Hart verhandeln zahlt sich jetzt aus

Jede Krise hat Gewinner ebenso wie Verlierer. Dies zeigt sich aktuell am österreichischen Immobilienmarkt. Besonders bei Wohnimmobilien wirken sich die höheren Zinsen und die damit teureren Kredite aus: Es gibt derzeit geradezu einen "Nachfrage-Schock", wie Wifo-Ökonom Michael Klien im Gespräch mit der "Wiener Zeitung" es formuliert. "Seit Jahresbeginn ist die Neukreditvergabe stark rückläufig. Gegenüber 2022 gibt es hier einen Einbruch von 50 Prozent", beobachtet der Experte für Bauwirtschaft und Wohnbau. Dies hat zur Folge, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt. "Wir beobachten, dass es schon lange nicht mehr so viele Angebote auf den Immobilienplattformen gab, wie das aktuell der Fall ist."

Preise sinken (noch) nicht

Wer nun annimmt, dass mehr Angebot und weniger Nachfrage zwangsläufig zu sinkenden Preisen führen, irrt. "Da tut sich wenig, die Preise sind relativ stabil bis nur leicht rückläufig. Noch sind die Verkäufer nicht gezwungen, zu geringeren Preisen zu verkaufen. Wir haben ja keine Wirtschaftskrise. Aber je länger der Nachfragerückgang dauert, umso sichtbarer werden auch Preisrückgänge", erwartet Klien. Derzeit gewinnen also die Anbieter von Immobilien, da die Preise (noch) stabil sind.

"Ich kann mir allerdings vorstellen, dass nun der Verhandlungsspielraum größer geworden ist", fügt er dann hinzu. Wieviel hier herauszuholen ist, hänge davon ab, wie dringend der Verkäufer das Geld benötigt. Allein der Unterschied zwischen dem in Annoncen genannten Verkaufspreisen und den tatsächlichen Verkaufspreisen betrug bereits 2022 durchschnittlich sieben Prozent - was immerhin ein Richtwert ist. Klien empfiehlt daher: Härter verhandeln! Damit könne man als Käufer womöglich gar die höheren Kreditzinsen ausgleichen.

Inflation als Kredit-Hilfe

Keinesfalls sollte man sich aber "ins Eigentum stürzen" und die Finanzierung gut überlegen. Sein Tipp: "Derzeit ist es günstiger längerfristige Fixzinskredite aufzunehmen. Das kann man dann wieder umschichten, wenn die Zinsen fallen." Zudem unterstützt laut Klien die hohe Inflation private Kreditnehmer bei der Abzahlung ihrer Schulden. "Die Einkommen werden bei den Kollektivvertragsverhandlungen an die Inflation angepasst, die Kreditsumme bleibt aber gleich. Das kann die Kreditbelastung um fünf bis sieben Prozent senken", kann der Wifo- Ökonom der Teuerung durchaus auch etwas Positives abgewinnen. Abwarten, dass die Marktsituation besser wird, sei jedenfalls keine gute Option, ist sich der Wohnbau-Experte sicher. Denn die Zinsen würden nicht so schnell zurückgehen und der aktuelle Nachfrage-Einbruch führe nicht längerfristig zu einem Überangebot. "Es ist daher kaum zu erwarten, dass die Quadratmeter-Preise massiv sinken werden, denn Wohnraum bleibt ein knappes Gut. Derzeit wird jedoch aufgrund hoher Baukosten weniger gebaut. Neubauten werden somit teurer, nicht billiger. Der Wohnbau war 2022 schon rückläufig und das wird er auch weiter bleiben." Noch sei ein Überhang an Fertigstellungen aus den letzten Jahren vorhanden, als Corona-Lockdowns und Lieferketten-Probleme die Fertigstellung von Immobilienprojekten verzögerten.

"Bei den Baubewilligungen gab es 2019 einen Höhepunkt. In den letzten Jahren war noch vieles in den Pipelines. Aber spätestens 2023/2024 gibt es weniger Projekte", analysiert der Ökonom. Wird weniger gebaut, schmilzt jedoch das Angebot an Neubauten und das schwächt die Verhandlungsposition der Käufer.

Einen, wenn auch kleinen, positiven Effekt hat dies allerdings auch: Die Bauwirtschaft, die 2022 noch überausgelastet war, hat nun weniger zu tun. Daher nimmt der Wettbewerb wieder zu. "Hier hat sich die Lage im letzten halben Jahr gedreht. Zwar sind die Kosten für Material sowie die Lohnkosten gestiegen, aber mangels neuer Projekte sind die Unternehmen wieder eher interessiert an neuen Aufträgen. Dies ist schon bei öffentlichen Ausschreibungen deutlich spürbar, gibt aber auch privaten Bauherren mehr Spielraum. Denn damit müssen die Margen der Unternehmer sinken. Verschenkt wird hier trotzdem nichts, denn die Auftragslage ist nach wie vor gut", analysiert er. Zudem gebe es aber auch noch ältere Wohnbauten, die angesichts hoher Energiekosten und EU-Klimavorschriften saniert werden müssten. Da sei es für die Bauunternehmen wiederum noch einiges an Aufträgen zu holen.

Profitieren wird vom schwierigeren Zugang zu Wohneigentum der Markt für Mietwohnungen, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Mietpreise. Wer eine Wohnung zu vermieten hat, darf sich über mehr Nachfrage freuen. Zünglein an der Waage dürften aber hier die Energiekostenfrage sowie der Sanierungsbedarf sein. Denn hohe Mieten werden künftig wohl nur mehr für "klimafitte" Wohnungen bezahlt. Es werden also auch hier Investitionen fällig Trotz aller Förderungen der öffentlichen Hand, wird auch dafür Kreditbedarf entstehen. Gewinner sind somit nur Vermieter ohne Finanzierungsbedarf, die energetisch einwandfreie Objekte anbieten können.

Schlechtes Timing für KIM

Für all jene, für die einen Kredit brauchen, gibt es zudem noch ein erhebliches Hindernis, welches der Ökonom in diesem Konglomerat von Bremsfaktoren als durchaus problematisch ansieht: Seit 2022 gelten strengere Kreditvergabe-Richtlinien (KIM-VO) bei der Finanzierung. "Die große Frage ist dabei, ob dieser doch recht grobe regulatorische Zugang überhaupt notwendig war", zeigt sich Klien skeptisch. Denn in den letzten Jahren sei es mitnichten zu vermehrten Kredit-Ausfällen gekommen. Die Banken hätten die Finanzierungen also wohl durchaus im Griff gehabt, würden ihre Kunden gut genug kennen. Andererseits, obwohl es die strengen Kreditvergabe-Richtlinien so nur in Österreich gibt, verzeichnet etwa auch Deutschland starke Rückgänge bei den Neukreditvergaben, konstatiert er.

Das Timing für die KIM-VO sei jedenfalls schlecht gewesen. Zudem wurde die Richtlinie mit ersten April 2023 nachträglich angepasst. Nun werden bereits in Besitz befindliche Immobilien ebenfalls als Eigenkapital angerechnet. Klien findet es allerdings eigenartig, dass dies nicht von vorneherein berücksichtigt wurde, sei das doch immer gelebte Praxis bei Kreditvergaben gewesen.