Kärntens Angst vor „Slowenisierung“ und ihre Folgen
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Eigentumswohnungen sind sichere Investitionen. | Stabiler Ertrag und steuerliche Vorteile. | Wien. Eine schnelle Entscheidung zum Kauf einer Vorsorgewohnung könnte sich jetzt lohnen. Die Wohnungspreise sind nämlich bereits - wenn auch nur geringfügig - gefallen, beziehungsweise steht ein Preissturz unmittelbar bevor - wenn sich die Objekte nicht gerade in den besten Lagen befinden. Wer einmal eine Immobilie besitzt, kann sich damit seine künftige Pension ordentlich aufbessern.
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Vorsorgewohnungen sind eine attraktive Anlageform für langfristig agierende Investoren, da sie von kurzfristigen Aktienschwankungen nicht beeinflusst werden. Relativ geringe Risken stehen einer stabilen Rendite gegenüber. Die meisten Bauherrenmodelle sehen vor, dass eine Eigentumswohnung teilweise eigen-, teilweise fremdfinanziert und nach der Fertigstellung langfristig vermietet wird. Die Mieteinnahmen nach Steuern decken zumindest die Rückzahlungsraten für das Darlehen. Wer rechtzeitig eine Vorsorgewohnung ersteht, hat dann bei Pensionsantritt eine schuldenfreie Immobilie. Spätere Mieteinnahmen oder ein Veräußerungsgewinn bewirken ein saftiges Pensionsplus. Die Immobilie ist daher ein stabiler Sachwert und für die Pensionsvorsorge hervorragend geeignet.
Die sichere Rendite ergibt sich aus der Kombination von Mieteinnahmen, Wertsteigerungen sowie Nutzung von steuerlichen Vorteilen. Wer mehr als fünf Wohnungen vermietet, gilt als Unternehmer und kann sich sämtliche Vorsteuern von dem Finanzamt zurückholen. So wird zum Beispiel die auf Bau- und Instandhaltungskosten entfallende Umsatzsteuer vom Fiskus zurückerstattet. Dies bedeutet eine Verbilligung um ganze 20 Prozent.
Darüber hinaus sind die Kosten für die Fremdfinanzierung, also Zinsen und Geldverkehrsspesen, steuerlich abzugsfähig.
Steuerzuckerl bei Sanierungen
Schließlich fallen bei der Sanierung viele Kosten an, die steuerlich als beschleunigt abschreibbare Herstellungskosten gelten, wie beispielsweise die Kosten für einen erstmaligen Lifteinbau oder die Zusammenlegung von Wohnungen. Diese können über fünfzehn Jahre gleichmäßig verteilt abgeschrieben werden. Normale Gebäudeabschreibungen sind hingegen auf ganze 67 Jahre zu verteilen. Die verkürzte Abschreibung führt daher zu einem erheblichen Steuerstundungseffekt.
Die meisten Bauherrenmodelle sind derart konzipiert, dass die Mieteinnahmen in den ersten fünfzehn Jahren - bedingt durch die beschleunigte Abschreibung - steuerfrei bleiben. Dennoch sind die laufenden Mietergebnisse in die jährlichen Steuererklärungen der Eigentümer aufzunehmen. Anfangsverluste sind mit anderen positiven steuerlichen Ergebnissen zum Beispiel aus einem Angestelltenverhältnis verrechenbar und reduzieren somit die Steuerbelastung.
Ein Verkauf der Immobilie kann ebenfalls erst nach Ablauf von fünfzehn Jahren empfohlen werden. Die Spekulationsfrist für die Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf verlängert sich bei beschleunigten Abschreibungen nämlich von zehn auf fünfzehn Jahre.
Erich Wolf ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater in Wien.
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