Immofinanz bald unter tschechischer Flagge

Gleich zwei börsennotierte Top-Firmen der heimischen Immobilienbranche, die Immofinanz und die S-Immo, haben kürzlich Begehrlichkeiten im Ausland geweckt. Beide stehen im Fokus des tschechischen Milliardärs Radovan Vitek, der sein Immobilienimperium weiter ausbauen will. Über seine an der Frankfurter Börse gelistete Unternehmensgruppe CPI Property, die immerhin einen Marktwert von 5,9 Milliarden Euro hat, dreht der 51-Jährige bei Immofinanz und S-Immo bereits ein großes Rad. Beobachter gehen davon aus, dass Viteks CPI beide Gesellschaften mehrheitlich schlucken wird und am Ende des Übernahmeprozederes eine Fusion stehen könnte.

Nachdem im Dezember bekanntgeworden war, dass sich das in Luxemburg ansässige Unternehmen bei der Immofinanz substanziell eingekauft und sich auch die Beteiligung des österreichisch-slowakischen Investorenduos Ronny Pecik und Peter Korbacka gesichert hat (womit sich insgesamt an die 30 Prozent in seinem Portfolio befanden), erfolgte ein Übernahmeoffert. Vor Weihnachten zunächst angekündigt, kam es am 12. Jänner offiziell auf den Tisch. Nach zwei Nachbesserungen lautet das bis 23. Februar befristete Angebot nun auf 23,00 Euro je Aktie. Es taxiert die Immofinanz auf einen Gesamtwert von rund 3,2 Milliarden Euro.

Vitek knausert beim Angebot

Auch das aktuelle Offert gilt jedoch als nicht gerade ambitioniert. Vitek versucht offensichtlich, mit dem geringstmöglichen Kapitaleinsatz zum Erfolg zu kommen. Das Immofinanz-Management hat den Aktionären jedenfalls davon abgeraten, das Angebot anzunehmen, da es deutlich unter dem derzeitigen Wert des Unternehmens liege und auch nicht dessen Wachstumspotenzial abbilde. Nicht im Offert berücksichtigt sei auch eine "angemessene Kontrollprämie in Bezug auf die avisierte Kontrollerlangung über die Immofinanz".

Dennoch haben von den größeren Immofinanz-Aktionären Petrus Advisers, ein Londoner Hedgefonds rund um den Österreicher Klaus Umek, sowie die S-Immo ihre Anteile bereits der CPI angedient - im einen Fall 6,8 Prozent und im anderen 12,7 Prozent. Damit sind Viteks Übernahmevehikel etwas mehr als zwei Wochen vor Ablauf des Angebots schon einmal 48,2 Prozent sicher.

Aus Sicht des Erste-Bank-Analysten Christoph Schultes sollte das für die CPI reichen, die 50-Prozent-Marke letztlich zu knacken - trotz des aktuellen Offerts. Indes lag der Börsenkurs der Immofinanz zuletzt beständig und zum Teil bei hohen Umsätzen über dem Gebot von 23,00 Euro je Aktie. "Einige Marktteilnehmer gehen da aggressiv rein und spekulieren offenbar auf eine weitere Nachbesserung des Angebots", so Schultes.

S-Immo baut CPI Brücke

Als Zünglein an der Waage für Viteks nun sehr wahrscheinlichen Erfolg bei der Immofinanz gilt die S-Immo. Sie war noch vor Weihnachten mit einem Teilangebot von 23,00 Euro je Aktie in den Ring gestiegen, um ihre Anteile auf circa 25 Prozent, eine Sperrminorität, aufzustocken. Das Offert sollte die CPI, die ursprünglich nur 21,20 Euro je Aktie geboten hatte, nicht nur herausfordern, sondern auch verhindern, dass die S-Immo im Fall eines erfolgreichen CPI-Angebots laut ihrem Chef Bruno Ettenauer auf einer strategisch unbedeutenden und illiquiden Beteiligung sitzen bleibt.

Allerdings dürfte das Angebot bei den Immofinanz-Aktionären nur auf wenig Zuspruch gestoßen sein. Anders ist nicht zu erklären, warum die S-Immo dieser Tage umfiel und entschied, ihre Aktien an die CPI zu verkaufen.

Nächstes Objekt wohl S-Immo

Da die S-Immo als Preis 23,00 Euro je Aktie vereinbarte und damit den Preis ihres konkurrierenden Offerts, bietet die CPI jetzt auch den übrigen Immofinanz-Aktionären diesen Preis. Alle Immofinanz-Papiere, die der S-Immo für ihr ebenfalls noch bis 23. Februar laufendes Angebot angedient wurden und werden, gehen - wichtiges Detail am Rande - an die CPI. Auch dieser Punkt macht es sehr wahrscheinlich, dass Viteks Firmengruppe die Hürde von 50 Prozent nehmen kann.

Zwar veräußert die S-Immo ihr Paket gut ein Fünftel unter dem Nettovermögenswert der Immofinanz von rund 30 Euro je Aktie. Gewinnbringend war ihre fünfjährige Geldanlage dennoch. Die S-Immo spricht von einem Investmenterfolg - inklusive Dividenden und vor Steuern - von "in etwa 55 Millionen Euro".

Von all dem profitiert freilich auch Vitek. Seine CPI ist an der S-Immo inzwischen nämlich mit 16,1 Prozent beteiligt, nachdem in den vergangenen Wochen 4,5 Prozentpunkte über die Börse zugekauft wurden. Die CPI ist damit nach der Immofinanz (26,5 Prozent) die zweitgrößte Aktionärin. "Sie wird wohl auch bei der S-Immo ein Übernahmeangebot stellen", meint Erste-Bank-Analyst Schultes. In weiterer Folge bestehe dann die "Wahrscheinlichkeit", dass Immofinanz und S-Immo im Rahmen einer Fusion zusammengeführt werden, sofern die CPI bei beiden eine kontrollierende Mehrheit erlangen kann.

Fusionsprojekt vor Neuauflage

Bei Immofinanz und S-Immo ist damit wieder ein möglicher Zusammenschluss im Spiel, nachdem eine von der Immofinanz 2021 ausgegangene Initiative für eine Fusion gescheitert ist. Im Vorjahr blitzte die Immofinanz damit ab, das bei der S-Immo in den Satzungen verankerte Höchststimmrecht von 15 Prozent, das einer Übernahme im Wege steht, zu kippen.

Nun soll es für die Abschaffung dieser Regelung, die bestimmt, dass kein Aktionär mehr als 15 Prozent der Stimmrechte halten darf, auch wenn er einen höheren Aktienanteil besitzt, einen neuen Anlauf geben. Ex-Immofinanz-Aktionär Korbacka, der über seine Firma Eurovea Services 5,2 Prozent an der S-Immo hält und vor einem Jahr noch dagegen war, will jetzt plötzlich die Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung, um erneut darüber abzustimmen. Sein Sinneswandel öffnet Raum für Spekulationen. Wie zu hören ist, kennen sich Vitek und Korbacka gut.

Im Fall einer Fusion entstünde ein Konzern, der zu aktuellen Kursen einen Börsenwert von gut 4,8 Milliarden Euro und ein Immobilienvermögen von 7,9 Milliarden Euro in den Bereichen Büro, Einzelhandel, Wohnen und Hotel hätte. Alles in allem würde er über eine vermietbare Fläche von 3,4 Millionen Quadratmetern verfügen - in Österreich, Deutschland sowie im osteuropäischen Raum.