Kärntens Angst vor „Slowenisierung“ und ihre Folgen
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Vorsteuern werden erstattet, weil der Wohnungseigner als Unternehmer gilt. | Wien. Die Anschaffung einer Vorsorgewohnung kann sich durchaus langfristig lohnen - aber was ist bei einem solchen Investment steuerlich zu beachten?
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Die meisten Bauherrenmodelle sehen vor, dass eine Eigentumswohnung teilweise eigen- und teilweise fremdfinanziert und nach der Fertigstellung langfristig vermietet wird. Die Mieteinnahmen nach Steuern sollten dann zumindest die Rückzahlungsraten für das Darlehen decken, bei Pensionsantritt kann man sich dann über eine schuldenfreie Immobilie freuen.
Die sichere Rendite dieser Anlageform ergibt sich aus der Kombination von Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Immobilie - nicht zuletzt aber auch aus der Nutzung von steuerlichen Vorteilen.
Die in den Baukosten und Instandhaltungen enthaltene Umsatzsteuer erstattet der Fiskus als Vorsteuer. Der Eigentümer vermietet die Wohnungen, er ist daher Unternehmer und kann sich sämtliche Vorsteuern von dem Finanzamt erstatten lassen. Bau- und Instandhaltungskosten verbilligen sich daher um 20 Prozent.
Darüber hinaus sind die Kosten für die Fremdfinanzierung, also Zinsen und Geldverkehrsspesen, steuerlich abzugsfähig.
Herstellungskosten
Und schließlich fallen bei der Sanierung viele Kosten an, die steuerlich als beschleunigt abschreibbare Herstellungskosten gelten - wie beispielsweise die Kosten für den erstmaligen Einbau eines Aufzuges oder die Zusammenlegung von Wohnungen. Diese Kosten können über 15 Jahre gleichmäßig verteilt abgeschrieben werden.
Normale Gebäudeabschreibungen sind hingegen auf 67 Jahre zu verteilen. Die verkürzte Abschreibung führt daher zu einem erheblichen Steuerstundungseffekt.
Gegenrechnen erlaubt
Die meisten Bauherren-
modelle sind derart konzipiert, dass die Mieteinnahmen in den ersten 15 Jahren - bedingt durch die beschleunigte Abschreibung - steuerfrei bleiben. Dennoch sind die laufenden Mietergebnisse in den jährlichen Steuererklärungen der Eigentümer aufzunehmen.
Anfangsverluste sind mit anderen positiven steuerlichen Ergebnissen, etwa aus einem Angestelltenverhältnis, verrechenbar und reduzieren somit die jährliche Steuerbelastung.
Ein Verkauf der Immobilie kann ebenfalls erst nach Ablauf von 15 Jahren empfohlen werden, die Spekulationsfrist für die Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf verlängert sich bei beschleunigten Abschreibungen nämlich von 10 auf 15 Jahre.
Erich Wolf ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater in Wien.
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