Weniger Risiko beim Kauf einer Wohnung

Eine wesentliche Verbesserung erfolgt im Bereich allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche wegen mangelhafter Leistungen. In diesem Fall hat der Erwerber entweder drei Jahre lang ab Übergabe gegenüber dem Bauträger Anspruch auf einen Haftrücklass von mindestens zwei Prozent des Preises, oder der Bauträger legt eine Bankgarantie vor oder schließt eine entsprechende Versicherung ab.

Dies gilt allerdings nur beim Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum und Baurecht und umfasst auch Mängel an der Gesamtanlage. Bei Mietverträgen bleibt es bei den allgemeinen Gewährleistungsansprüchen wie der Preisminderung.

Auf der sicheren Seite

Um den Wohnungserwerber im Fall einer Insolvenz des Bauträgers besser vor dem Verlust seiner Vorauszahlungen zu schützen, werden die Sicherungsmöglichkeiten dieser Vorauszahlungen erweitert.

Die Sicherung durch Bankgarantie oder einer gleichwertigen Versicherung, die künftig auf den Erwerber ausgestellt sein müssen, werden weiter ausformuliert, wobei eine Einschränkung auf künftige, noch nicht erbrachte Bauleistungen ohne entsprechende sonstige Sicherung unzulässig ist. Wird die Garantie oder Versicherung vom Erwerber in Anspruch genommen, so führt das in jedem Fall zur Auflösung des Bauträgervertrages.

Bei der grundbücherlichen Sicherstellung und Zahlung nach Ratenplan strebt das BTVG grundsätzlich eine Gleichwertigkeit der Vorauszahlungen des Erwerbers mit den vom Bauträger bereits erbrachten Bauleistungen an.

Künftig stehen zwei Modelle zur Verfügung, nämlich Ratenplan A oder Ratenplan B, die beide für den Erwerber besser sind als die derzeitigen Regelungen. Bei Ratenplan A ist eine höhere Anzahlung bei Baubeginn zu leisten, die Rate bei Fertigstellung ist dann dementsprechend niedriger. Bei Ratenplan B ist es genau umgekehrt: Die Anzahlung ist niedriger, dafür ist die Rate bei Fertigstellung höher.

Für den Bauträger ist die erste Variante günstiger. Er muss deshalb bei Vereinbarung des Ratenplans A eine Zusatzsicherheit in Form einer Bankgarantie oder gleichwertigen Versicherung beibringen, wenn der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers oder eines nahen Angehörigen dient. Diese Zusatzsicherheit muss alle vermögenswerten Nachteile abdecken, die der Erwerber aus der Verzögerung oder Einstellung des Bauverfahrens aufgrund einer Insolvenz des Bauträgers hätte und mindestens zehn Prozent des Preises ausmachen.

Hinweis: Gefahrenzone

Eine weitere Verbesserung des Erwerberschutzes bezwecken die neuen Mindestanforderungen an Bauträgerverträge. Die wesentlichen Vertragsinhalte müssen in einer verständlichen Art und Weise formuliert sein, die Aufklärungspflichten des Treuhänders werden erweitert. Der Bauträger ist beispielsweise künftig verpflichtet, auf den Umstand hinzuweisen, dass ein Objekt oder eine Gesamtanlage in einer Gefahrenzone wie etwa in einem Hochwassergebiet, liegt. Darüber hinaus muss er nicht nur den Fertigstellungstermin des Objektes selbst im Vertrag angeben, sondern auch fixieren, wann die für den Erwerber relevanten Teile der Gesamtanlage fertig gestellt sind.

Auch weiterhin ist es möglich, dass entweder ein Fixpreis oder ein von bestimmten Kostenfaktoren abhängiger Preis vereinbart wird. Für diesen zweiten Fall muss der Bauträger künftig jedoch einen fixen Basispreis angeben, die Kostenfaktoren genau festlegen und eine Obergrenze bestimmen. Bei Unwirksamkeit dieses flexiblen Preises gilt der Basispreis.

Der Entwurf der Novelle wird am 4. März in der Sitzung des Bautenausschusses behandelt und soll am 1. Juli 2008 in Kraft treten. Die neuen Regelungen werden ausnahmslos nur für Bauträgerverträge gelten, die nach dem 30. Juni 2008 abgeschlossen werden.

Die Autorin ist Juristin und Kommunikationsexpertin und beschäftigt sich als Eigentümerin der Agentur RechtVerständlich unter anderem mit der Umformulierung von Gesetzen in allgemein verständliche Sprache.

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