Friedenszins: Wird er bald in Frieden ruhen?

Diese sind die niedrige Höhe und die geringe Veränderlichkeit des Friedenszinses. Darüber hinaus müssen Vermieter Erhaltungsarbeiten aus der Mietzinsreserve der letzten zehn Jahre bezahlen, außer sie dürfen einen erhöhten Hauptmietzins vorschreiben.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

Diese Regelung wurde durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz 1994 eingeführt. Dadurch wurde allerdings auch der sogenannte Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vorgeschrieben, wodurch es zu einer relativen Angleichung des Hauptmietzinses kam. Hintergrund der Regelung war die niedrige Bereitschaft der Vermieter, Friedenszins-Objekte zu erhalten und vielleicht auch baulich zu verbessern, da sie schließlich keine nennenswerte Mieterträge bekamen. Je länger diese Desinvestition anhielt, desto größer wurde natürlich der Sanierungsbedarf und desto geringer wiederum die Bereitschaft der Hauseigentümer, Sanierungen durchzuführen. Um dieser Sanierungsproblematik Herr zu werden, wurde das Mietrecht ab 1980 schrittweise liberalisiert und der Friedenszins bei Neuvermietungen sukzessive reduziert beziehungsweise sogar abgeschafft. Seit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz muss der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür sorgen, dass das Haus, das Mietobjekt und alle allgemeinen Anlagen im ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.

Eintrittsrecht sukzessive eingeschränkt

Zu einer weiteren Einschränkung des Friedenszinses kam es durch eine sukzessive Eingrenzung jener Personen, die in einen Hauptmietvertrag eintreten durften, ohne dass der Vermieter zu einer Anhebung des Mietzinses berechtigt war.

Beim Einrittsrecht wird nämlich zwischen den sogenannten "privilegiert" Eintrittsberechtigten, das sind Ehegatten, Lebensgefährten und minderjährige Kinder, und anderen, "nicht privilegierten" Eintrittsberechtigten, unter anderem Geschwister und volljährige Kinder, unterschieden. Erstere können bei unveränderten Bedingungen in einen bestehenden Mietvertrag eintreten. Zweitere können zwar ebenfalls in den Hauptmietvertrag eintreten, doch ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins auf den für die jeweilige Wohnungskategorie festgelegten Richtwert anzuheben, wenn der Mietvertrag bereits am 1. Jänner 1982 bestand. Bei privilegiert Eintrittsberechtigten ist eine Mietzinserhöhung hingegen erst dann zulässig, wenn alle Eintretenden die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig geworden sind.

Eine weitere Einschränkung erfuhr der Friedenszins im Hinblick auf die Veräußerung und Verpachtung eines in einer Geschäftsräumlichkeit betriebenen Unternehmens. Im Falle der Veräußerung tritt zwar der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, den Hauptmietzins sukzessive auf den angemessenen Mietzins anzuheben. Dasselbe gilt, wenn der Hauptmieter stirbt und dessen Rechtsnachfolger eintritt. Auch wenn sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf eine juristische Person, die Mieter einer Geschäftsräumlichkeit ist, entscheidend geändert haben, kann der Vermieter den Hauptzins anheben.

Der Friedenszins existiert also noch, er wird aber immer weiter an Bedeutung verlieren.

Die Autorin ist Rechtsanwältin bei Brauneis Klauser Prändl Rechtsanwälte GmbH