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Vorsorgewohnungen als fragliche Altersvorsorge

Von Alfred Abel

Wirtschaft

Der Begriff Vorsorgewohnung findet sich in keinem gängigen Steuerkommentar. Dabei ist gerade der steuerliche Aspekt eine wichtige Triebfeder, um sich damit zu beschäftigen. Viele Steuerberater gehen überhaupt davon aus, dass dieses "Finanzprodukt" vor allem eine lukrative Steuerspar-Kreation ist, durch die man sich mit Hilfe des Fiskus einen günstigen Vermögensaufbau erhofft. Im Zuge der aktuellen Zukunftsvorsorge-Manie öffnet sich eine zusätzliche Facette: die Vorsorgewohnung als mögliche Quelle für ein Zubrot zur Alterspension.


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Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die nicht für den Eigenbedarf des Eigentümers bestimmt ist (wenigstens nicht von Anfang an), sondern zur Fremdvermietung. Möglichst 50 bis 60 m2, möglichst modern ausgestattet, möglichst in der Innenstadt oder in feinen Grünlage-Bezirken. Die bevorzugten Mieter sind Studenten (mit betuchten Eltern), Singles, Paare vor der Ehe und solche, die sie hinter sich haben, als Zwischenlösung bis zum nächsten Mal. Die durchschnittliche Vermietungsdauer ist daher auch relativ kurz: einige wenige Jahre, mit viel Fluktuation und dem Risiko unvorhersehbarer Leerstehungen dazwischen.

Umsatzsteuer-Vorteil

Wenn das Konzept der Vorsorgewohnung steuerlich richtig durchdacht ist, dann gilt der Eigentümer als Unternehmer. Die Unternehmereigenschaft ermöglicht die Ersparnis an Umsatzsteuer von den Anschaffungskosten und den Betriebskosten der Wohnung: immerhin ein Sechstel der Kosten. Was freilich voraussetzt, dass der Unternehmer von vornherein umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen plant bzw. einnimmt. Wenn er umsatzsteuerfreier "Kleinunternehmer" wäre, müsste er ausdrücklich zur Umsatzsteuerpflicht optieren.

Ist schon der Umsatzsteuervorteil recht beachtlich, kann er durch die Einkommensteuer noch mehr aufgefettet werden. Das beginnt schon vor dem Erwerb bzw. vor der Errichtung der Wohnung. Die Vorberatungshonorare und Einstiegskosten (bei denen die Immobiliengesellschaften recht erfindungsreich sind) sowie die ersten Fremdfinanzierungskosten bilden meistens eine massive Startausgabe, die nur dadurch steuerlich gemildert wird, dass man sie mit anderen vorhandenen positiven Einkünften ausgleichen kann.

Einkommensteuer-Vorteil

Ein Nutzen, der freilich nur bei hohen Einkommen spürbar durchschlägt. Denn der Steuervorteil ist natürlich umso höher, je höher der persönliche Steuerbelastungssatz des Wohnungserwerbers ist. Da man solche Leute vor allem im Kreise gutverdienender Freiberufler und Manager vermutet, richtet sich die Werbung der Immobilienfirmen vor allem an diese Personengruppe.

Nach dem Start setzt sich die Kette der Ausgabenjahre planmäßig fort: die jährlich anfallenden (steuerlich absetzbaren) Kosten umfassen Betriebskosten, Finanzierungsspesen, Wohnungs-AfA und die Betreuungskosten der das Objekt im Regelfall "all inclusive" verwaltenden Immobilienfirmen.

Vielfach wird bei seriöser Planung vorausgesetzt, dass sich nach etwa zehn bis fünfzehn Jahren die bis dahin jährlichen Ausgabenüberschüsse durch die Mieteinnahmen langsam in Einnahmenüberschüsse verwandeln. Diese Mietüberschüsse sollten eigentlich dazu ausreichen, um die restliche Tilgung der Hypothekarkredite zu finanzieren, aber auch das Finanzamt will seinen Anteil. Nach einer Nutzungsperiode von 20 Jahren sollte die Wohnungsabrechnung einen Gesamtüberschuss ausweisen können. Darauf achtet die Finanz ziemlich genau. Kann nach dieser Periode kein Überschuss der Vermietungseinnahmen über die Ausgaben nachgewiesen werden, dann kommt es zu einer für den Eigentümer recht schmerzlichen Nachversteuerung der bisher lukrierten Vorteile. Um dies beurteilen zu können und weil niemand im Zeitpunkt des Wohnungserwerbs zwanzig Jahre in die Zukunft schauen kann, verlangen die Steuerbehörden eine Prognoserechnung, in der der künftig erwartete Gesamtüberschuss glaubhaft und nachvollziehbar dargestellt sein muss.

Die in solchen Berechnungen versierten Immobiliengesellschaften unterstützen die Wohnungseigentümer mit ihren Erfahrungen und bieten realistische Vorausschätzungen, in die alle Imponderabilien einkalkuliert sind und die auch die Finanz überzeugen sollen.

Steuerrisiko

Dabei kann freilich eine für die steuerliche Akzeptanz gefährliche "Änderung der Bewirtschaftungsart" nicht immer vorhergesehen werden: etwa eine geänderte Kredittilgung oder eine künstliche Mieterhöhung seitens des Vermieter (um eine raschere Einnahmenverbesserung zu erreichen) oder gar eine plötzliche Selbstnutzung des Eigentümers. Alles Vorgänge, vor denen seriöse Berater ihre Klienten warnen. Nur unvorhergesehene "Unwägbarkeiten" beim Eigentümer (schwere Erkrankungen, persönliche Zwangslagen, Katastrophen, u.ä.) könnten die Behörde davor zurückhalten, bei vorzeitiger Änderung des Prognoseplans von einer Nachversteuerung abzusehen.

Das Risiko bei Vorsorgewohnungen ist das gleiche wie bei jeder anderen Wohnungsvermietung: die passende Mietersuche, die Probleme mit (manchmal vandalisierenden) Mietern, die Leerstehungen, unvorhergesehene Kosten und Ärgernisse.

Manchmal entwickelt sich auch der Wert des Objekts nicht so wie erwartet, oder das erhoffte künftige Zubrot zur Pension wird durch anfallende Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten buchstäblich "aufgefressen". Letztlich auch das nicht zu unterschätzende steuerliche Risiko, wenn die Finanz das Objekt mangels Gesamtüberschuss doch als "Liebhaberei" einstuft. Wie bei jedem Finanzprodukt ist die Seriosität der Immobiliengesellschaft bzw. des Beraters die einzige Chance zur Risikominimierung.