Mieters Gesundheit besser geschützt

Eines ihrer Kernstücke ist die beabsichtigte Verbesserung der Gesundheit der Mieter. Diese sind durch vertragliche Vereinbarung regelmäßig für die Erhaltung ihres Mietobjekts zuständig. Jedoch nicht in jedem Fall: Der Gesetzgeber hat bereits bisher vorgesehen, dass der Vermieter zwingend zur Erhaltung eines einzelnen Mietobjekts verpflichtet ist, wenn es um die Behebung von "ernsten Schäden des Hauses" geht. Eine Gefährdung der körperlichen Unversehrtheit des Bestandnehmers konnte bislang nicht als "ernster Schaden des Hauses" angesehen werden. Für den Mieter gefährliche uralte Elektroinstallationen waren daher nicht zwingend vom Vermieter zu beheben, sondern nur dann, wenn gleichzeitig (etwa durch Brand oder Explosionsgefahr) ein ernster Schaden des Hauses gedroht hätte.

Der Gesetzgeber hat reagiert und verpflichtet den Vermieter nun auch zur Beseitigung von erheblichen Gefahren für die Gesundheit der Bewohner. Dies allerdings nur, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht durch den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt: Hinsichtlich der Frage von Blei im Trinkwasser wurde es bereits als zumutbar angesehen, das Wasser vor tatsächlicher Verwendung ein wenig rinnen zu lassen. Die Formulierungen des Gesetzgebers erlauben aber noch keine abschließende Prognose, wer nun im Einzelfall zur Beseitigung von Gesundheitsgefahren verpflichtet ist.

Mieter bekommt Ersatz für Erneuerung

Der Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses nun auch Ersatz für die Erneuerung bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandener, aber schadhaft gewordener Heizthermen oder Warmwasserboiler verlangen. Dabei ist aber eine Abschreibung von zehn Prozent pro Jahr zu beachten.

Die Gesetzesnovelle reagiert auch auf die Schaffung neuer Lebens- und Wohnformen: Eine Ausprägung davon ist die Schaffung von Altenwohnhäusern und Seniorenwohnungen. Das Gesetz will sicherstellen, dass solche Wohnmöglichkeiten nicht von Angehörigen der nachfolgenden Generation belegt werden (die diese Einrichtungen auch gar nicht benötigen). Es wurde daher der partielle Ausschluss von Eintritts- und Abtretungsrechten bei Seniorenwohnungen vorgesehen.

Eine Zweite Chance für den Vermieter

Weiters hat sich der Gesetzgeber dazu entschieden, dem Vermieter bei gewissen Konstellationen eine "zweite Chance" (so die Materialien wörtlich) einzuräumen: Wenn ein Mietobjekt etwa keinen zeitgemäßen Standard der Badegelegenheit aufweist und eine Abstufung im Kategoriesystem droht, wird dem Vermieter durch die Festlegung einer Rügeobliegenheit des Mieters eine Verbesserungsmöglichkeit gegeben. Der Mieter ist daher gut beraten, nicht nur offenkundige Mängel im Übergabeprotokoll festzuhalten, sondern auch die Ausstattungsmerkmale des Mietobjekts zu erfassen und rechtlich "abchecken" zu lassen.

Auch die "unerwünschten Mieter auf Lebenszeit" werden vielleicht ein Fall für die Geschichtsbücher: Wenn der Vermieter bei Beendigung eines befristeten Mietvertrages übersieht, bis zum Ablauf von 14 Tagen nach Fristende die Rückstellung des Mietobjekts einzufordern, geht der Mietvertrag nicht mehr automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag über, sondern einmalig in ein auf weitere drei Jahre befristetes Mietverhältnis. Wenn der Vermieter aber wieder vergisst, hat er Pech gehabt: Dann gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit erneuert.

Neben den Änderungen des Mietrechtsgesetzes sieht die Wohnrechtsnovelle 2006, die am 1. Oktober in Kraft treten wird, auch Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes, des Landpachtgesetzes und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes vor. Diese beinhalten im Gegensatz zu den Änderungen im Mietrecht jedoch im wesentlichen nur "rechtliche Feinheiten".

Franz Stefan Pechmann ist Rechtsanwalt in Wien.