Zum Hauptinhalt springen

Umsatzsteuer-Option für Grundstücksumsätze

Von Alfred Abel

Wirtschaft

Er steht im Schatten der Familiensteuerreform, aber in seiner Wirkung ist er ein echter Sprengsatz. Der Artikel XV im neuen "Budgetbegleitgesetz" räumt mit liebgewordenen Bequemlichkeiten im | Umsatzsteuerrecht auf und soll dem Fiskus helfen, den bedrohlichen Umsatzsteuer-Fehlbetrag im Budget zu vermindern. Die Methode dazu: das neueingeführte "Opting out" zur Steuerpflicht von | Grundstücksumsätzen und die reaktivierte Pflicht zur Einreichung von schriftlichen Voranmeldungen.


Hinweis: Der Inhalt dieser Seite wurde vor 26 Jahren in der Wiener Zeitung veröffentlicht. Hier geht's zu unseren neuen Inhalten.

Die Veräußerung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Waren auf Seiten des Verkäufers mit dem Grundstück (zum Beispiel mit zugehörigen Baulichkeiten) Vorsteuern verbunden,

so konnte er diese seinerzeit gegenüber seinem Finanzamt zur Refundierung ansprechen. Verkaufte er nun das Grundstück innerhalb einer bestimmten Periode, dann mußte er diese früheren Vorsteuern

zumindestens teilweise an die Finanz zurückzahlen.

Vorsteuerberichtigung beim Verkäufer

Dieser als "Vorsteuerberichtigung" bezeichnete Vorgang war freilich nicht besonders tragisch: Der Verkäufer konnte nämlich die "berichtigte" Vorsteuer stets auf den Käufer überwälzen und der

konnte - so er Unternehmer war - diese Pseudovorsteuer bei seinem Finanzamt wiederum zur Refundierung anmelden. Der freundliche "Überwälzungsparagraph" (§12 Abs. 14 UStG) erleichterte solcherart die

Mobilität im Grundstückshandel auf Unternehmerebene.

Eine Insolvenzfalle für den Fiskus

Dem Fiskus konnte es grundsätzlich recht sein. In einem Fall war es ihm nicht recht: wenn nämlich die Forderung aus dem Grundstücksverkauf (vor allem die darin enthaltene Vorsteuerberichtigung) in

eine Insolvenz hineinschlitterte. Diesfalls konnte sich der Fiskus bestenfalls Hoffnungen auf eine magere Quotenforderung machen, während der kaufende Unternehmer auf Grund der vom Verkäufer

ausgestellten Rechnung jedenfalls die volle "Vorsteuerberichtigung" bei seinem Finanzamt abkassierte. Kein Geld aus der Vorsteuerberichtigung und noch dazu der Refund an den Käufer: das war

für den Fiskus ein doppelter Verlust.

Anläßlich der Beratungen zum Budgetbegleitgesetz setzen die Experten aus dem Ministerium deshalb noch rasch eine Ergänzung der Regierungsvorlage durch, die das System künftig "insolvenzsicher" machen

sollte. Die Lösung heißt nunmehr: Totale Abschaffung des Überwälzungsparagraphen 12/14, dafür Möglichkeit für den Verkäufer, den Grundstücksverkauf umsatzsteuerpflichtig abzuwickeln, und zwar bei

gleichzeitigem Entfall einer Vorsteuerkorrektur.

Freiwillige Umsatzsteuer-Belastung

Die neue Situation erfordert ein bißchen Umdenken. Der Verkäufer kann sich also künftig dafür entscheiden, daß er dem Käufer für den Immobilienkaufpreis die normale Umsatzsteuer von 20% zusötzlich

in Rechnung stellt. In diesem Fall braucht er sich um die Berichtigung der früheren Vorsteuerbeträge (und um ihre Rückführung an die Finanz) nicht zu kümmern. Er kann sie natürlich auch nicht dem

Käufer anlasten, denn dem stellt er ja die Normal-USt in Rechnung.

Option kontra Vorsteuerkorrektur

Entscheidet er sich nicht für das "Opting out" in Richtung Umsatzsteuerpflicht seines Grundstücksumsatzes, dann bleibt ihm die Pflicht zur Vorsteuerkorrektur (und die Rückzahlung an die Finanz

nicht erspart). Ein Überwälzen der Korrekturbeträge an den Käufer ist aber nicht mehr möglich, weil die gesetzliche Grundlage (§12/14) aufgehoben ist.

Aus der Sicht der Finanz bedeutet der Wegfall der Überwälzungsmöglichkeit für die Vorsteuerberichtigung eine Verbesserung im Insolvenzfall. Die im Zuge des Grundstücksverkaufs in Rechnung gestellte

zusätzliche Umsatzsteuer wird nämlich im Konkursfall zur (besser gestellten) Masseforderung, im Ausgleich zur bevorrechteten Forderung.

Die Nachteile der Änderung

Der Systemwechsel ist allerdings nur auf den ersten Blick problemlos. Für jene Unternehmer, die unecht umsatzsteuerbefreit sind (und denen daher das Recht zum Vorsteuerabzug genommen ist),

bedeutet die Options-Methode eine Verschlechterung. Während sie bisher den in Rechnung gestellten Vorsteuerkorrekturbetrag des Verkäufers als "Pseudo-Vorsteuer" beim Finanzamt zurückbekamen, ist

ihnen dies für die künftig in Rechnung gestellte "echte" Umsatzsteuer-Vorsteuer verwehrt. Die Frage der Option (mit Umsatzsteuer) oder der Vorsteuerkorrektur (eventuell mit stiller Überwälzung im

Kaufpreis) wird im Einzelfall wohl von der Verhandlungsstärke der Geschäftspartner abhängen.

Grunderwerbsteuerpflichtige USt

Im übrigen soll die Optionsmöglichkeit keine betriebsgebundene Generalklausel darstellen, sondern eine Entscheidung, die für jeden einzelnen Grundstücksumsatz eines Unternehmens gesondert

getroffen werden kann.

Die neue Umsatzsteuer-Option hat nach Meinung von Steuerberatern freilich auch jenen negativen Grunderwerbsteuer-Effekt, der sich schon beim Überwälzten Vorsteuerkorrekturbetrag zeigt: Die in

Rechnung gestellte "Normalumsatzsteuer" wird in die Grunderwerbsteuerberechnung mit einbezogen.

Die im gleichen Steuergesetz wieder reaktivierte Pflicht zur Abgabe schriftlicher Umsatzsteuer-Voranmeldungen soll nach dem Willen der Finanzverwaltung eine "erzieherische Maánahme"

darstellen. (Die "Wiener Zeitung" hat darüber berichtet).

Die gesetzliche Androhung soll durch eine entsprechende Verordnung des Finanzministers untermauert werden. Der derzeit zur Begutachtung vorliegende Verordnungstext sieht vor, daß "Unternehmer, die

Vorauszahlungen nicht vorschriftsmäßig entrichten, Überschüsse nicht vorschriftsmäßig vorangemeldet oder die Aufzeichnungspflichten nicht erfüllt haben", zur Einreichung von Voranmeldungen

aufgefordert werden können.

Die sanfte Textierung darf nicht darüber hinwegtäuschen, daß die Verwaltung die Einreichung von regelmäßigen Voranmeldungen jedenfalls in zwei Fällen anordnen wird: wenn die Jahressteuerschuld

gegenüber der Summe der monatlichen Vorauszahlungen wesentlich nach oben abweicht und wenn ein Unternehmen neu gegründet wird (hinsichtlich des Gründungsjahres).

Schmerzgrenze bei 100.000 Schilling

Dazu bereitet die Organisationsabteilung des Ministeriums einen besonderen Durchführungserlaß vor, in dem die wesentliche Abweichung näher definiert werden soll. Geplant ist, den Begriff mit

mindestens 100.000 Schilling oder mit 20% der Jahressteuerschuld abzugrenzen. Wobei der Grund der Mehrsteuer ("Rechenfehler" oder nachträgliche Vorsteuerkorrekturen) keine Berücksichtigung finden soll.

Unternehmer, denen Umsatzsteuer-"Unfälle" in dieser Größenordnung unterlaufen, müssen - erstmals ab 1. Juli 1998 - damit rechnen, daß ihnen das Finanzamt eine bescheidmäßige Pflicht zur regelmäßigen

USt-Voranmeldung für das laufende und das folgende Geschäftsjahr auferlegt.