Kärntens Angst vor „Slowenisierung“ und ihre Folgen
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Der Oberste Gerichtshof entschied: Klauseln, die Erhaltungskosten gänzlich dem Bestandnehmer "umhängen", sind sittenwidrig und daher nichtig.
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In seiner Entscheidung 7 Ob 93/12w entschied der Oberste Gerichtshof (OGH), wer für welche Erhaltungskosten in Bezug auf das Mietobjekt aufzukommen hat. Bei den Erhaltungskosten handelt es sich um eine aus dem Mietverhältnis entspringende Nebenleistungspflicht, die grundsätzlich den Bestandgeber trifft.
Im konkreten Fall wurden der Betreiber eines Einkaufszentrums und dessen Mieter im Lauf der Zeit uneins, wer die Instandhaltungskosten zu tragen hat.
Dem Bestandvertrag über einen Shop im EKZ des Klägers legte der Betreiber dem Vertrag - wie in der Praxis üblich - seine Vertragsformblätter zugrunde. In diesen Vertragsformblättern wird bestimmt, dass der Bestandnehmer anteilig die Erhaltungs- beziehungsweise Instandhaltungskosten des gesamten EKZ zu tragen hat.
Im Laufe der Zeit weigerte sich der Bestandnehmer, diese Kosten zu begleichen, weswegen der Betreiber eine Mietzinsklage einbrachte. Dagegen wendete der Bestandnehmer ein, dass die Vertragsbestimmungen über die Kostenüberwälzung gemäß § 879 ABGB der Sittenwidrigkeit entsprächen, somit als nichtig zu qualifizieren seien.
Da sich der Streit bis zum OGH zog, hatte sich nun dieser mit der Thematik auseinanderzusetzen. Er stellte fest, dass die Tatsache, dass es sich bei beiden Vertragspartnern um Unternehmer handelt, der Beurteilung des Vertrages unter der Lupe der Sittenwidrigkeit nicht entgegensteht. Auch die Qualifikation der Tragung der Erhaltungskosten als vertragliche Nebenpflicht wurde, wie schon in älteren Entscheidungen, bestätigt.
Ob es sich beim konkreten Vertrag um Miete oder Pacht handelt, war für den OGH irrelevant. Die nicht einzeln ausgehandelten Klauseln sind für den Bestandnehmer gröblich benachteiligend. Zentrales Argument hierfür sei, dass die zukünftigen Kosten ihrer Höhe nach für den Bestandnehmer unabschätzbar sind, weil sich der Bestandgeber unter anderem das Recht vorbehält, sie im Laufe der Zeit anzupassen. Die Konsequenz dieses Urteils ist nunmehr, dass die betroffenen Vertragsklauseln geltungserhaltend reduziert werden müssen. Das bedeutet sie gelten weiterhin, doch muss geklärt werden, bis zu welchem Betrag der Erhaltungskosten sie noch gesetzlich zulässig sind. Da in den bisherigen Verhandlungen die zweite Klausel, welche auch dem Vermieter Pflichten auferlegt, nicht behandelt wurde, liegt es jetzt beim Erstgericht zu entscheiden, in welchem Maß sich die Klauseln aufwiegen, da hiervon die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Erhaltungskosten abhängt.
Mario Schiavon ist Partner bei PHHV Rechtsanwälte.
www.phhv.at
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