Streit um Therme und Fenster

Stellen wir uns vor, dass in Ihrer angemieteten Mietwohnung die (Gas)-Etagenheizung nicht funktioniert: Noch bevor Sie hektisch einen Installateur mit der Reparatur der Heizung beauftragen, empfiehlt es sich, den Mietvertrag aus der Schublade hervorzukramen, um zu prüfen, zu welchen Bedingungen die Wohnung seinerzeit an Sie vermietet wurde.

Sollte vertraglich vereinbart worden sein, dass sämtliche Erhaltungspflichten der Heizungsanlage der Vermieter zu tragen hat, so informieren Sie den Vermieter oder dessen Vertreter (die zuständige Hausverwaltung), damit die Anlage auf Kosten des Vermieters repariert werden kann. Eine derartige vertragliche Bedingung ist aber eher selten.

Üblicher ist vielmehr, entweder die Wartungs- und Erhaltungspflichten vertraglich auf den Mieter zu überwälzen oder diesbezüglich gar nichts zu vereinbaren. Größtenteils wird der Vermieter versucht sein, schon aus wirtschaftlichen Überlegungen die Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten überhaupt auf den Mieter zu übertragen. Das geht sogar so weit, dass der Mieter vertraglich zur teilweisen Erneuerung der im Zusammenhang mit der Heizung stehenden Anlagen verpflichtet wird, wobei der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses für derartige Verbesserungsarbeiten einen Ablöseanspruch in Geld hätte.

Ohne Vereinbarung greift Mietrecht

Wenn aber nichts vereinbart wurde, schafft in solchen Fällen das Gesetz samt der von den Höchstgerichten dazu entwickelten Rechtsprechung Abhilfe. Die Wartungs- und Erhaltungspflicht des Mieters wird in § 8 Abs 1, 2. u 3. Satz MRG (Mietrechtsgesetz) geregelt. Der Mieter ist demnach verpflichtet, sämtliche Heizungsanlagen und auch Sanitäranlagen zu warten und in Stand zu halten, damit weder dem Vermieter noch den anderen Mietern des Hauses ein Nachteil entsteht.

Diese Instandhaltungspflicht trifft aber nicht auf die Behebung von ernsten Schäden oder auf allgemeine Teile des Hauses zu. Bezogen auf den vorherigen Fall heißt das also: Wenn spezielle Vereinbarungen über die Heizungsanlage fehlen, muss der Mieter den Installateur mit der Schadensbehebung auf eigene Kosten beauftragen.

Die Behebung der Mängel an einer Etagenheizung sollte übrigens dem Fachmann überlassen und in nicht in Eigenregie durchgeführt werden. Nicht nur, weil der Heimwerkerdrang andere Menschen in Lebensgefahr bringen könnten, was bei einer Gastherme samt der zuführenden Gasleitung durchaus der Fall wäre, sondern weil durch eine misslungene Reparatur womöglich die Haussubstanz gefährdet sein könnte. Ein Grund, der es dem Vermieter ermöglicht, das Mietverhältnis berechtigterweise aufzukündigen.

Kaputte Therme: Ersatz oder Mietzinsreduktion

Was geschieht, wenn die Therme aus Altersgründen oder wegen des zu hohen Abgasausstoßes nicht mehr repariert werden kann und daher neu angeschafft werden muss? Das Gesetz regelt jene Bereiche nicht, wo es gerade um die Erneuerung von Einrichtungen, wie eben der Neu-Montage einer Heizungstherme geht.

Es handelt sich nämlich dabei weder um einen ernsten Schaden oder allgemeinen Teil des Hauses, noch kann anderen Mitmietern oder dem Vermieter ein Nachteil entstehen. Der Vermieter kann nicht gezwungen werden, die Therme einer Heizung zu ersetzen. Der Vermieter wird aber gut beraten sein, eine andere funktionierende Therme anzuschaffen, weil der Mieter sonst berechtigt wäre, die monatlichen Mietzinszahlungen zu reduzieren, weil der bedungene Gebrauch einer Mietwohnung der Ausstattungskategorie "A" mit einer mängelfrei funktionierenden Heizung nicht gegeben ist.

Die Mietwohnung würde auf die Ausstattungskategorie "B" abfallen und auf den damit verbundenen Kategoriemietzins. Wenn aber, abgesehen von der Heizung, auch noch die Warmwasserversorgung ausfällt, was bei einer Gastherme meistens der Fall sein wird, dann ist auch das Badezimmer unbrauchbar, wodurch der Mieter nur noch die Ausstattungskategorie "C" zu bezahlen hat, bis der Mangel behoben wird.

Regelmäßige Wartung des Heizungssystems wichtig

Aufpassen sollte der Mieter aber darauf, dass die Heizung auch regelmäßig von einem Fachmann gewartet und auf ihre Funktion überprüft wird. Sollte die Gastherme getauscht werden müssen, weil diese mangelhaft gewartet wurde, so trifft die Erneuerung der Gastherme jedenfalls den Mieter (die Rechnungen über das Thermenservice daher immer aufheben).

Aus rechtlicher Sicht einfacher stellt sich das Problem dar, wenn zwar die Gasetagenheizung einwandfrei funktioniert, aber aufgrund der schadhaften Fenster ständiger Luftzug in den angemieteten Räumlichkeiten vorherrscht, wodurch die Räume kalt bleiben. Gehen wir wieder von unserem schönen Althaus aus, wo großteils Außen- und Innenfenster durch einen Fensterstock getrennt sind. Sämtliche Außenfenster hat der Vermieter in Stand zu halten oder notwendigerweise zu erneuern.

Die Innenfenster hat der Mieter zu pflegen und zu sanieren. Sollten aber bereits Verbundfenster oder dergleichen eingebaut worden sein, so hat der Vermieter dafür zur Gänze aufzukommen.

Heizungseinbau durch Mieter bedeutet volle Kostenlast

Abschließend sei darauf hingewiesen: Sollten Sie Mieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie B,C oder D (brauchbar oder unbrauchbar) sein und die Heizung selbst einbauen haben lassen, so sind jedenfalls sämtliche Kosten für die Heizung von Ihnen als Mieter zu tragen. Die Erhaltungspflicht des Vermieters an den (Außen)-Fenstern trifft diesen unabhängig von der Ausstattungskategorie.

* Mag. Thomas Singer ist Rechtsanwalt bei der Wiener Kanzlei Musil & Musil Rechtsanwälte OEG