Optionsmöglichkeit beim Immobilienverkauf

Die Verkäufer sind meistens umsatzsteuerpflichtig, auch vorsteuerberechtigt. Aber der Verkauf der Immobilie ist umsatzsteuerbefreit. Unecht umsatzsteuerbefreit. Und damit beginnen die Probleme. Gewerbebetriebe sind in der Regel umsatzsteuerpflichtig, Wohnungsvermieter oft auch.

Daher haben sie nach dem Gesetz die Möglichkeit, sich die Umsatzsteuerbeträge ("Vorsteuern"), die sie selbst für Lieferungen und/oder Dienstleistungen "eingekauft" haben, vom Finanzamt refundieren zu lassen. Sie haben das Vorsteuerabzugsrecht.

Der Erlös, den man beim Verkauf einer Immobilie erzielt, ist dagegen nicht umsatzsteuerpflichtig. Er ist "unecht" umsatzsteuerfrei, was bedeutet, dass der bisher vorsteuerberechtigte Verkäufer die bisher refundierten Vorsteuerbeträge teilweise wieder ans Finanzamt zurückzahlen muss. Denn das Gesetz sagt: Bei der Abwicklung unecht umsatzsteuerbefreiter Transaktionen muss man die innerhalb bestimmter Fristen lukrierten Vorsteuern berichtigen.

Diese beim Immobilienverkauf notwendige Vorsteuerberichtigung bezieht sich auf die Vergangenheitsperiode von neun Jahren nach der Anschaffung oder der erstmaligen Vermietung der Liegenschaft. Erfolgt der Verkauf innerhalb dieser 9 Jahre, dann sind so viele Zehntel (!) an Vorsteuern zurückzuzahlen, als noch Jahre auf den Ablauf dieser Retrospektive fehlen. Beispiel: Anschaffung eines Gebäudes 1997, Verkauf des Gebäudes 2001; auf den Ablauf der 9-Jahre-Rückschaufrist fehlen noch 6 Jahre (nämlich die Jahre 2001 bis 2006). Die Finanz verlangt also beim Verkauf 2001 6 Zehntel der gesamten bisher beanspruchten Vorsteuern vom Immobilienverkäufer zurück.

Option zur Steuerpflicht

Die für viele Verkäufer zunächst schmerzlich erscheinende Vorsteuerrückzahlung muss nicht sein. Das Umsatzsteuer-gesetz bietet einen Ausweg, indem es dem Verkäufer eine Option zur Umsatzsteuerpflicht anbietet. Falls der Verkäufer für den Verkaufserlös 20% Umsatzsteuer entrichtet, darf er auf die sonst notwendige Vorsteuerberichtigung verzichten.

Die Entscheidung für die Option setzt zweierlei voraus: 1. dass der freiwillige Eintausch der Vorsteuerberichtigung gegen die Umsatzsteuerpflicht rechnerisch sinnvoll ist; 2., dass der Käufer die für ihn zunächst zusätzliche USt-Belastung bei seinem Finanzamt als Vorsteuer ansprechen kann, dass er also selbst vorsteuerberechtigter Unternehmer ist.

Mehrkosten des Käufers

Wie erwähnt, bezieht sich die Vorsteuerberichtigung der Ver-gangenheit auf die Gesamtheit der seinerzeit geltend gemachten Vorsteuerbeträge, vor allem auf die manchmal recht hohen Vorsteuern aus Reparaturen und Instandhaltungen. Je mehr Jahreszehntel aus den vergangenen Jahren zu berichten sind, um so kräftiger fällt die Vor-steuerberichtigung aus, um so härter kann dies den verkaufswilligen Unternehmer treffen. Er kann natürlich versuchen, die stornierten Vorsteuerbeträge durch entsprechende Gestaltung des Verkaufspreises auf "stille" Weise an den Käufer zu überwälzen. Wenn das gelingt, ist es die billigste Lösung.

Denn die auf den ersten Blick vorteilhafte künstliche Um-satzsteuerpflicht der Transaktion (für die man 20% zuschlagen muss) birgt für den Käufer eine nicht unwesentliche Verteuerung in sich. Dabei geht es gar nicht um die Umsatzsteuer selbst, die der Käufer vom Finanzamt erstattet bekommen kann, die er nicht einmal vorfinanzieren muss, weil sie auf Antrag zwischen den beteiligten Finanzämter sozusagen bargeldlos verrechnet werden kann. Es geht darum, dass die bezügliche Umsatzsteuer auch noch in die Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (3,5%) und der gerichtlichen Grundbuchsgebühr (1%) mit einbezogen wird. Das verteuert den Kauf.

Preisausgleich sinnvoller

Steuerexperten verweisen auch darauf, dass der Käufer, falls er sich vielleicht irgendwann in der Zukunft entschließt, das bisher unternehmerisch genutzte Objekt ins Privatvermögen zu überführen, einen umsatzsteuerpflichtigen Eigenverbrauch tätigt, was eine zusätzliche Besteuerung auslöst.

Die vom Umsatzsteuergesetz angebotene Optionsmöglich-keit für den Verkäufer einer Immobilie muss also durchaus kein Vorteil sein, entpuppt sich häufig sogar als kostspielige Falle. Gewissenhafte Berater empfehlen deshalb häufiger die Vorsteuerberichtigung und den Versuch, die dabei für den Verkäufer entstehenden Mehrkosten durch geschickte Kaufpreisverhandlung (wenigstens zum Teil) auszugleichen.