Zum Hauptinhalt springen

Auf Vermieter lauern neue Steuerfallen

Von Erich Wolf

Wirtschaft
Mehr Geld für den Fiskus: Bekommt der Vermieter eine Immobilie geschenkt, sahnt die Finanz dafür künftig mehr ab. Foto: bilderbox

Verschlechterung bei der Absetzung für Abnutzung. | Handeln noch vor Ablauf der Schenkungssteuer. | Wien. Für Unternehmer könnte diese Taktik in die Hose gehen: Wer mit einer Schenkung bis zum Ablauf der Schenkungssteuer wartet, kann in manchen Fällen in eine schmerzliche Steuerfalle tappen.


Zwar sind ab 1. August 2008 sowohl Erbschaften als auch Schenkungen steuerfrei. Im neuen Schenkungsmeldegesetz sind aber Steuererhöhungen für Vermieter versteckt. Demnach ist die Absetzung für Abnutzung (AfA) des Rechtsvorgängers künftig fortzusetzen, wenn ein Gebäude unentgeltlich erworben wird. Das bedeutet gleichzeitig, dass die laufenden Einkommensteuern für die Gewinne aus Vermietungen höher werden. Es kommt zu einer Scheingewinnbesteuerung, weil die wirtschaftliche und technische Gebäudeabnutzung viel höher ausfällt als der Fiskus anerkennen will.

Geschickte Alternative

Wenn ein Gebäude nach derzeitigem Abgabenrecht unentgeltlich erworben wird, wird grundsätzlich der Einheitswert als AfA-Bemessungsgrundlage zu Grunde gelegt. Die Einheitswerte sind tendenziell in Relation zu den wahren Preisen äußerst niedrig bemessen, weshalb die AfA ebenfalls niedrig ist. Im Gegenzug fallen die laufenden Einkommensteuern der Vermieter entsprechend hoch aus. Auf Antrag können nach derzeitigem Recht alternativ die tatsächlichen Verkehrswerte für die AfA-Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Der Gesetzgeber spricht von den fiktiven Anschaffungskosten, die im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes auf Antrag anzusetzen sind.

Geschickte Vermieter haben vom Aufwertungsrecht Gebrauch gemacht. Das Wahlrecht auf Aufwertung besteht allerdings nur bis zum Zeitpunkt der Abgabe der ersten Steuererklärung nach der Schenkung oder Erbschaft. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt kein Antrag erfolgt, muss der Vermieter die niedrigen Einheitswerte als AfA-Basis heranziehen.

Nun will der Gesetzgeber Schluss machen mit dem Antrag auf Aufwertung, wodurch Vermieter, die ihre Liegenschaft geschenkt bekommen, künftig schlechter gestellt werden.

Daher kann es in der Praxis günstiger sein, die Übertragung noch vor dem 31. Juli 2008 vorzunehmen und die Schenkungssteuer in Kauf zu nehmen - vor allem, wenn es um Schenkungen unter nahen Verwandten geht. In diesen Fällen ist nämlich die Schenkungssteuer sehr gering. Dafür muss man dann in den nächsten Jahren weniger Einkommensteuer zahlen.

Bei einem Gebäude mit einem Verkehrswert von einer Million Euro und einem Einheitswert von 100.000 Euro etwa könnte man bei einer Schenkung durch den Antrag auf Aufwertung auf den Verkehrswert maximal 425.000 Euro Einkommensteuer sparen (50 Prozent Einkommensteuerprogression, gesamter Steuereffekt aus der höheren Abschreibung über die gesamte Laufzeit der Vermietung verteilt). Die Schenkungssteuer würde, wenn der Vater das Gebäude an seinen Sohn verschenkt, nur 27.000 Euro ausmachen.

Erich Wolf ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater in Wien.