Lieber Grundbuch als Sparbuch

Der viel strapazierte Slogan Grundbuch statt Sparbuch scheint sich zu bewahrheiten, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer vom Österreichischen Verband für Immobilientreuhänder (ÖVI). Der Immobilien-Markt für Kleinanleger sei in den letzten Monaten spürbar angesprungen, vor allem in Wien. Kein Wunder: Schließlich winken bei Wohnungen Renditen um die vier Prozent - und die viel zitierten bleibenden Werte einer Immobilie. Zum Vergleich: Die Inflation liegt aktuell knapp über null. Die Preise für Eigentumswohnungen in Wien liegen etwa zwischen 2000 und 3000 Euro pro Quadratmeter (siehe Artikel unten links).

Essenziell: Die drei L

Essenziell bei der Auswahl des Objektes sind die drei L: Lage, Lage, Lage, meint Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien. Er rät zum Kauf in sicherer Lage - das erhöhe zwar den Preis, aber auch die Nachhaltigkeit des Objektes.

Die klassische Vorsorgewohnung liegt in den Bezirken 1 bis 9 beziehungsweise an der U-Bahn. Sie hat einen vernünftigen Grundriss und ist mindestens zwei Zimmer groß. Eine gute Ausstattung versteht sich von selbst, denn kleinere Wohnungen oder solche in schlechtem Zustand ließen sich nicht so leicht vermieten, weiß Holzapfel. Wer sich eine Altbau-Wohnung zu Eigen macht, muss jedoch aufpassen: Hier ist man mit der Miete limitiert, weil der Richtwertmietzins anzuwenden ist. Andererseits lassen sich für günstigere Wohnungen meist leichter Mieter finden als für Objekte mit gehobenen Mieten.

Ein weiterer Stolperstein für stolze Eigentümer von Vorsorgewohnungen können die Mietverträge sein. Werden diese nämlich für einen Zeitraum von ein oder zwei Jahren befristet abgeschlossen, ist der Vertrag de facto unbefristet, erklärt Holzapfel. Denn im Gesetz ist eine Mindestbefristung von drei Jahren vorgesehen. Außerdem sollte man steuerliche Aspekte nicht außer Acht lassen (siehe dazu Artikel unten rechts).

Wer auf eigene Faust vermietet, muss sich also intensiv mit der Materie auseinandersetzen - und häufig Rat bei Fachkundigen einholen. Dies verursacht jedoch Extrakosten. Viele Immobilien-Unternehmen bieten den Anlegern gleich eine Paketlösung an, welche die Abwicklung der Vermietung inkludiert.

Nicht nur Wohnungen, auch ganze Häuser sind bei Anlegern derzeit heiß begehrt. "Zinshäuser gehen durch die Decke. Es besteht ein Run, der aus der Furcht vor Inflation entsteht. Die Preise sind teilweise unvernünftig", betont Ariel Muzicant, Geschäftsführer von Colliers Immobilien. "Aber Anleger bekommen nur dann vernünftige Finanzierungen, wenn sie mit hohen Eigenmitteln unterwegs sind."

Spiegelfeld empfiehlt ein Drittel Eigenmittel - und Immobilien als lediglich einen Teil einer gemischten Investitionsstrategie. Und er stellt klar: "Auf dem Zinshäuser-Markt gibt es keine Schnäppchen mehr. Wenn etwas wie ein Schnäppchen aussieht, ist etwas faul daran." Laut Franz Pöltl von Ehl Immobilien, zuvor CPB, werden die meisten Objekte im Schnitt mit 30 bis 50 Prozent Eigenmitteln finanziert.

Wer sich für ein Zinshaus entscheidet, muss dies als langfristiges Investment betrachten. Denn die Zeiten von Renditen zwischen fünf und sechs Prozent seien vorbei, zwei bis drei Prozent seien realistisch. Besonders der Wiener Markt sei derzeit "weniger liquide als noch vor fünf Jahren", so Spiegelfeld. "Schnelle Gewinne mit Zinshäusern sind kaum mehr möglich, die Zeit der Spekulation ist vorbei."

Hausanteil statt volles Risiko

Einige Eigentümer, die in Boom-Zeiten mit geringen Eigenmitteln finanziert haben, würden demnächst verkaufen müssen, weil die Banken Druck machten. Dann kämen wieder mehr Zinshäuser auf den Markt. "Je länger die Krise dauert, desto eher werden die Preise runtergehen", glaubt Spiegelfeld. Pöltl sieht den Markt dagegen bereits einen Schritt weiter: "Bei Zinshäusern übersteigt die Nachfrage das Angebot. Die Preise ziehen bereits wieder an."

Wer nicht gleich in die Vollen gehen will, kann auch einen Anteil an einem Zinshaus erstehen. Die Anleger erwerben hier einen grundbücherlich sichergestellten Anteil, der saniert und langfristig vermietet ist, wie Walter Wittmann, Vorstand der Premium Immobilien AG, erklärt. Rund 1000 Anleger sind derzeit via Premium Miteigentümer eines Zinshauses. Das Unternehmen verkauft auch geringe Beteiligungen von drei oder vier Prozent - "nach oben ist natürlich alles offen".