Verlockendes Betongold

Lange Zeit war es die vorherrschende Meinung, dass Investments in Immobilien zwar lukrativ sind, allerdings nur für Menschen mit einer entsprechend großen Brieftasche leistbar - man denke nur an Vorsorgewohnungen. Mit Immobilien-Crowdinvesting hat sich seit einigen Jahren eine Veranlagungsform in Österreich etabliert, die es auch der breiten Masse ermöglichen soll, schon mit kleinen Investmentbeträgen von ein paar hundert Euro am Boom des Immobilienmarktes teilzuhaben.

Hohe Renditen von mehr als 7 Prozent pro Jahr, die für Investments in Projekte in Aussicht gestellt werden, sowie relativ kurze Laufzeiten zwischen 9 und 36 Monaten machen das Immo-Crowdinvesting für viele Private attraktiv. Der Crowdinvesting-Markt in Österreich, der schon seit mehreren Jahren von Wohnimmobilienprojekten dominiert wird, verzeichnet jährlich Wachstumsraten und konnte auch im Corona-Jahr 2020 weiter zulegen. Laut Zahlen des unabhängigen Branchenportals CrowdCircus sind im Vorjahr mehr als 72 Millionen Euro in Crowdprojekte geflossen, insgesamt waren es schon mehr als 300 Millionen Euro.

Kein Sparbuchersatz

Wer Geld mittels Immobilien-Crowdinvesting veranlagen möchte, muss sicher kein Börsenprofi sein. Denn bei den seriösen Plattformen werden nachvollziehbare Immobilienprojekte als Investments angeboten und auch der Veranlagungszeitraum ist bekannt. Wichtig ist aber zu wissen, dass es sich bei Crowdinvesting um Risikokapital handelt. Es ist eine Investition, die eng an das unternehmerische Risiko geknüpft ist - sowohl im Positiven als auch bei vereinzelten Problemfällen. Man sollte natürlich niemals sein gesamtes Anlagevermögen in Risikokapital - und damit auch nicht in Crowdinvesting - stecken.

Gleichzeitig sorgen Nullzinsen und die nun wieder steigende Inflation dafür, dass das von vielen Österreichern auf Sparbüchern und Girokonten gebunkerte Geld de facto an Wert verliert. Es ist somit unabdingbar, einen Teil des verfügbaren Anlagevermögens ins Verdienen zu bringen. Immobilien-Crowdinvesting kann und soll ein Sparbuch nicht vollständig ersetzen, stellt aber vielleicht eine sinnvolle Ergänzung des Anlageportfolios dar.

Realistische Selbsteinschätzung

Zunächst sollten Anleger für sich selbst klären, welcher Anteil am Anlagevermögen in Risikokapital fließen soll. Das ist eine wesentliche Basis für die weitere Vorgehensweise. Dann beginnt das sinnvolle Diversifizieren. Was Aktieninvestoren immer wieder zu hören bekommen, gilt auch für Immobilien-Crowdinvestoren: Niemals alles auf eine Karte setzen, sondern klug streuen, um das Risiko zu minimieren. Was richtig ist, hängt nicht zuletzt davon ab, welcher Risikotyp man ist.

Es gibt Investoren, die 5.000 Euro in einzelne Projekte stecken, dafür insgesamt "nur" in 10 Projekte investiert sind. Es gibt aber auch Anleger, die in eine Vielzahl von Projekten investieren, dafür aber stets mit höchstens 750 Euro und insgesamt damit natürlich sehr breit aufgestellt sind. Neben einer realistischen Selbsteinschätzung, wie risikofreudig man ist, sollten Investoren auch einplanen, dass es bei Projekten zu einer Laufzeitverlängerung kommen kann, weshalb kein Geld in Projekte veranlagt werden sollte, das man täglich fällig benötigt.

Den Reiz des Immobilien-Crowdinvestings machen für Anleger vor allem die hohen Zinsen aus; die Risiken liegen in einer verspäteten Rückzahlung oder - im schlimmsten Fall - im (Teil-) Verlust von investiertem Kapital. Doch wer ist es eigentlich, der das Kapital von der Crowd geliehen bekommt? Im Fall unserer Plattform Dagobertinvest sind es ausschließlich etablierte Bauträger und Immobilienentwickler aus dem KMU-Bereich. Sie sind schon länger auf dem Markt, haben etwas vorzuweisen und sind nicht mit so manchen dubiosen Baufirmen zu vergleichen, wo etwa die Geschäftsführung laufend wechselt.

Für sämtliche Projekte gibt es bereits eine Bankenfinanzierung, Crowdinvesting als Co-Finanzierung hilft den Bauträgern dabei, handlungsschneller zu werden und mehr Bauprojekte rascher umsetzen zu können. Ebenfalls wichtig: Das Crowdkapital ist für ein bestimmtes Immobilienprojekt zweckgebunden, es fließt also nicht ohne nähere Verwendungsbestimmung in ein Unternehmen, sondern hat für ein konkretes Projekt eingesetzt zu werden.

Bei allen Projekten, die auf unserer Plattform zustande kommen, gibt es im Vorfeld umfangreiche Prüfungen der Emittenten. Neben Zahlen, Daten und Fakten machen wir uns persönlich ein Bild vom Emittenten und von der Baustelle. Ganz entscheidend ist auch die Lage, und ob das Projekt in der geplanten Form in der jeweiligen Mikrolage sinnvoll und nachvollziehbar ist. Am Stadtrand erscheint uns zum Beispiel der Bau einer Reihenhausanlage mit wenigen Einheiten deutlich sinnvoller als die Errichtung von 400 Wohnungen.

Gesamtperformance zählt

Zusätzlich zu dieser Vorabprüfung sollte jeder Investor vor einer Veranlagung auch auf sein eigenes Bauchgefühl hören und sich selbst fragen, ob das Projekt auch für ihn persönlich nachvollziehbar ist, wie er selbst die Lage und den Immobilienentwickler beurteilt und ob für ihn auch eine etwaige Laufzeitverlängerung zu verkraften wäre.

Immobilien-Crowdinvesting ist als Teil einer Anlagestrategie zu sehen - und seriöse, erfolgreiche Veranlagung gleicht bekanntlich weniger einem Sprint, sondern eher einem Marathon. Über einen längeren Zeitraum sind jährliche Renditen von 7,5 Prozent und mehr absolut realistisch. Fällt dann aufgrund einzelner Problemfälle das eine oder andere Prozent weg, so ist es immer noch ein lukratives Geschäft für Anleger. Diesen Gap möglichst gering zu halten, ist die Aufgabe der Crowdinvesting-Plattformen - die am Ende des Tages nicht zuletzt von den Investoren daran gemessen werden.