In Mietverträgen lauern gefährliche Steuerfallen

Hat sich der Mieter vertraglich zu einer Investition verpflichtet, fließt dem Vermieter der Vorteil der Mieterinvestition gleich bei der Investition zu. Das bedeutet, dass der Vermieter in seiner Steuererklärung die Investitionskosten des Mieters als Mieteinnahmen zu versteuern hat.

Darin ist eine besondere Härte zu erblicken, weil dem Vermieter dieser Vorteil nicht tatsächlich in Geldform zukommt. Im Spitzensteuersatz von 50 Prozent müsste der Vermieter somit die Hälfte der Mieterinvestition an das Finanzamt abführen. Die Situation kann besonders heikel werden, wenn der Vermieter an ein Unternehmen vermietet, welches in beträchtlicher Höhe in das Mietobjekt investiert.

Vorteil nach Beendigung

Ist der Mieter im Vertrag zur Vornahme der Investition berechtigt, aber nicht verpflichtet, kommt es beim Vermieter erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Zufluss des geldwerten Vorteiles, der durch die Investition entstanden ist.

Es kann auch vereinbart werden, dass der Mieter nicht zur Vornahme der Investition verpflichtet, aber berechtigt ist und bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Ablöse vom Vermieter in Höhe des Zeitwertes der Investition erhält. In diesem Fall fließt dem Vermieter kein Vorteil aus der Mieterinvestition zu, weil er bei Beendigung des Vertrages diesen Vorteil ablösen muss. Die Ablöse errechnet sich aus der Gegenüberstellung der Verkehrswertdifferenzen (Gebäudewert mit und ohne Mieterinvestition). Es ist denkbar, dass bei gewissen Investitionen und bei entsprechender Laufzeit im Einzelfall keine Differenz mehr ermittelt werden kann.

Tipps bei Umsatzsteuer

Nicht alle Mieteinnahmen unterliegen der Umsatzsteuer beziehungsweise dem gleichen Steuersatz. Außerdem sieht das Umsatzsteuerrecht unter gewissen Voraussetzungen Optionsmöglichkeiten vor, die einen Handlungsspielraum offen lassen. Die Nutzung dieses Handlungsspielraumes kann sowohl große Vorteile als auch erhebliche Nachteile bewirken.

Die Miete von Geschäftsräumlichkeiten wie Büro, Lager oder Ordinationen ist grundsätzlich unecht umsatzsteuerfrei: Der Vermieter muss keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen, verliert dadurch allerdings auch das Recht auf Abzug der Vorsteuern.

Der Vermieter kann jedoch darauf optieren, die Vermietung umsatzsteuerpflichtig durchzuführen, um in den Genuss des Vorsteuerabzuges zu gelangen. Diese Option kann jeweils einzeln für ein Mietobjekt ausgeübt werden. Bei der Überprüfung, welcher Weg optimaler ist, muss für bauliche Investitionen die Berechnung über einen Zeitraum von zehn Jahren angestellt werden.

Zusätzlich sollte die Situation des Mieters bei derartigen Überlegungen berücksichtigt werden, da es Mieter gibt wie beispielsweise Ärzte und Kleinunternehmer, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. In diesen Fällen kann es vorteilhaft sein, die Miete umsatzsteuerfrei zu vereinbaren, und eventuelle Vorteile beziehungsweise Nachteile durch die Höhe der vereinbarten Miete zwischen Mieter und Vermieter auszugleichen.

Kleinunternehmerregel

Wenn die Summe der gesamten unternehmerischen Umsätze eines Vermieters unter 30.000 Euro bleibt, muss der Unternehmer zwar keine Umsatzsteuer an das Finanzamt zahlen. Auch hier bleibt ihm aber der Vorsteuerabzug verwehrt. Der "Kleinunternehmer" kann deshalb auf diese Befreiungsbestimmung verzichten und zur "Regelbesteuerung" optieren, um in den Genuss des Vorsteuerabzuges zu gelangen. Eine derartige Option bindet den Unternehmer allerdings für fünf Jahre und bleibt nicht nur auf die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung beschränkt, sondern bewirkt die Umsatzsteuerpflicht für die gesamten unternehmerischen Tätigkeiten.

Zur Überprüfung der Vorteilhaftigkeit einer derartigen Option muss daher die Gesamtsituation des Unternehmers über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren (je nach Investition) berücksichtigt werden.

Zur Vermeidung zivilrechtlicher Nachteile, vor allem im Zusammenhang mit dem ohnehin strengen Mietrecht, empfiehlt es sich, Mietverträge durch einen Rechtsanwalt erstellen zu lassen. Vor Vertragsabschluss empfiehlt sich dann auch die Überprüfung durch den Steuerberater, der sehr oft auf steuerliche Optimierungsmöglichkeiten hinweisen kann, die weitreichende jahrelange Auswirkungen nach sich ziehen.

Andreas Weiß ist Steuerberater bei der Astoria Wirtschaftstreuhand-Steuerberatung GmbH & Co KEG.