Facility Manager verdrängen Hausmeister

Wien. Sie halten Stiegenhäuser in Schuss, sind bei kleinen Reparaturen stets zur Stelle und schippen im Winter verlässlich den Schnee vom Gehsteig - Hausmeister galten lange Zeit als unersetzlich. Mittlerweile steht diese Profession aber auf der roten Liste der aussterbenden Berufe. Der Grund: Der Trend zur Auslagerung von Diensten rund um die Immobilie ist seit Jahren ungebrochen.

Im Vorjahr konnte der Markt für extern vergebene "Facility Services", so nennt sich die Hausbetreuung auf Neudeutsch, das Geschäftsvolumen um 2,4 Prozent auf 5,1 Milliarden Euro steigern. Damit ist die Quote für extern vergebene Dienstleistungen seit 2009 von 44,5 Prozent auf 52,3 Prozent gestiegen. Und ein Ende der Entwicklung ist nicht in Sicht. "Wir erwarten für das Facility Management bis 2019 eine durchschnittliche Steigerung von drei Prozent jährlich", sagt Andreas Erdpresser, Experte des Branchenanalysten Interconnection Consulting.

Die Gründe liegen für ihn auf der Hand: "Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten konzentrieren sich Unternehmen auf das Kerngeschäft, zudem ist die Branche gegenüber konjunkturellen Schwankungen ziemlich resistent." Erdpresser weiß allerdings auch um die Nöte der Branche: "Basisdienstleistungen wie Sicherheit, Reinigung und technische Wartung leiden unter den geringen Margen. Vor allem der starke Wettbewerb innerhalb der Branche sowie die Verhandlungsstärke der Kunden drücken auf die Preise."

Wartung undBewachung boomen

Laut Erdpressers neuester Studie zum Facility Management in Österreich sind im vergangenen Jahr infrastrukturelle Dienstleistungen wie Reinigung oder Catering am stärksten gewachsen. Insgesamt liegt der Marktanteil dieses Segments im Immobilienbereich bei 62 Prozent.

Dieser Anteil wird laut Studie jedoch bis 2018 zugunsten der technischen Dienstleistungen - dazu zählen unter anderen Gebäudewartung, Störungsmanagement, Inspektionen und Umbauarbeiten - verlieren. Begünstigt wird diese Entwicklung durch die zunehmende Technisierung von Gebäuden. "Für die nächsten Jahre haben technische Services das größte Wachstumspotenzial", ist Erdpresser überzeugt. "Ihr Marktanteil wird sich bis 2018 auf rund 33 Prozent erhöhen, während der Anteil der kaufmännischen Dienstleistungen mit lediglich 6,4 Prozent konstant bleiben wird."

Einen ungewöhnlich deutlichen Anstieg von 5,4 Prozent verzeichnete im Vorjahr der Bereich Sicherheitsdienstleistungen - eine Entwicklung, die vor allem auf die Flüchtlingskrise zurückzuführen ist. "Bis vor einigen Monaten stellte die Betreuung von Flüchtlingslagern - etwa durch den Sicherheitsdienstleister ORS Service GmbH oder von diesen beauftragten Subfirmen wie Siwacht - einen finanziell nicht zu vernachlässigenden Sektor dar", erklärt Erdpresser.

Absatzmarkt Osteuropawird immer wichtiger

Da die Flüchtlingslager mittlerweile nicht mehr so stark ausgelastet sind, sei der Umsatz der privaten Sicherheitsdienstleistungen in diesem Bereich wieder zurückgegangen, so der Experte zur "Wiener Zeitung". Aber: "Das Sicherheitsbedürfnis der Menschen ist aufgrund der medialen Berichterstattung gestiegen, wodurch Sicherheitsdienste auch in naher Zukunft Wachstumspotenzial haben."

Zugleich wird die Anzahl österreichischer Unternehmen, die ihre Expansion im benachbarten Ausland vorantreiben, immer größer. "Wobei insbesondere das aus Facility-Service-Sicht noch wenig ‚reife‘ osteuropäische Ausland zunehmend zur Exploration neuer Absatzmärkte genutzt wird", heißt es in der Studie.

Zu den wichtigsten österreichischen Unternehmen mit Ablegern in Osteuropa gehören Strabag, Reiwag, Blitzblank, First Facility, Markas, Simacek, Porreal und Energiecomfort. Rund 43 Prozent der heimischen Top-Unternehmen, die in der Studie untersucht wurden, sind bereits im Ausland vertreten oder selbst Teil internationaler Unternehmen. "Bei Nichtberücksichtigung einiger kleinerer Player wäre der Prozentsatz der Unternehmen mit Auslandspräsenz noch um einiges höher", gibt Erdpresser zu bedenken.

Komplettanbietergibt es noch kaum

Potenzial am Markt haben laut Interconnection Consulting vor allem die Komplettanbieter, also jene Firmen, die das gesamte Facility-Service-Programm liefern können. Solche Komplettverträge machen derzeit nur 4,3 Prozent aus. "Wenn es Komplettanbietern gelingt, ein durchgängig hohes Servicelevel zu halten, gehört ihnen die Zukunft", ist Erdpresser überzeugt.

Doch der Umstieg zum Komplettanbieter ist mit Hürden verbunden. So trauen einerseits viele Unternehmen den Anbietern noch kein ganzheitliches Management zu, andererseits ist es aus Kundensicht oft günstiger, mehrere Spezialisten anstatt eines Gesamtanbieters mit der Übernahme von Facility-Dienstleistungen zu betrauen. Und an Anbietern mangelt es wahrlich nicht, ist der heimische Markt für Facility Services mit tausenden, meist sehr kleinen Betrieben doch stark zersplittert. So haben die größten fünf Unternehmen zusammen nur 13,6 Prozent Marktanteil, die größten zehn rund 21 Prozent. "In den nächsten Jahren wird sich der Wettbewerb verschärfen, wobei der Kostendruck vor allem von Kundenseite kommt", stellt Erdpresser fest.

Um diesen extensiven Preiskampf etwas einzubremsen, soll bei öffentlichen Ausschreibungen künftig das Best-Bieterprinzip anstelle des Billigst-Bieterprinzips treten. "Die Umsetzung gestaltet sich jedoch schwierig", warnt der Experte vor zu großen Erwartungen. "Aufgrund der komplexen gesetzlichen Bestimmungen gehen bei Ausschreibungen damit immer wieder auch Rechtsstreitigkeiten einher."