Lieber Ziegel statt Beton

Angesichts gestiegener Zinsen und strenger Normen für die Kreditvergabe sind Wiens Immobilienpreise leicht rückläufig. Wer eine Wohnung in Wien kaufen will, merkt allerdings wenig davon: Neu errichtete Eigenheime in guter Qualität sind selbst in mittelmäßiger Lage unter 7.000 Euro pro Quadratmeter kaum zu bekommen und schon gar nicht, wenn man mit Garten leben oder gar von Grünland umgeben sein möchte.

Wer bereit ist, sich etwas außerhalb der Stadtgrenze anzusiedeln, findet im Wiener Umland aber durchaus noch günstigere Alternativen. In Achau nahe Laxenburg wird etwa in den kommenden Wochen das Wohnbauprojekt Bel Air fertiggestellt, das insgesamt 32 Wohnungen von 55 bis 141 Quadratmetern mit offenen und barrierefreien Raumkonzepten umfasst. Jede Wohnung der rund um einen kleinen See errichteten Anlage ist laut Projektbeschreibung in Ziegelbauweise ausgeführt und verfügt im Sinne der Nachhaltigkeit über Dreifach-Fensterverglasung, Fußbodenheizung, Deckenkühlung, A+-Energieausweis und entweder einen eigenen Garten oder eine eigene Terrasse. Trotz dieser selbst für Luxuswohnungen ungewöhnlichen Ausstattung werden die Einheiten um jeweils zwischen 5.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Eigentum kaum leistbar

"Wir haben im Grunde so hochwertig und schön gebaut, wie wir selbst gerne wohnen und leben wollen", sagt Drago Petrovich, einer der Eigentümer des Projekts, das von der Immobilienfirma projects.com mit Sitz in der Wiener Innenstadt entwickelt und betrieben wird.

"Das kommt uns jetzt eigentlich doppelt zugute, denn die Banken sind selbst in der gegenwärtigen Marktlage bereit, Qualität zu finanzieren."

Neben den Kreditzinsen, die in Folge der Corona-Pandemie, des Ukraine-Kriegs und der galoppierenden Inflation deutlich gestiegen sind, machen vor allem die strengeren Kredit-Vergaberichtlinien für Wohnungseigentum vielen zu schaffen. In der Hauptstadt kann sich der Mittelstand kaum noch die eigenen vier Wände leisten, laut der Real Immobilienvermittlung bleiben viele Wiener Familien daher weiter in ihren Mietwohnungen.

Der "Haude"-Kreditrechner wirft dazu folgende Zahlen aus: Ein Kredit von 100.000 Euro macht bei einer Laufzeit von 240 Monaten und einem Zinssatz von vier Prozent eine Monatsrate von 616 Euro, wofür in Wien aber keine Wohnung zu haben ist. Wenn sich eine vierköpfige Familie also ein zu Zuhause für 700.000 Euro kaufen will, bleibt ihr selbst bei beachtlichen 300.000 Euro Eigenkapital eine Monatsrate von 2.500 Euro bei 20 Jahren Laufzeit - ohne Betriebs- und Energiekosten. Für durchschnittliche Einkommen ist das völlig ausgeschlossen.

Stagnation wahrscheinlich

Freilich sind auch Projekte wie jenes in Achau für den Mittelstand kostspielig. Dennoch steigt seit der Pandemie die Nachfrage nach Immobilien im Grünen ungebrochen. Zur Gesamtlage auf dem Markt legt Spiegelfeld Immobilien in der aktuellen Ausgabe seines Immobilienspiegels drei mögliche Szenarien für die Zukunft dar.

Traditionell seien Verkäufer in Krisenzeiten zurückhaltend. Wenn sie es bleiben, kommen weniger Immobilien auf den Markt, wodurch bei zugleich hohen Baupreisen die Immobilienpreise langfristig zwar weniger rasant, aber doch wieder steigen könnten.

Viele Experten sehen allerdings in Anbetracht verschärfter Kreditregelungen ein Szenario der preislichen Stagnation als am wahrscheinlichsten an. Als wenig wahrscheinlich werden drastisch fallende Immobilienpreise betrachtet. "Österreichs Indikatoren sprechen gegen eine Immobilienblase, zumal kaum Notverkäufe verzeichnet werden, die Arbeitslosenquote nicht besorgniserregend ist und die Kreditverschuldung unter dem europäischen Niveau liegt", heißt es in der Publikation weiter. "Dennoch trifft aktuell ein Verwertungsrisiko Teile der Branche, da die Preise zu hoch waren", sagt Petrovich: "Der Markt ist sensibel geworden, das große Träumen ist vorbei. Wer ein Eigenheim kaufen will, sollte auf Qualität, solide Bauweise und perfekte Ausführung Wert legen, oder, wenn man so will, auf Ziegel statt Beton."