Der Kampf mit der Preisspirale

Wien. Günstige Kredite, niedrige Sparzinsen, Misstrauen gegenüber Banken und eine steigende Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren, vor allem in Graz und Wien. Das sind die Hebel, die in Österreich eine Preisspirale bei Immobilien in Gang gesetzt haben. Beton statt Aktien, weil die Sicherheit einerseits und die Rendite andererseits ein gutes Geschäft versprechen. Es ist auch eine Art Nachbeben der Krise.

Seit zwei Jahren schwimmt der Begriff des "leistbaren Wohnens" durch den politischen Diskus und hat die Regierung auch zu Maßnahmen veranlasst. Doch die zeigten bisher kaum Wirkung. Das vor zwei Jahren beschlossene Wohnbaupaket ist mit Ausnahme von Wien ins Leere gegangen, die zur Verfügung gestellten Mittel wurden von den Bundesländern nicht abgeholt.

Geringere Preissteigerungen

Und dennoch gibt es Anzeichen, dass die Preisspirale der vergangenen Jahre an Dynamik verloren hat, zumindest ein wenig. "Es ist nicht mehr jeder Preis erzielbar. Es gibt eine gewisse Sättigung", sagt Karl Wurm, Obmann der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV).

Seine Wahrnehmung deckt sich auch mit Berichten von Maklern und den Daten der Statistik Austria, die am Mittwoch den Häuserpreisindex publiziert hat. Demnach hat sich das Wachstum eingebremst. Die Preissteigerung fiel 2014 mit 3,5 Prozent geringer aus als in den Jahren zuvor (2013: 5,2 Prozent, 2012: 7,3 Prozent).

Allerdings ist bei diesen Daten eine gewisse Vorsicht angebracht. Befeuert vom historisch niedrigen Zinsniveau ist im Vorjahr nämlich die Anzahl der Wohnimmobilientransaktionen deutlich gestiegen, und zwar um gleich 25 Prozent. Das ist doch etwas widersprüchlich, zumindest wenn dieser signifikante Anstieg vor allem nachfragegetrieben war. Eine mögliche Erklärung: Es könnte sich statistisch niedergeschlagen haben, dass es bei Luxusimmobilien, vor allem durch die Ukraine-Krise, einen totalen Einbruch gab.

Es ist daher möglich, dass die Zahlen ein etwas trügerisches Bild zeichnen und der Preisanstieg für Normwohnungen doch über jenen 3,5 Prozent gelegen ist, die von der Statistikbehörde vermeldet wurden.

Preisdämpfend aber sollte sich jedenfalls ausgewirkt haben, dass die Bauleistung der 189 gemeinnützigen Bauvereinigungen zum zweiten Mal hintereinander angezogen hat, vor allem in Wien, der Steiermark und Oberösterreich.

Die Gemeinnützigen haben im Vorjahr rund 16.900 Wohnungen fertiggestellt, der Ausblick für heuer lässt auf ähnliche Zahlen schließen. Zum Vergleich: Im Jahr 2012 wurden nur 13.600 Wohnungen von den Gemeinnützigen errichtet.

Die bei der Regierungsklausur vorgestellte Wohnbauoffensive begrüßte GBV-Obmann Wurm. Von der Europäischen Investitionsbank und über Wohnbauanleihen sollen in den kommenden sieben Jahren Milliarden in den Wohnbau fließen und bis zu 30.000 günstige Wohnungen gebaut werden.

Wurm nennt drei Bedingungen für das Gelingen des Plans, den die überparteiliche, sozialpartnerschaftlich geprägte Plattform "Umwelt + Bauen" ausgetüftelt hat: "Leistbarkeit braucht auch günstige Grundstücke und solche Grundstücke zu mobilisieren, ist eine riesige Herausforderung", sagt Wurm. Eine gute Koordination zwischen Bund und Ländern sei daher entscheidend.

Die zweite Voraussetzung ist nach Ansicht von Wurm die Zweckbindung der Wohnbauförderung. Andernfalls drohe die neue Offensive zu verpuffen, sie würde die Wohnbauförderung nur ersetzen, die dann für andere Ausgaben frei wäre. "Aber da bin ich Optimist, dass die Länder mitziehen", sagt Wurm.

Es sind vor allem die günstigen Wohnungen, die sehr stark nachgefragt werden. Zwischen 2009 und 2014 haben die Vormerkungen bei den Gemeinnützigen um 60 Prozent zugelegt. "Wir stehen da unter großem Druck", so Wurm. Und der Druck entsteht auch durch Normen und Förderrichtlinien. Die Baukosten haben sich seit 2009 um ein Drittel erhöht. Das ist der dritte Faktor, der über Erfolg oder Misserfolg der Wohnbau-Offensive entscheidet: "Wenn sich die Dynamik bei den Baukosten nicht einbremst, nutzen alle Pakete nichts."

Teure Sanierung

Wurm fordert eine Anpassung der Richtlinien. "Wir müssen uns davon verabschieden, dass in jedem Segment die gleiche Qualität vorgeschrieben wird." Viele Anforderungen, etwa beim Brandschutz, würden weit über die Bedürfnisse der Mieter hinausgehen.

Die Wohnbauförderung ist freilich auch ein ordnungspolitisches Instrument, etwa um Klimaziele zu erreichen. Doch bei der thermischen Sanierung zeigt sich, dass die eingesparte Kilowattstunde immer teurer wird, je weiter der Energieverlust nach unten gedrückt wird. Das ideal gedämmte Haus ist auch ein sehr teures.

Die Regierung bastelt auch an einem "Normenpaket", die Richtlinien für die Wohnbauförderung sowie die Bauordnung sind jedoch Landessache. Für die Gemeinnützigen ist diese Frage jedoch ein ganz wesentlicher Hebel, um günstigen Wohnraum anbieten zu können.