Vereinheitlichung bei Gebäudeabschreibungen

Zur Gegenfinanzierung der letzten Steuerreform wurde auch in die Gebäudeabschreibung eingegriffen (BMF-Info StRefG 2015/2016). Das soll dem Staat knapp 400 Millionen Euro einbringen. Konkret wurde die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude im betrieblichen Bereich auf (bis zu) 2,5 Prozent p.a. vereinheitlicht. Diese Änderung kommt seit 1. Jänner 2016 zur Anwendung und gilt demnach auch für bestehende Gebäude. Es kommt daher zur Überführung der ursprünglichen AfA-Sätze von 2 Prozent bzw. 3 Prozent auf den vereinheitlichen AfA-Satz von 2,5 Prozent.

Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ab dem ersten Wirtschaftsjahr nach dem 31. Dezember 2015 ist zulässig. Eine längere Nutzungsdauer, das heißt, eines geringeren Abschreibungssatzes, müsste laut Gesetzestext weiterhin möglich sein. Aber Achtung: Die Finanzverwaltung ist anderer Ansicht. Die neue AfA ist daher von den historischen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten zu berechnen.

Dies ergibt im zweiten Schritt eine neue verlängerte/verkürzte Restnutzungsdauer. Werden betriebliche Gebäude zu Wohnzwecken zumindest drei Monate überlassen, beträgt der AfA-Satz (bis zu) 1,5 Prozent p.a., wodurch eine Gleichstellung mit der AfA im außerbetrieblichen Bereich erfolgt. Sowohl für zum Anlagevermögen gehörende Gebäude, die Dritten zu Wohnzwecken entgeltlich überlassen werden, als auch bei außerbetrieblichen Vermietungen zu Wohnzwecken, kommt es bei Instandsetzungsaufwendungen zu einer Verlängerung der Verteilungszeiträume von 10 auf 15 Jahre. Im außerbetrieblichen Bereich (Vermietung und Verpachtung) können Instandhaltungsaufwendungen, die nicht regelmäßig jährlich wiederkehrend sind, ebenfalls auf 15 (bisher 10) Jahre verteilt werden. Für den außerbetrieblichen Bereich sei zu erwähnen, dass laut Grundanteil-VO 2016, die seit 1. Jänner 2016 in Kraft ist, bei Grundstücken ohne Nachweis 40 Prozent als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden sind. Vor der Steuerreform betrug dieser Anteil 20 Prozent.

Bei Gebäuden mit mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten kommt hier ein Grundanteil von 30 Prozent zur Geltung. In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern sieht die Grundanteil-VO 2016 einen Grundanteil von 20 Prozent vor, sofern der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als 400 Euro beträgt. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Wurde in der Vergangenheit bereits ein Nachweis über eine anderslautende Aufteilung erbracht, gilt dieser weiter und es erfolgt somit keine Anpassung. Der AfA-Satz im außerbetrieblichen Bereich kann weiterhin ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich mit 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage angesetzt werden. Die Grundanteil-VO 2016 gilt sowohl für neue als auch für bestehende Vermietungsobjekte. Allerdings ist bei einer Anpassung von 80 Prozent/20 Prozent auf das neue gesetzliche Aufteilungsverhältnis die AfA entsprechend zu reduzieren.