftiger Mietrendite besonders hoch ist. Damit werden aber immer mehr Bezirke für viele Menschen unleistbar.

Was kann die Stadtregierung tun um Wohnen wieder leistbarer zu machen?

Rauth: Bei der Mietgesetzgebung kann eine Stadt wie Wien ihr Gewicht in die Waagschale werfen, um Verhandlungen auf Bundesebene zu beeinflussen. Denn die Befristung der Mietverträge ist ein massiver  Preistreiber am Wohnungsmarkt - jede Neuvermietung erhöht die Rendite, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Hier muss dringend etwas passieren. Aktuell wäre auch die Regulierung des Geschäftsmodells Airbnb ein wichtiger kleiner Schritt, da durch neue Ferienwohnungen dem regulären Wohnungsmarkt immer mehr Wohnraum entzogen wird. Bei der Mietpreisentwicklung am Immobilienmarkt besitzt Wien nach wie vor Steuerungsmöglichkeiten durch den hohen Anteil an kommunalem Immobilienbesitz. Wien will neuerdings wieder Gemeindebau realisieren, eine Forderung die schon lange besteht. Um den Wohnungsmarkt deutlich zu beeinflussen, müsste das aber sicher in höherem Ausmaß passieren, als derzeit propagiert wird.

Also mehr eigene Bauprojekte?

Rauth: Das wäre sicher wünschenswert. Die Stadtpolitik würde wohl gerne, tut sich aber schwer. Wir haben die absurde Situation, dass das Zinsniveau für Städte derzeit bei nahezu null Prozent liegt, die Städte laut EU-Richtlinie aber keine Schulden mehr machen dürfen. Städte könnten also sehr günstig Geld aufnehmen, um Infrastruktur zu schaffen und in der Wirtschaftskrise antizyklisch zu investieren, dürfen aber nicht. Wien versucht hier gemeinsam mit anderen Städten Ausnahmen zu erreichen, was sehr wünschenswert wäre. Denn der derzeitige Ausweg heißt Privat Public Partnership, was in der Regel profitabel für die Privaten und teuer für die Städte ist. Schließlich wollen oder müssen private Partner - im Gegensatz zu einer Stadt - Profite machen.

Wie geht die Stadt Wien generell mit den Investoren um?


Rauth:
Städte müssen aufhören, ihren Grund und Boden zu verkaufen. Das hat in Wien lange Tradition, um die Stadtkassen aufzufüllen. Städtische Liegenschaften sind aber eine äußerst begrenzte Ressource. Daher muss ein Modus gefunden werden, der die Gestaltungshoheit in stärkerem Ausmaß bei der Stadt lässt. Wien braucht auch in hundert Jahren noch Flächen, über die verfügt werden kann. Da gibt es - auch aus den Reihen der Politk - die Idee, nur mehr Baurechte zu vergeben. Relativ neu sind in Wien städtebauliche Verträge bei Bauprojekten. Es wird eingefordert, dass Investoren einen Teil ihres Widmungsgewinns der Stadt und ihren Bewohnern zurückgeben, etwa in Form von öffentlichen Einrichtungen, Freiräumen oder anderen öffentlichen Angeboten. Wie gut das Instrument greift, wird man in ein paar Jahren wissen.