Malen oder nicht, das ist die Frage

Dennoch war es bisher unsicher, ob solche Klauseln nicht an allgemeine zivilrechtliche Grenzen stoßen und damit unzulässig sind.

Ausmalpflicht "gröblich benachteiligend"

Teilweise Klarheit schuf der OGH mit einer viel beachteten Entscheidung vom September 2009: Demnach sind entsprechende Ausmalklauseln "jedenfalls im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes" gröblich benachteiligend im Sinne des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und damit nichtig. Voll anwendbar ist das Mietrechtsgesetz (MRG) im Wesentlichen auf die Vermietung von Objekten in mehrgeschoßigen Altbauten.

Dabei ist zu beachten, dass das Korrektiv der gröblichen Benachteiligung (§ 879 Abs 3 ABGB) nur bei jenen Klauseln schlagend wird, die - wie üblich - vom Vermieter einseitig vorformuliert wurden, nicht aber im Einzelnen ausverhandelte Klauseln.

Bereits in einer früheren Entscheidung hatte der OGH die Sittenwidrigkeit einer zwischen Unternehmern im Einzelnen ausverhandelten Ausmalklausel verneint.

Gröblich benachteiligend und damit unwirksam ist eine Klausel im Sinne des ABGB dann, wenn sie ohne sachliche Rechtfertigung vom dispositiven Gesetzesrecht abweicht.

Anknüpfungspunkt für eine gröbliche Benachteiligung stellt vor allem die Abweichung zu § 1109 ABGB dar, wonach gewöhnliche Abnützungserscheinungen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts bereits durch den Mietzins abgegolten sind und deshalb nicht neu ausgemalt zu werden braucht.

Als weitere Kriterien für eine gröbliche Benachteiligung nannte der OGH zuletzt noch den ausschließlichen Nutzen des Vermieters an der Werterhöhung sowie die Tatsache, dass der Mieter das Mietobjekt seinerzeit unausgemalt übernommen hatte und somit eine Rückstellung im frisch ausgemalten Zustand sogar zu einer Verbesserung des Mietobjekts führen würde. Weiterhin offen ist, was außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG gilt. Die vom OGH herangezogenen Kriterien sind allerdings auch hier einschlägig, sodass davon auszugehen ist, dass die Beurteilung gleich ausfällt.

Eine gröbliche Benachteiligung kann allerdings vermieden werden, wenn sich die Kosten des Ausmalaufwands dem Mieter erkennbar aufgeschlüsselt in einer adäquaten Mietzinsminderung niederschlagen. Bei unbefristeten Mietverhältnissen empfiehlt sich diesbezüglich eine vertragliche Festlegung der Zurechnung der Ausmalkosten zu einzelnen Mietzinsperioden.

Mieter kann die Kosten zurück verlangen

Konsequenz einer gröblich benachteiligenden Klausel ist deren Unwirksamkeit, sodass den Mieter bei Vertragsende keine Verpflichtung zum Ausmalen trifft.

Haben Mieter trotzdem ausgemalt, können sie die Kosten grundsätzlich drei Jahre lang vom Vermieter ersetzt verlangen. Schadenersatzrechtliche Ansprüche gegen den Vermieter, der eine sittenwidrige Klausel verwendet, kommen zwar grundsätzlich in Betracht, scheitern bisher allerdings aufgrund der unklaren Rechtslage wohl am mangelnden Verschulden des Vermieters.

Abseits der Frage, ob eine Ausmalklausel gröblich benachteiligend ist, ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz weiters zu beachten, dass eine Anrechnung der Ausmalkosten des Mieters auf den Mietzins keine Überschreitung der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen ergeben darf.

Einen ausführlichen Beitrag von Petra Leupold zu dem Thema lesen Sie in der Zeitschrift ZaK (Zivilrecht aktuell) von LexisNexis.