Steuerliche Mietzinsreserven im Warteraum

Das Problem: Die in den Vorjahren bei den Wohnhäusern angesammelten, bis dahin unversteuerten Mietzinsreserven müssen bis Ende dieses Jahres mit Gebäuderenovierungen oder Bauarbeiten

aufgebraucht oder von den Besitzern nachversteuert werden. Allenthalben sind deshalb fleißige Handwerker bei den Immobilien zu sehen. Aber bis Ende '98 geht sich's vielfach nicht mehr aus. Daher der

allgemeine Wunsch nach Terminaufschub, wenigstens um ein Jahr.

Vorauszahlungen statt

Schlußrechnung

In der Zwischenzeit versucht die Finanz selbst, durch freundliche Hinweise auf praktische Zwischenlösungen mit dem Zeitlauf Schritt zu halten. In einem soeben veröffentlichten Erlaß ¹) werden die

Hausbesitzer auf mögliche Maßnahmen hingewiesen, die helfen könnten, die steuerlich bedrohten Reserven rechtzeitig vor dem Ultimo '98 zu reduzieren oder wegzuputzen.

Eine dieser Möglichkeiten besteht in der Leistung von Vorauszahlungen an die Bau-Professionisten. Nach Meinung der Finanz ist es nicht unbedingt notwendig, die zur Verrechnung mit den Reserven

nötigen Instandsetzungs- oder Herstellungsarbeiten unbedingt noch in die Restmonate dieses Jahres hineinzupressen (soferne dazu überhaupt Bauleute noch zur Verfügung stünden).

Schwebende Verfahren

ohne Einfluß

Es genügt, wenn die beabsichtigten Sanierungsarbeiten 1998 wenigstens ausreichend konkretisiert sind, wenngleich der Start der Arbeiten erst für später · nach 1998 · geplant ist. Dann kann auch

schon eine Akontierung der bezüglichen Ausgaben seitens der Hauseigentümer zu einer steuergünstigen Aufrechnung mit noch unverbrauchten Mietzinsreserven führen. Eine solche Konkretisierung ist für

die Finanz jedenfalls dann plausibel, wenn die Kostenvorauszahlung beim Empfänger eine entsprechende Umsatzsteuerpflicht auslöst.

Schwebende mietrechtliche Verfahren haben übrigens auf die Aufrechnung von Sanierungskosten mit den Mietzinsreserven keinen Einfluß. Der steuergünstige Verbrauch der Rücklagen ist jedenfalls auch

dann zulässig, wenn ein MRG-Rechtsverfahren 1998 noch nicht zu Ende sein sollte. Es kommt einzig und allein auf den Zahlungsfluß der Ausgaben an; wenn diese bis zum Jahresultimo bezahlt

werden, sind sie auch verrechenbar.

Erleichterungen bei

Miteigentum

Bei Gebäuden im Eigentum von mehreren Personen muß hinsichtlich der durchgeführten Sanierungsarbeiten durchaus keine Einheitlichkeit bestehen. Die Kosten können ohne weiteres auch bloß anteilige

Instandsetzungs- oder Herstellungsbereiche betreffen. "Eine einheitliche Vorgangsweise sämtlicher Miteigentümer einer Liegenschaft ist nicht erforderlich", heißt es in der Aussendung der Finanz.

Eine "gebäudeübergreifende" Rücklagenverrechnung kann auch bei Häusern vorgenommen werden, die sich im Eigentum einer (grundstücksverwaltenden) Personengesellschaft befinden. Soferne für das

Gesellschaftsgebäude Gesamthandeigentum besteht, wird es ja anteilig den beteiligten Gesellschaftern zugerechnet und steht insoweit · anteilig · als Objekt der Rücklagenübertragung zur Verfügung.

Gebäudeübergreifende

Verrechnung

Die gebäudeübergreifende Verrechnungsmöglichkeit der steuerlichen Mietzinsreserven ist übrigens nichts Neues, sondern schon im Gesetz vorgesehen, wobei sie sich nicht nur für

Herstellungsaufwendungen eignet, sondern auch die Überrechnung von Instandsetzungskosten erlaubt.

Der Erlaß des Ministeriums geht in diesem Zusammenhang auf jene Gebäude ein, die unter "Lebenden übertragen", im Regelfall also veräußert werden. Normalerweise käme in diesem Fall eine

Zwangsauflösung (und Nachversteuerung) der offenen Reserven beim Verkäufer in Betracht. Auch hier besteht aber die Möglichkeit, unverrechnete Mietzinsreserven des Verkäufers im Jahr der

Veräußerung auf andere Gebäude (Gebäudeteile) desselben Eigentümers umzulenken und noch steuergünstig zu verbrauchen.

Hilfe nach 1/15-

Absetzungen

Wer in seinem Gebäude in der Vergangenheit (jedenfalls in den letzten 15 Jahren) für Sanierungen sogenannte Fünfzehntelabsetzungen ausgenützt hat, kommt bei einer vorzeitigen Veräußerung in die

unangenehme Lage, die Differenz zwischen dieser vorzeitigen Abschreibung und der Regelabschreibung (üblicherweise 1,5% p.a.) nachversteuern zu müssen. Dies gilt auch hinsichtlich jener

Herstellungskosten, die in der Vergangenheit mit Mietzinsreserven aufgerechnet wurden.

Auch in diesen Fällen lassen sich aber übriggebliebene Reserveteile auf andere Gebäude des Veräußerers steuerschonend überrechnen.

Problemlose Umweg-

lösungen

Der neuerliche Versuch des Ministeriums, die unglückliche Situation bei der Eliminierung der alten Rücklagen punktuell zu erleichtern, zeigt freilich die ganze Problematik unausgegorener

legistischer Schnellfabrikate auf, die hinterher mit kasuistischen Auslegungen geglättet werden. Wieviel einfacher wäre es jetzt, die "unendliche Geschichte" durch ein Machtwort zu beenden und

abseits von endlosen Junktim-Verhandlungen den leblosen Paragraphen im Entwurf zum Abgabenänderungsgesetz einfach zu aktivieren . . .

¹) BMF-Erlaß vom 23. September 1998, GZ 06 1750/1-IV/6/98