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Wien. Im Streit zwischen Vermieter und Mieter um die Ausmalverpflichtung gibt es einfach keine Klarheit. Während der Oberste Gerichtshof (OGH) noch vor einem Jahr die Ausmalverpflichtung des Mieters in einem Mustervertrag für unzulässig befunden hatte, ließ er diese Verpflichtung kürzlich in einem anderen Urteil zu.
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Für Franz Köppl, Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer (AK), ändert das jüngste OGH-Urteil nichts, da dieses nur ein Mietverhältnis zwischen zwei Unternehmern betrifft. "Wir zählen die Ausmalverpflichtung zu Erhaltungsarbeiten. Diese fallen in die Verpflichtung des Vermieters", erklärt Köppl.
Differenzierter sieht das Wolfgang Dirnbacher, leitender Mitarbeiter der Hausverwaltung Frieda Rustler. "Die Urteile aus dem Vorjahr haben nicht dezidiert ausgesprochen, dass es verboten ist, dem Mieter eine Ausmalverpflichtung aufzuerlegen. Man kann aber auch nicht sagen, dass laut jetzigem Urteil eine Verpflichtung des Mieters, beim Auszug auszumalen, immer zulässig ist", meint Dirnbacher zur "Wiener Zeitung".
Der Mietrechtsexperte vertritt die Auffassung, dass der Vermieter dem Mieter sehr wohl eine Ausmalverpflichtung im Mietvertrag auferlegen kann - selbst dann, wenn der Mieter eine Privatperson ist. Dazu müssen laut Dirnbacher allerdings zwei Voraussetzungen erfüllt sein.
Verpflichtung möglich
Erstens muss die Wohnung dem Mieter neu ausgemalt übergeben worden sein. Und zweitens darf durch die Zusatzverpflichtung, die Wohnung auszumalen, der höchstzulässige Mietzins nicht überschritten werden. Dazu müsste man die Ausmalkosten in den Mietzins hinein rechnen.
Wenn der Mieter glaubt, dass er mehr als den höchstzulässigen Mietzins zahlt, kann er laut Dirnbacher einen Überprüfungsantrag bei Gericht stellen. Dieser kann allerdings nur innerhalb der ersten drei Jahre ab Vereinbarung des Mietzinses - das fällt in der Regel mit dem Abschluss des Mietvertrages zusammen - eingebracht werden. Danach verwirkt dieses Recht.
Keine Sorge müssen jene Mieter haben, bei denen der Mietvertrag keine Bestimmungen über das Ausmalen enthält. In solchen Fällen kann nämlich dem Mieter im Nachhinein keine Ausmalpflicht auferlegt werden, außer die Wohnung ist über das normale Maß abgenützt.
Das wäre etwa der Fall, wenn sich der Mieter mit Graffiti-Zeichnungen auf den Wänden verewigt hat. Wer allerdings Bilder in der Wohnung aufhängt, kann laut Dirnbacher nicht zum Ausmalen verdonnert werden, weil er dafür Nägel in die Wand geschlagen hat. Das würde zur normalen Nutzung der Wohnung gehören.
Zur Ausmalverpflichtung des Mieters findet am 14. Dezember ein ARS-Seminar in Wien statt. Kosten: 275 Euro.
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