Von den Mängeln beim Hausbau

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit der Gewährleistung. Als Mangel im Sinne der Gewährleistung bezeichnet man jedes Zurückbleiben hinter der geschuldeten Leistung. Abzustellen ist daher darauf, was konkret zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit dem Werkunternehmer vereinbart wurde oder was als gewöhnliche Eigenschaft vorausgesetzt werden kann. Unerhebliche Abweichungen bleiben außer Betracht.

Relevanter Zeitpunkt, in dem der Mangel vorhanden sein muss, ist der Zeitpunkt der Übergabe. Dies gilt auch für die "verdeckten Mängel", welche zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbar sind und auch von niemandem festgestellt werden können. Betrifft der Mangel ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften, von denen die Parteien annehmen müssen, dass ihr Vorhandensein erst einige Zeit nach der Ablieferung festgestellt werden kann, wird für derartige Mängel überwiegend die Ansicht vertreten, dass der Fristenlauf erst mit der Erkennbarkeit beginnt.

Gesetzliche Fristen

Für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gibt es gesetzlich vorgesehene Fristen: bei unbeweglichen Sachen 3 Jahre. Für die ersten 6 Monate nach Übergabe wird vermutet, dass der Mangel bereits im Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war. Nach Ablauf von 6 Monaten obliegt es dem Werkbesteller nachzuweisen, dass der Mangel tatsächlich zum Zeitpunkt der Übergabe vorgelegen hat. Es empfiehlt sich daher, sämtliche potenzielle Mängel sofort zu dokumentieren.

Aus dem Titel der Gewährleistung ist der Werkunternehmer - jedoch nur nach Aufforderung durch den Werkbesteller - verpflichtet, den Mangel binnen angemessener Frist zu verbessern. Diese Regelung ist nur auf behebbare Mängel anwendbar. Bei unbehebbaren Mängeln besteht keine Pflicht zur Verbesserung, sondern sofort ein Anspruch auf Preisminderung.

Ist eine Verbesserung unmöglich bzw. mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden oder aus sonstigen wichtigen Gründen nicht möglich, besteht sekundär die Möglichkeit der Preisminderung. Sollte seitens des Werkunternehmers keine Verbesserung in der angemessenen Frist durchgeführt werden, gibt es anstelle der Preisminderung auch die Möglichkeit einer Ersatzvornahme. Hier erfolgt die ordnungsgemäße Herstellung des Werkes durch einen Dritten, wobei die Herstellungskosten im Rahmen eines Schadenersatzanspruches vom Werkunternehmer geltend zu machen sind.

Grundsätzlich besteht für den Werkbesteller neben dem Anspruch auf Gewährleistung auch die Möglichkeit eines Schadenersatzes. Der Schadenersatz unterliegt nicht den Gewährleistungsfristen des § 933 ABGB, sondern jenen des § 1489 ABGB, wonach ein Schadenersatzanspruch nach 3 Jahren ab Erkennbarkeit von Schaden und Schädiger, jedoch max. nach 30 Jahren, verjährt. Bei Schadenersatzansprüchen muss auch ein Verschulden des Werkunternehmers am Schaden vorliegen. Zu beachten ist die Beschränkung der Beweislastumkehr auf den Ablauf von 10 Jahren ab Übergabe der Sache. Ab dann hat der Übernehmer den Beweis des Verschuldens des Übergebers zu beweisen.

Warnpflicht

Den Werkunternehmer trifft auch eine "Warnpflicht". Er muss den Werkbesteller darauf hinweisen, sollte dieser einen für die Herstellung des Werkes benötigten Stoff - z.B. Grund und Boden - zur Verfügung stellen, der offenbar untauglich ist oder unrichtige Anweisungen zur Erstellung des Werkes erteilen. Unterlässt der Unternehmer schuldhaft die gebotene Warnung, so haftet er für den verursachten Schaden. Abzustellen ist hierbei auf das besondere Fachwissen des Werkunternehmers. Besteht der Werkbesteller trotz Warnung auf die Durchführung des Werkes, entfällt eine Haftung des Unternehmers.

Übernahme unter Vorbehalt

Hilfreich kann die Übernahme unter Vorbehalt sein, falls ein Mangel möglicherweise vorliegt, jedoch zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mit Sicherheit ersichtlich ist. In diesem Fall beginnt die Gewährleistungsfrist erst mit voller Übernahme oder Ablauf einer angemessenen Frist.

Auf Werkverträge zwischen Unternehmer und Privatpersonen ist in der Regel das Konsumentenschutzgesetz anzuwenden: Kostenvoranschläge sind daher grundsätzlich unentgeltlich und ihre Richtigkeit gilt als gewährleistet, außer es wurde ausdrücklich etwas anderes bedungen.

Trotzdem gilt: Auch wenn die rechtliche Beurteilung beim Hausbau komplex sein kann, sollte man sich die Freude am eigenen Heim nicht verderben lassen.