Gemeinsam wohnen -gemeinsam besitzen

Die Eigentümerpartnerschaft definiert das Gesetz als Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind. Eine Eigentümerpartnerschaft können nur natürliche Personen bilden. Ein Angehörigenverhältnis zwischen diesen Personen ist nicht erforderlich. Mit dieser Regelung sollte vor allem den Lebensgefährten die Möglichkeit zum Erwerb einer gemeinsamen Eigentumswohnung eröffnet werden. Es ist aber nicht notwendig, dass die Eigentümerpartner in einer Lebensgemeinschaft oder gar Ehe leben. Die einzige Beschränkung, die der Gesetzgeber vorsieht, ist, dass es nicht mehr als zwei Partner geben darf und dass die Eigentümerpartnerschaft nur mit - voll- oder minderjährigen - natürlichen Personen gebildet werden kann.

Die beiden Partner werden je zur Hälfte Eigentümer der Wohnung. Ihre Anteile werden so verbunden, dass sie, solange die Eigentümerpartnerschaft besteht, nicht getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet oder veräußert werden dürfen. Will ein Partner die Wohnung verkaufen und weigert sich der andere, so bleibt ihm nichts anderes übrig als mittels gerichtlicher Teilungsklage die Eigentümerpartnerschaft aufzuheben. Das Gesetz verbietet die Aufhebungsklage in zwei Fällen: Gehört die Wohnung Ehegatten und dient sie einem von ihnen zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist die Einbringung der Klage während der Ehe unzulässig. Zweite Fallgruppe:

Ist ein Wohnungseigentumspartner minderjährig und dient ihm die Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses, ist die Aufhebung des gemeinsamen Eigentums bis zu dessen Volljährigkeit unzulässig. Vertraglich kann der Verzicht auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft nur für die ersten drei Jahre ab Einverleibung im Grundbuch vereinbart werden. Seit 1. Juli 2002 ist es möglich, das gemeinsame Wohnungseigentum auch nach der Scheidung aufrecht zu erhalten.

Tod eines der beiden Wohnungseigentumspartner

Für den Fall, dass der Partner den Hälfteanteil des Verstorbenen nicht ohnehin erbt, sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass der Anteil ex lege unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners übergeht. Dieser gesetzlich angeordnete Rechtsübergang vollzieht sich bereits mit dem Erbfall. Der Anteil des Verstorbenen fällt nicht in die Verlassenschaft. Daher hat der Überlebende, dem dieser Anteil zuwächst, den Verkehrswert des Anteils des Verstorbenen in die Verlassenschaft zu zahlen, sodass sich hier ein vollständiger Wertausgleich ergibt.

Diese Zahlungspflicht kann aber durch schriftliche Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentumspartnern ausgeschlossen werden. Allerdings dürfen durch eine derartige Vereinbarung die Rechte der Noterben nicht beeinträchtigt werden.

Das Gesetz privilegiert jene Partner, die gegenüber dem Verstorbenen pflichtteilsberechtigt sind und die Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses benötigen. Sie haben nur die Pflichtteilsansprüche der anderen in Bezug auf den halben Verkehrswert zu bezahlen. Eine Zahlungspflicht besteht also nur, wenn noch andere Pflichtteilsberechtigte existieren. Sonst erwirbt der privilegierte Partner die zweite Hälfte ohne Gegenleistung.

Der überlebende Partner kann auf den Zuwachs des Hälfteanteils verzichten oder mit den Erben seines Partners vereinbaren, dass der Anteil einer anderen Person zukommt. Der Überlebende kann also seinen Anteil behalten und den des Verstorbenen - durch Vereinbarung mit dessen Erben - auf eine andere Person übertragen, so dass neuerlich eine Eigentümerpartnerschaft entsteht.

Vertragliche Regelung

Von den oben geschilderten gesetzlichen Bestimmungen können die Parteien mittels schriftlicher Vereinbarung (z.B. Partnerschaftsvertrag) abgehen. Sie können vereinbaren, dass der Anteil des einen im Todesfall nicht dem Überlebenden, sondern einem Dritten zukommt. Eine solche Regelung kann für beide Partner getroffen werden. Sie können ihre Mindestanteile vertraglich an dieselbe Person übertragen, sodass der Dritte nach dem Tod des zweiten Partners Alleineigentümer der ganzen Wohnung wird. Diese Vereinbarung kann bis zum Tod des Partners, dessen Anteil der Dritte bekommen soll, durch eine neuerliche Vereinbarung der Wohnungseigentumspartner rückgängig gemacht werden. Gegen eine solche Änderung kann sich der Dritte nicht wehren.

Durch diesen Vertrag erwirbt der begünstigte Dritte einen Anspruch auf Übereignung, den er gegen den Nachlass des verstorbenen Wohnungseigentumspartners durchzusetzen hat. Macht der Dritte von seinem Recht keinen Gebrauch, fällt der Anteil an die Erben des Verstorbenen. Die Übertragung des Anteils an einen Dritten mittels letztwilliger Verfügung ist nicht möglich.