Recht behalten: Von Grundstein bis Übernahme

Bestellung eines Bauführers: Gemäß den Bauordnungen der Bundesländer hat sich der Bauwerber eines befugten Bauführers (häufig ein Baumeister) zu bedienen. Den Bauführer treffen zahlreiche Pflichten nach den Bauordnungen (etwa die Pflicht zur Meldung des Baubeginns).

Änderungswünsche

Einseitige Änderungswünsche des Bauherrn während der Bauphase können nicht ohne weiteres verlangt werden. Häufig führen derartige Änderungen zu Mehrleistungen, die dann grundsätzlich auch bezahlt werden müssen. Der Bauvertrag kann und sollte Bestimmungen darüber enthalten, was geschehen soll, wenn der Bauherr Änderungswünsche während der Bauphase äußert.

Auch aus anderen Gründen kann es zu Mehrkosten kommen. So kann sich aufgrund unvorhergesehener Schwierigkeiten oder Verzögerungen bei der Bauausführung eine Verteuerung ergeben. Auch hier wiederum hängt es wesentlich von der Gestaltung des Bauvertrages zwischen Bauherrn und Werkunternehmer ab, ob der Werkunternehmer diese Mehrkosten vom Bauherrn verlangen kann.

Vorbehaltlich abweichender vertraglicher Regelungen kann man sich als Faustregel merken, dass der Werkunternehmer dem Bauherrn eine bedeutende Erhöhung des Werklohnes gegenüber dem Kostenvoranschlag bekannt geben muss - andernfalls erhält er seine Mehrkosten nicht. Dies gilt freilich dann nicht, wenn der Anspruch auf Mehrkosten offensichtlich ist oder sich aus Zusatzaufträgen ergibt, die ursprünglich nicht vereinbart waren. Mehrkosten können sich auch daraus ergeben, dass der Baugrund unvermutet andere, ungünstigere Eigenschaften aufweist als ursprünglich angenommen. Grundsätzlich sind daraus resultierende Mehrkosten vom Bauherrn zu tragen, es sei denn, im Bauvertrag wurde anderes vereinbart. Sollte der Werkunternehmer während der Bautätigkeit Mehrforderungen geltend machen, so empfiehlt es sich, rechtliche Hilfe einzuholen, um vor überraschend hohen Rechnungen nach Abschluss der Arbeiten gewarnt zu sein.

Bauleistungsversicherung

Stellen Sie sich vor: Sie sind endlich mit dem Rohbau fertig und am nächsten Tag brennt alles ab. Glücklich, wer in so einem Fall vor Baubeginn eine Feuerrohbauversicherung abgeschlossen hat. Oder es fällt ein ahnungsloser Passant in einen Bauschacht.

Um sich gegen dessen Forderungen abzusichern, empfiehlt sich der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung. Je nach der Pflichtenverteilung zwischen Bauherrn und Werkunternehmer sollte eventuell auch für den Abschluss einer Unfallversicherung für Bauherren und Bauhelfer gesorgt sein. Wichtig ist, sich eingehend über den Umfang der Versicherung zu informieren, da selbstverständlich nicht alle Schäden versichert sind.

Pflichten auf der Baustelle

Abgesehen von den Pflichten, die den Bauführer nach den Bauordnungen treffen, sind etwa die Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes (verpflichtende Bestellung eines Planungs- und Baustellenkoordinators), die Vorschriften des Abfallwirtschaftsgesetzes über die Abfalltrennung auf der Baustelle und zahlreiche andere Sonderbestimmungen einzuhalten. Auch der liebe Nachbar ist von Bauarbeiten betroffen. Lärm oder Staub können ihn stören. Regeln über die zulässige Lärmentwicklung sind in einzelnen Landesgesetzen enthalten, in Wien etwa im Gesetz zum Schutz gegen Baulärm. Desgleichen besteht die Verpflichtung, lose Materialien wie Sand, Kies, Bauschutt etc., so zu lagern, dass die Staubentwicklung so gering wie möglich gehalten wird.

Die Übernahme

Am Ende der Bautätigkeit eines Werkunternehmers steht die Übernahme des Werkes. Dabei handelt es sich um ein rechtlich ausgesprochen bedeutsames Ereignis, hängen doch Gefahrenübergang, Beginn der Gewährleistungsfrist und zahlreiche andere wesentliche Rechtsfolgen davon ab. Der Bauherr sollte größten Wert darauf legen, dass alle bei der Übernahme vorliegenden Mängel in ein Mängelprotokoll aufgenommen werden. Dies geschieht typischer Weise bei einer gemeinsamen Begehung von Bauherr und Werkunternehmer.

Auch bei der Übernahme hängt es von der Ausgestaltung des Bauvertrages ab, ob und welche Mängel den Bauherrn berechtigen, die Übernahme zu verweigern. n

* Mag. Georg Morent ist Rechtsanwalt in Wien

Der vierte Teil der Serie erscheint am nächsten Samstag auf der Seite 27