Klassenkampf ums Wohnen

Wien. Der Justizminister ist noch nicht lange im Amt, aber er musste schon einsehen, dass das Mietrechtsgesetz eine fast undurchdringbare und jedenfalls schwer zu reformierende Gesetzesmaterie ist. Im Herbst wollte Wolfgang Brandstetter einen "großen Wurf" präsentieren, dann wurde es doch nur ein Bonmot vom Mietrechtsgesetz als "extrem dickes Brett aus Hartholz". Im Wesentlichen sollte das bestehende, mehr als komplexe Mietrecht vereinfacht und transparenter gemacht werden. Dafür lässt sich leicht eine Mehrheit im Parlament finden. Die Reform hängt aber an der Forderung nach "leistbarem Wohnen" und hier sind die Fronten schon lange verhärtet - in einem Klassenkampf zwischen Eigentümern und Mietern.

SPÖ fordert Mietobergrenze

Vielleicht gerät nun doch wieder etwas in Bewegung. Die Bautensprecherin der SPÖ, Ruth Becher, präsentierte am Donnerstag einen Gesetzesentwurf zu einem neuen Mietrecht. Es soll zu Österreichs erstem Universalmietrechtsgesetz werden. Der Vorschlag unterscheidet, und das ist die Kernidee, nur noch zwischen Häusern und Wohnungen, die jünger beziehungsweise älter als 20 Jahre sind, wobei bei neuen Gebäuden keine Beschränkungen greifen. Hier entscheidet nur der Markt über die Höhe der Miete. Hat ein Haus sein 20. Bestandsjahr erreicht (und im günstigen Fall Investitionskosten samt Zinsen hereingespielt), soll das neue Universalmietrechtsgesetz greifen.

Das jetzige Gesetz hat sich über die Jahre sehr verästelt und verkompliziert. Unter anderem hat es zur Folge, dass es manchmal nur zum Teil zur Anwendung kommt. "Es ist komplett zerklüftet", sagt Becher. "Es gibt Häuser, in denen es fünf oder sechs Anwendungsbereiche gibt." Es ist nämlich ein Unterschied, wann ein Zubau oder Ausbau oder eine Sanierung stattgefunden hat, was überhaupt als Zubau gewertet wird und was nicht.

Knapper Wohnraum

Stark gestiegene Mieten sind naturgemäß ein Problem in Städten, vor allem in Graz und in Wien, die am stärksten wachsen. Der Nettozuzug in der Hauptstadt beträgt derzeit 25.000 Menschen pro Jahr. Für sie muss Wohnraum geschaffen werden. Verschärfend kommt hinzu, dass die Ansprüche an den Wohnraum über die Jahre auch gestiegen sind, sowohl an dessen Größe als auch an dessen Qualität. Auch das trug zur Verteuerung bei.

Geht es nach der SPÖ, soll künftig für alle Wohnungen nach dem 20. Bestandsjahr ein Mietpreis greifen, der 5,50 Euro betragen soll, exklusive Umsatzsteuer und Betriebskosten. Der Preis orientiert sich an einer zeitgemäß ausgestatteten Wohnung. Die SPÖ fordert zudem, dass das Wohnen - also Miete inklusive Energiekosten - nicht mehr als ein Viertel des monatlichen Median-Haushaltseinkommens ausmachen darf. Dieses liegt laut Statistik Austria derzeit bei 1781 Euro.

Hinzu kommen noch Ab- und Zuschläge. Diese sollen im Gesetz genau definiert werden, was derzeit nicht der Fall ist und Vermietern großen Spielraum einräumt, Zuschläge draufzuschlagen. Ausstattungen wie Internet, Aufzug, Gegensprechanlage, aber auch ein Mindestenergiestandard sind in der Normwohnung festgeschrieben. Fehlen sie, soll es Abschläge gebe. Bis zu 40 Prozent etwa, wenn der Baderaum über keinen zeitgemäßen Standard verfügt.

In Rechenbeispielen, die dem Entwurf beiliegen, werden bis zu 12 Euro pro Quadratmeter erreicht, allerdings dürfte das die obere Grenze sein. In Wien werden bereits Wohnungen angeboten, die bei 17 oder 18 Euro pro Quadratmeter liegen und keine Luxuswohnungen sind.

"95 Prozent der Verträge, die wir behandeln und wo es ein Mietzinsrecht gibt, liegen über dem Marktwert", sagt Nadja Schah, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung, im Gespräch mit der "Wiener Zeitung". Die wichtige Frage sei, was das Wohnrecht regeln soll. Und hier sei die Frage der Leistbarkeit zentral. Schah begrüßt deshalb die Forderung, dass es eine Mietzinsregelung auch für neuere Bauten und nicht nur für Altbauwohnungen geben soll.

Bei den Schlichtungsstellen können Mieter zwar mittels Klagen ihren Mietzins heruntersetzen. Das allerdings treibt die Anzahl der befristeten Mietverträge in die Höhe. Laut Arbeiterkammer sind heute zwei von drei Mietverträgen befristet. Und in solchen Fällen scheuen die Mieter vor Klagen zurück, weil sie Angst haben, dass ihre Verträge nicht verlängert werden. Der SPÖ-Gesetzesvorschlag will diese Usancen beenden.

Kritik seitens Eigentümer

Die ÖVP kommentiert die Vorschläge zurückhaltend: "Wir müssen über jede Anregung diskutieren, aber ich möchte die Verhandlungen nicht über die Medien führen", sagt Johann Singer, ÖVP-Wohnsprecher, zur "Wiener Zeitung". Eine Novelle in Richtung einer Vereinfachung sei unbedingt notwendig. Allerdings müsse diese im Interesse aller Betroffenen sein.

Die Wohnungseigentümer haben naturgemäß wenig Freude mit Mietzinsobergrenzen und unbefristeten Verträgen. "Das ist völlig marktfremd, ein einheitlicher Mietzins für ganz Österreich", sagt Anton Holzapfl vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft zum Vorschlag der SPÖ nach einheitlichen Mietpreisen in ganz Österreich. Derzeit liegt der Netto-Miet-Richtwert in Wien bei 5,39 Euro pro Quadratmeter und in Vorarlberg bei 8,28 Euro. Das möchte die SPÖ vereinheitlichen, was nicht realistisch sei, weil der Bedarf überall anders ist.

Die Nachfrage nach sanierten Altbauten in zentraler Lage, also innerhalb des Wiener Gürtels, ist sehr hoch. Zwar schränkt der Richtwert, der für diese Häuser derzeit greift, die Vermieter in ihrer Preisgestaltung ein, umso kreativer sind diese dann teilweise bei den verrechneten Zuschlägen. Die Arbeiterkammer hat bei einer Untersuchung von 200 Wohnungen eine Differenz von rund 200 Euro ermittelt zwischen dem Wert, der bezahlt wurde, und dem, der maximal hätte verrechnet werden dürfen. "Diese Diskrepanz gilt es zu schließen", sagt Becher.

"Mit so einem Mietrecht kostet eine Altbauwohnung am Stephansplatz ohne Lift, weil das Haus denkmalgeschützt ist, weniger als eine neue Wohnung in Simmering", kontert Holzapfl. Obergrenzen für die Miete würden dazu führen, dass die Mieter weniger einnehmen und damit nicht mehr in Instandhaltung und Sanierung investieren, "weil sich das nicht mehr rentiert".

Außerdem sei der Gesetzesvorschlag nicht weniger kompliziert als das geltende Gesetz, weil dann erst recht wieder jeder Fall einzeln zu prüfen sei und Zuschläge nicht genau geregelt seien. Nadja Schah von der Mietervereinigung kontert: "Alle müssen wohnen. Das ist ein zu wichtiges Thema. Da kann es nicht die gleichen Regeln wie bei einer Schuhmarke geben."