Buwog kommt an die Börse

Wien. Großumbau bei der börsenotierten Immofinanz: Der Immobilienriese will seine Wohnungstochter Buwog aus dem Konzern herauslösen und gesondert an die Börse bringen. Ab 28. April soll die einst staatliche Buwog an den Börsen Frankfurt, Wien und Warschau notieren.

Das Okay für den Spin-off - das ist der Fachbegriff für die Abspaltung eines Unternehmens - will sich Immofinanz-Chef Eduard Zehetner am 14. März holen. Da findet eine außertourliche Hauptversammlung statt. Für die notwendigen Beschlüsse bedarf es einer Dreiviertelmehrheit.

Kontrolle wird aufgegeben

Geplant ist, dass die Immofinanz mit der Abspaltung die unternehmerische Führung bei der Buwog aufgibt. So sollen künftig 51 Prozent der Gesellschaft in Händen von Streubesitz-Aktionären sein. Die restlichen 49 Prozent bleiben im Eigentum der Immofinanz, sollen mittelfristig aber weiter abgeschichtet werden, wie es am Donnerstag in einer Pressekonferenz hieß.

Im Zuge des Spin-off sollen die Aktionäre der Immofinanz jedenfalls für jeweils 20 Immofinanz-Aktien eine Buwog-Aktie bekommen. Allerdings müssen sie dafür auf eine Dividende für das laufende Geschäftsjahr 2013/14 verzichten. "Die Buwog ist die Dividende", erklärte Zehetner dazu.

Der Grund für die geplante Abspaltung ist ein strategischer. In Zukunft will sich die Immofinanz nur noch auf Büro-, Einzelhandels- und Logistik-Immobilien in Österreich, Deutschland, Russland, Polen, Tschechien, der Slowakei, Ungarn und Rumänien konzentrieren. Aus dem Geschäft mit Wohnimmobilien will Österreichs größter Immo-Konzern hingegen ganz aussteigen - "in einigen Jahren".

Vom Aufspalten des gemischten Portfolios - es umfasst aktuell mehr als 1600 Immobilien im Gesamtbuchwert von gut zehn Milliarden Euro - erwartet sich Zehetner auch einen Mehrwert für die Investoren: "Wir meinen, dass die Marktkapitalisierung der beiden Unternehmen in Summe höher sein wird als die Marktkapitalisierung der Immofinanz heute." In Zukunft könnten Anleger "differenzierte Investitionsentscheidungen treffen", so Zehetner. Durch die getrennte Notiz an der Börse hätten sie die Möglichkeit, in unterschiedliche Geschäftsmodelle - einerseits kommerzielle Immobilien und andererseits Wohnimmobilien - zu investieren. Im Übrigen sei dies ein Wunsch der Investoren gewesen.

Der Börsewert der Immofinanz liegt derzeit bei knapp vier Milliarden Euro. Am Donnerstag notierte der - im Wiener Leitindex ATX gelistete - Immobilientitel mit knapp 3,50 Euro um rund ein Prozent schwächer.

Kauf von 18.000 Wohnungen

Für den Börsegang hat die Immofinanz die Buwog zuletzt mit mehreren Akquisitionen in Deutschland aufgerüstet. Denn bei Investoren kamen zuletzt vor allem die renditeträchtigen Wohnungen in der Bundesrepublik gut an - während die Buwog hauptsächlich in Österreich Wohnungen besaß.

Am späten Mittwochabend gab die Immofinanz den Kauf von weiteren 18.000 Wohnungen in Norddeutschland für 892 Millionen Euro bekannt. "Damit ist die Buwog in einer Verfassung, die es erlaubt, sie selbständig an die Börse zu entlassen", betonte Zehetner.

Verkäufer ist Solaia RE, ein Gemeinschaftsunternehmen der italienischen Immobilien-Firma Prelios sowie eines Investmentfonds der Deutschen Bank. Solaia hatte das einst mit 27.000 Wohnungen noch weit größere Portfolio 2007 für 1,7 Milliarden Euro vom US-Finanzinvestor Cerberus (Bawag-Eigentümer) gekauft.

Bevor die Immofinanz die norddeutschen Wohnungen ihr Eigen nennen kann, muss der Konzern allerdings noch mehrere Wochen warten - mitunter bis nach dem Buwog-Börsegang. Laut Zehetner ist das Closing, der formalrechtliche Abschluss des Deals, im zweiten Quartal geplant.

Finanzieren will das Unternehmen den Zukauf über Kredite und bestehende Mittel. Geplant ist unter anderem eine bis zu 310 Millionen Euro schwere Wandelanleihe der Buwog, die von der Immofinanz gezeichnet werden soll. Die Anleihe werde fünf Jahre laufen, so Zehetner. Der jährliche Zinskupon betrage 3,5 Prozent.

Hauptlisting in Frankfurt

Mit dem jüngsten Zukauf umfasst das Portfolio der Buwog künftig insgesamt rund 54.000 Wohnungen, die sich ungefähr zur Hälfte auf Deutschland und Österreich verteilen. Auf Basis ihres derzeitigen Nettovermögenswerts von 1,6 Milliarden Euro käme die Buwog auf eine Marktkapitalisierung von mehr als 800 Millionen Euro.

Geplant ist ein Hauptlisting an der Frankfurter Wertpapierbörse. Dort seien auch deutsche Wettbewerber wie die Deutsche Wohnen oder Gagfah gelistet, mit denen sich das Unternehmen gerne messen wolle, sagte Zehetner. Angestrebt wird eine Notiz im MDax, dieser Index umfasst insgesamt 50 eher kleinere Werte. Zehetner: "Es wird sich zeigen, wo wir von Umsatz und Größe her hinpassen."

An der Börse in Wien und Warschau soll die Buwog jeweils im geregelten Markt notieren. Einen Börseprospekt wird die Immofinanz Mitte April auflegen.