Immobilienbesteuerung neu

Wien. Ein Schwerpunkt des Reformpakets für 2012-2016 ist die Neuordnung der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus Immobilien. Nach der bisherigen Rechtslage waren Veräußerungsgewinne im Privatvermögen nach zehn beziehungsweise 15 Jahren einkommensteuerfrei.

Im Betriebsvermögen von Einzelunternehmern und Personengesellschaften hing die Steuerpflicht von der Art der Gewinnermittlung ab. Bei nicht dem Unternehmensgesetzbuch unterliegenden Land- und Forstwirten, Freiberuflern und Gewerbetreibenden waren nur Gebäude steuerverfangen. Für Grund und Boden des Betriebsvermögens galten die Grundsätze für privat gehaltene Liegenschaften, das heißt: In der Regel war die Veräußerung nach der zehnjährigen Behaltedauer einkommensteuerfrei.

Im Reformpaket ist nun vorgesehen, dass Immobilien im Privat- und Betriebsvermögen im Wesentlichen gleich besteuert werden sollen. Für Aktiengesellschaften und GmbHs wird sich dadurch keine Änderung ergeben, da Immobiliengewinne dort auch schon in der Vergangenheit immer steuerpflichtig waren.

Altbestand vor April 2002

Für Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden und daher bereits seit mehr als zehn Jahren gehalten werden, ist eine pauschale Wertzuwachsbesteuerung vorgesehen: Werden derartige Liegenschaften nach dem 31. März 2012 veräußert, so geht man von einem Gewinn von 14 Prozent des Verkaufspreises aus, unabhängig vom tatsächlichen Veräußerungsgewinn.

Die Einkommensteuer beträgt fix 25 Prozent wie bei den Wertpapieren, sodass sich eine effektive Steuerbelastung von 3,5 Prozent des Verkaufspreises ergibt. Wurde das Grundstück vor dem 1. April 2002 angeschafft und in der Zeit nach dem 1. Jänner 1988 umgewidmet, so wird bei einem Verkauf nach dem 31. März 2012 statt einer 14-prozentigen eine Wertsteigerung von 60 Prozent des Verkaufspreises vermutet, die mit 25 Prozent Einkommensteuer besteuert wird. Die effektive Ertragssteuerbelastung beträgt in diesem Fall daher 15 Prozent des Verkaufserlöses.

Die pauschale Wertzuwachsbesteuerung greift auch, wenn das Grundstück vor dem 1. April 2002 angeschafft wurde, aber erst in der Zukunft umgewidmet wird. Wurde das Grundstück schon vor dem 1. Jänner 1988 umgewidmet, bleibt es bei der 3,5-prozentigen Veräußerungsgewinnbesteuerung.

Für Grundstücke, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden und sich daher noch in der offenen zehn- oder 15-jährigen Spekulationsfrist befinden, wird die Spekulationsfrist aufgehoben und die Steuerhängigkeit perpetuiert. Bei diesen Liegenschaften wird bei einer Veräußerung nach dem 31. März 2012 der tatsächliche Wertzuwachs besteuert. Der Grundstückseigentümer sollte daher die Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühr und Notar, sowie nachträgliche Anschaffungskosten im eigenen Interesse aufzeichnen, um bei einer Veräußerung nach dem 31. März 2012 den steuerpflichtigen Gewinn richtig ermitteln zu können.

Die Einkommensteuer beträgt in jedem Fall 25 Prozent. Der progressive Einkommensteuersatz ist auf die Immobiliengewinne nicht anzuwenden. Beträgt der tatsächliche Durchschnittssteuersatz nach dem normalen Einkommensteuertarif im Jahr der Veräußerung aber weniger als 25 Prozent, so wird über Antrag der tatsächliche Einkommensteuertarif angewendet. Selbstverständlich treibt in diesem Fall die Einbeziehung der Immobiliengewinne die Steuerbelastung auch für die anderen Einkünfte hinauf.

Hauptwohnsitz ist befreit

Die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude soll ebenso aufrecht bleiben wie die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung (zweijährige Nutzung als Hauptwohnsitz unmittelbar nach der Anschaffung). Die Hauptwohnsitzbefreiung wird erweitert auf Fälle, in denen die Liegenschaft in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Diese Befreiungen werden auf das Betriebsvermögen nicht anwendbar sein. Zur Berücksichtigung der Inflation ist aber nach zehnjähriger Besitzzeit ein Abschlag von 2,5 Prozent für jedes zusätzliche Jahr, höchstens aber 50 Prozent vorgesehen.

Da die neue Immobilienbesteuerung auch bereits steuerfreie Liegenschaften erfasst, kommt es zu einer verfassungsrechtlich problematischen Rückwirkung. Auch der Umstand, dass bei Immobilien nach zehn Jahren eine Inflationsbereinigung vorgesehen ist, bei Beteiligungen an Unternehmen, die ebenfalls reale Werte darstellen, hingegen immer der volle Gewinn besteuert wird, erscheint angreifbar.

Um eine Aufhebung durch den Verfassungsgerichtshof auszuschließen, wird die Neuregelung daher in weiten Teilen im Verfassungsrang beschlossen werden müssen.

Roland Rief ist Tax Partner bei Ernst & Young.