Immo-Ertragssteuer - quo vadis?

Die sinkenden Zinsen und die steigenden Mieten machen Immobilieninvestments immer attraktiver. Auch Objekte zur Eigennutzung erfreuen sich hierzulande großer Beliebtheit. Doch Achtung: Werden sie verkauft, könnte die mit dem Stabilitätsgesetz im Jahr 2012 eingeführte und am 1. April 2012 in Kraft getretene Immobilienertragssteuer abzuführen sein.

Mit dieser sind nämlich die Zeiten der Steuerfreiheit von - salopp gesprochen - Gewinnen aus einem Immobilienverkauf auch nach Ablauf der "Spekulationsfrist" wie bekannt passé. Sie unterliegen einer pauschalen Besteuerung in Höhe von von 25 Prozent, wobei bei für die Veräußerung sogenannter "Alt-Grundstücke", die meist vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, Sonderreglungen bestehen.

Steuerbefreiter Erlös des Hauptwohnsitzverkaufs

Natürlich gibt es Ausnahmen von der Steuerpflicht. Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 hat der Gesetzgeber einige bekannte und neue Steuerbefreiungen vorgesehen. Für Privatpersonen zum Beispiel wurde eine zusätzliche "Hauptwohnsitzbefreiung" geschaffen. Wie schon zuvor für Verkäufe während der Spekulationsfrist, ist die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die seit der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz des Verkäufers waren, steuerbefreit. Dies gilt nun auch, wenn das Objekt dem Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre lang durchgehend als Lebensmittelpunkt gedient hat.

Gute Neuigkeiten für Mieter oder Erben

Gute Neuigkeiten sind das etwa für Mieter oder glückliche Erben, die ein Objekt erlangen und nach weniger als zwei Jahren wieder verkaufen, wenn sie dort innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre lang durchgehend ihren Hauptwohnsitz hatten.

Freuen dürfen sich auch Trennungs- oder Scheidungspaare, die die Zeit bis zur Steuerbefreiung nicht gemeinsam fristen wollen: Selbst wenn sie bei Verkauf nicht mehr in der gemeinsamen Immobilie wohnen, kann der Verkaufserlös nach der "neuen" Hauptwohnsitzbefreiung steuerbefreit sein.

Abseits der Frage nach Steuerbefreiungen trifft die Immobilienertragssteuer auch immer wieder Gläubiger in Insolvenzverfahren. Bislang war unklar, ob diese Steuerschuld aus dem Erlös des Sondervermögens, also des Immobilienverkaufs, oder aus der allgemeinen Insolvenzmasse bezahlt werden muss. Eine aktuelle OGH-Entscheidung bringt nun Klarheit: Als besondere Form der Einkommenssteuer ist die Immobilienertragssteuer in voller Höhe aus der allgemeinen Insolvenzmasse zu begleichen. Im Ergebnis wird dadurch zwar nicht die Befriedigung der jeweiligen Pfandgläubiger geschmälert, dafür aber jene der ungesicherten Gläubiger.

Christian Marth ist

Rechtsanwalt in Wien

und Experte für

Immobilienrecht.

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