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Wie wir leben wollen und wie wir wohnen müssen

Von Simon Rosner

Politik

Alles steigt ständig: die Ansprüche, die Lebenskosten, die Ausgaben fürs Wohnen. Gibt es einen Ausweg?

Hinweis: Der Inhalt dieser Seite wurde vor 10 Jahren in der Wiener Zeitung veröffentlicht. Hier geht's zu unseren neuen Inhalten.

Es gibt Parolen, die jeder Politiker in seinem Repertoire haben sollte, die immer gut kommen und gegen die keine Wählergruppe Einwände geltend macht. Eine dieser Parolen ist seit gut einem Jahr immer wieder zu vernehmen, und das aus allen politischen Richtungen: Wohnen muss leistbar sein!

Doch was bedeutet das? Was ist leistbar und wer entscheidet das? Die Statistik Austria veröffentlicht alle fünf Jahre ihre Konsumerhebung über die Ausgaben der Haushalte. Das wäre einmal ein Anhaltspunkt, schließlich geht aus diesen Stichprobenerhebungen hervor, wie viel die Österreicher wofür bezahlen.

Wohnen und Energie ist dabei die größte Gruppe. Bei der jüngsten Erhebung flossen durchschnittlich 23,8 Prozent der Ausgaben in diesen Bereich, das ist eine marginale Erhöhung gegenüber 2000. Vielleicht zeichnet die neue Erhebung, die im kommenden Jahr publiziert wird, ein anderes Bild. Wird es wieder steigen? Werden es 25 Prozent sein? Es wird jedenfalls darauf zu achten sein. Denn wie die Nationalbank darlegte, sind die Immobilienpreise seit 2005 in Österreich um 50 Prozent gestiegen, in Wien haben sie sich sogar verdoppelt. Bei den Einkommen gab es hingegen nicht derartige Sprünge.

Lebensmittel in den 60ernso teuer wie Wohnen heute

Doch Statistik ist ohnehin nur eine Wahrheit, eine andere findet sich in Wohnungsanzeigen, zum Beispiel in dieser: Wien, sechster Bezirk, 69 m2, Nettomiete: 1054 Euro. Das Medianeinkommen liegt in Österreich bei 1781 Euro, womit schon einmal klar ist, dass sich jene 50 Prozent, die weniger verdienen, diese Wohnung unmöglich leisten können. Aber vielleicht eine andere? Wien, Simmering, 58 m2, 690 Euro?

Beim Medianeinkommen von 1781 Euro wären das dennoch 38,7 Prozent allein für die Wohnung, und die Energiekosten kämen noch hinzu. Das könnte man vielleicht noch bezahlen, aber ist es auch "leistbares Wohnen"? Die Arbeiterkammer Wien findet nicht, für Walter Rosifka, den Wohnrechtsexperten der AK, stellen 25 Prozent des verfügbaren Einkommens die Grenze dar. Rosifka verweist auf andere Ausgaben, die heutzutage nicht wegzudenken sind, für Computer, Kommunikation oder Verkehrsmittel. Wer kann darauf verzichten?

Über die Jahrzehnte hat sich der Anteil der Verbrauchsausgaben verändert. Internet, Handy, Kabel-TV, Parkgebühren, Versicherungen für alles und nichts, das gab’s früher nicht oder nicht in dem Ausmaß. Andererseits waren die Lebensmittel deutlich teurer. Aus einer Konsumerhebung aus dem Jahr 1968 geht beispielsweise hervor, dass ein österreichischer Haushalt damals 34,3 Prozent seines Einkommens für Lebensmittel verwendete, 2010 waren es nur mehr 12,1 Prozent. Dafür war das Wohnen Ende der
60er Jahre viel günstiger.

Aber da sind wir wieder bei der Statistik, bei Durchschnittswerten, die weder das aktuelle Wohnungsproblem von Franz, dem Fotografen, noch jenes von Rita, der Tischlerin, lösen. Die Daten aus 1968 zeigen aber, dass es kein Naturgesetz ist, dass für das Wohnen am meisten ausgeben werden muss. Andererseits: Es gibt natürlich auch kein Grundrecht auf billiges Wohnen, damit möglichst viel für anderes übrig bleibt.

Österreichs Haushalte sind in dieser Hinsicht trotz gestiegener Immobilienpreise vergleichsweise privilegiert. Laut einer internationalen Studie des britischen Immobilienverbands Rics geben sie weniger Geld für Wohnen aus als Haushalte in allen anderen westeuropäischen Ländern, teilweise deutlich weniger. Nun könnte man das so interpretieren, dass in Österreich noch Luft nach oben ist. Schließlich lässt es sich ja auch ganz offensichtlich in Frankreich, Deutschland, Belgien und Großbritannien leben.

Je teurer das Wohnen,desto geringer der Konsum

Genauso gut können sich aber durch die Studie auch jene bestätigt fühlen, die eine Reduktion der Wohnkosten sowie preisdämpfende Strategien einmahnen. Denn je weniger Geld in Mieten und Kreditrückzahlungen fließt, desto mehr bleibt für andere Ausgaben übrig. Das ist trivial. Und da der Inlandskonsum in Österreich nach wie vor (zu) niedrig ist und die Konjunkturhoffnungen drangsaliert, lässt sich aus der Forderung nach "leistbarem Wohnen" auch durchaus ein öffentliches Interesse herauslesen. Gegen ein höheres Wirtschaftswachstum wird ja wohl auch niemand Einwände haben.

Doch wie geht das? Wie lassen sich die Ausgaben fürs Wohnen reduzieren? Eine Hoffnung ist für die Politik eine Reform der Wohnbauförderung, eine andere die Novellierung des Mietrechtsgesetzes. Beides ist im Regierungsprogramm festgehalten, und beides ist von enormer Komplexität. Von fast allen Gesprächspartnern bei der Recherche zu diesem Text kam irgendwann der Hinweis, stets mit bedauerndem Unterton, dass sich über dieses Thema "Bücher schreiben lassen". Doch nie klang es so, als würden in diesen Büchern Antworten stehen, die simpel genug sind, dass sie von der Politik rasch umgesetzt werden können.

Beginnen wir bei der Wohnbauförderung, bei einer dieser Hoffnungen. Hier beginnt das Problem für den Bund schon dabei, dass er die Wohnbauförderung seit 1954 Schritt für Schritt aus der Hand gegeben und den Ländern überantwortet hat. Ab 2001 fiel dann, ebenfalls in Etappen, die Zweckwidmung. Sie soll nun wieder eingeführt werden, wodurch sich der Bund mehr Bautätigkeit erwartet. Allerdings sperren sich die Länder dagegen oder verlangen Kompensationszahlungen, allein das wird ein politischer Kampf (und Krampf).

Rein prinzipiell wird die Notwendigkeit der Wohnbauförderung kaum in Frage gestellt. Sie unterstützt Bautätigkeit und reduziert die Mieten, in Wien, so heißt es von der Stadt, wären ohne Förderungen die Mieten durchschnittlich um ein Drittel höher.

Insgesamt fließen pro Jahr vom Bund 1,8 Milliarden, von den Ländern rund 900 Millionen Euro in die Wohnbauförderung, die verschiedene Kleider trägt. Es gibt Barzahlungen, (fast) zinslose Darlehen oder Annuitätenzuschüsse, wobei jedes Bundesland ein wenig anders fördert, seine eigenen Gesetze hat.

Eine Grundsatzdiskussion über die Wohnbauförderung fehlt aber bisher. Doch warum eigentlich? In Regionen, in denen die Preise niedrig sind, weil das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt, etwa in Abwanderungsgemeinden, lässt sich nicht so leicht ein Allgemeininteresse für eine Förderung formulieren. Denn in der Regel gibt es gute Gründe für eine geringe Nachfrage: mangelnde Attraktivität, Abgelegenheit, wenige Arbeitsplätze. Warum also wird auch in solchen Regionen gefördert? Die Gefahr ist groß, zukünftigen Leerstand zu subventionieren, außerdem befördert es die Zersiedelung, die für die öffentliche Hand per se kostspielig ist.

Ein hübsches Haus, umgeben von Natur, ist nach wie vor für viele ein Traum, doch diesen Traum muss in gewisser Weise die Allgemeinheit alimentieren. Denn die Straße dorthin muss im Winter geräumt, der Kanalanschluss verlängert, das Breitbandinternet hingeleitet und für öffentlichen Verkehr gesorgt werden. Das alles für ein paar verstreute Häuser.

Ein Ende der Förderung für Einfamilienhäuser wird diskutiert, ist aber naturgemäß heikel. SPÖ, Grüne und Neos fordern jedenfalls einen stärkeren Fokus auf mehrgeschoßigen und verdichteten Wohnbau, SPÖ-Wohnbausprecherin Ruth Becher will neu errichtete Häuser "auf der grünen Wiese ohne vorhandene Infrastruktur" nicht mehr aus öffentlichen Mitteln unterstützen. Von Landes- und Gemeindepolitikern wird man derartige Ansagen eher nicht hören.

Durch Förderung lässt sichArt des Hausbaus steuern

Doch es gibt auch gute Gründe, Häuselbauer zu unterstützen. Die Wohnbauförderung ist ohnehin nirgendwo so hoch, dass ohne sie nicht gebaut werden würde. Wer unbedingt im Haus mit Garten wohnen will, baut sich oder kauft sich eines. Die Förderung kann aber sehr wohl steuern. Ein paar Tausender zu haben oder nicht zu haben, kann den Ausschlag geben, ökologischer, verdichteter und nachhaltiger zu bauen.

Und es gibt noch einen Grund, wie Johann Seitinger, Wohnbau-Landesrat in der Steiermark, erklärt: Wer nur miete, ist vielleicht bald wieder weg, wer ein Haus baue, bleibt. "Und das sind dann die Menschen, die die Identität einer Gemeinde weitertragen", sagt er. Auch diesem Umstand, der Erhaltung von gewachsenen, dörflichen Strukturen, lässt sich ein öffentliches Interesse beimessen.

In ländlichen Regionen ist der Anstieg der Wohnungskosten aber auch nicht das große Problem, sondern dort, wo die Nachfrage nach Wohnraum groß ist, in urbanen Regionen und den Speckgürteln drum herum, wo es vor allem nach dem Ausbruch der Finanzkrise zu massiven Anstiegen sowohl bei Miete als auch bei Eigentum gekommen ist.

Es wurde tendenziell zu wenig gebaut, gleichzeitig gab es ein deutliches Bevölkerungswachstum sowie ein gestiegenes Anspruchsdenken. Allein von 2001 bis 2011 ist die durchschnittliche Wohnfläche um 15 Prozent, von 38 auf fast 44 m2 gestiegen, wobei Wien hier besonders hervorsticht.

Im Jahr 1961 kamen in der Hauptstadt mehr als 20 Personen auf ein Gebäude, 50 Jahre später sind es nur noch 10 Personen. Dafür hat jedes neue Haus eine Garage, das schreibt die Stellplatzverordnung vor. Und es gibt weitere Bedingungen, die es in die Bauordnungen geschafft haben, etwa beim Brandschutz. Es ist also nicht nur der Zuzug und nicht nur eine mangelhafte Bauleistung, die das Angebot verknappen und die Preise steigen lassen, auch die Ansprüche sind deutlich gestiegen - jene der Bewohner und jene der Gesellschaft.

Österreicher wohnen inimmer größeren Wohnungen

So wie sich die Konsumausgaben verändern, wie immer neue Posten zu den Fixkosten hinzukommen und den Druck auf leistbare Vier Wände erhöhen, so vergrößert sich auch die Nachfrage durch veränderte Lebensführung (Singlehaushalte) und eben gestiegene Ansprüche. Ein neu gebautes Einfamilienhaus hat heute selten weniger als 150 m2, und eine Stadtwohnung von 60m2 für zwei Personen wird schon als sehr klein angesehen. Dass der Wohnraum immer größer wird, kann jedenfalls nicht im Interesse der Allgemeinheit liegen, schon allein, da Österreich Klimaziele zu erfüllen hat und 150 m2 erst beheizt werden müssen.

Österreich knüpft ja auch deshalb Förderungen unter anderem an ökologische Kriterien, weshalb aber auch seit Jahren eine Flucht aus der Wohnbauförderung stattfindet, übrigens auch bei Geschoßbauten, nicht nur beim Einfamilienhaus. Das spart der öffentlichen Hand zwar Geld, lässt aber andererseits den Steuerungseffekt der Förderung verpuffen und führt außerdem dazu, dass die Bauleistung sinkt.

Die Hoffnung der Politik, durch eine zweckgewidmete Wohnbauförderung die Bautätigkeit anzuregen, ist nicht unbegründet. Je mehr geförderte Wohnbauten entstehen, desto mehr geförderte Wohnungen gibt es, deren Miethöhe zwingend nach oben begrenzt sind, bis die staatlichen Darlehen zurückgezahlt sind. Doch Bauherren benötigen für ihre Projekte auch Grundstücke. Und da die Grundbesitzer gut über das Fördersystem Bescheid wissen, ist auch zu erwarten, dass die Subventionen entsprechend eingepreist werden, zumindest wenn die Nachfrage vorhanden ist.

In dem Fall wäre nicht nur der Steuerungseffekt dahin, die Förderung würde vielmehr primär den Bodenpreis erhöhen - quasi eine Subvention für Bodenspekulationen. In einigen Bundesländern wird deshalb auch nicht gefördert, wenn der Bodenpreis, der durchschnittlich 40 Prozent der Baukosten beträgt, zu hoch ist. Doch auch hier: ein Andererseits. Auf lange Sicht könnte dies der sozialen Durchmischung beim Wohnen entgegenwirken.

Alternativ könnte man bei der Raumordnung ansetzen und gewisse Grundstücke nur für den gemeinnützigen, geförderten Wohnbau zulassen. Doch wenn Körperschaften mit dem Verkauf eines Grundstücks deutlich mehr Geld lukrieren könnten, weil dort ein Privater einen Luxusbau plant, dann könnte man es genauso als öffentliches Interesse werten, mehr Einnahmen für die Staatskasse zu generieren.

Ein Vorteil der Verländerung der Wohnbauförderung, zumindest in der politischen Praxis, ist sicher, dass sich Änderungen der Schwerpunktsetzung leichter durchführen lassen, nur eben nicht überall gleichzeitig. In Tirol etwa wurde vor einigen Jahren der Fokus auf Sanierung gelenkt, und auch andernorts ist man um Wiedergutmachung von raumplanerischen Fehlern der Vergangenheit bemüht.

Fachmarktzentren an den Rändern der Gemeinden haben die Ortszentren ausgeräumt, und weil gar so viele Einfamilienhäuser auf nicht mehr benötigten Ackerflächen gebaut wurden, sind zahlreiche Gemeinden mit Leerstand in den Ortskernen konfrontiert. Die Sanierung besserzustellen, fordern praktisch alle Parteien. Eine Option wäre dabei auch, die Sanierungssubventionen direkt an Baufirmen auszuzahlen, was auch arbeitsmarktpolitische Effekte hätte und Häuslbauer administrativ entlasten würde.

Sanieren ist gut,zu viel sanieren nicht

Doch wie immer beim Thema Wohnen, gibt es auch bei der Sanierung ein Aber. Wenn zu viel saniert wird, fallen ganz billige Wohnmöglichkeiten weg, aber auch die braucht es. Wien ist dafür ein Beispiel, auch wenn weniger die Wohnbauförderung als das Mietrecht dafür maßgeblich verantwortlich war.

Durch die Aufhebung des Kategoriemietzinses Ende der 80er Jahre wurden in Wien immer mehr Zinshäuser saniert, da sich dies für den Eigentümer finanziell auf einmal rentierte. Das war vorher nicht wirklich der Fall, da die Unterschiede zwischen den Kategorien nicht groß genug waren. Es war mitunter sogar sinnvoller, nicht zu sanieren. Dementsprechend war auch der Zustand vieler Zinshäuser. Die Altbauten Wiens verfielen. Doch es gab eben sehr billige Wohnungen.

Heute ist das anders, heute fallen mehr als 90 Prozent aller Altbauten in die oberste Kategorie, sehr billige Wohnungen sind vom Markt fast zur Gänze verschwunden. Das ist insofern ein Problem, weil es in einer Stadt wie Wien einen Bedarf dafür gibt, weil Städte immer und überall Anziehungsorte für junge Menschen sind - solche, die studieren, oder auch solche, die etwas probieren und die ein ungeregeltes, sehr niedriges Einkommen beziehen.

Zumindest vorübergehend sind diese Menschen oft bereit, einen geringeren Wohnstandard, beispielsweise mit Klo am Gang, zu akzeptieren. Doch diese Wohnungen gibt es kaum noch, weshalb etwa auch die Stadt Wien mittlerweile Gemeindewohnungen nicht mehr aufkategorisiert. Wo ist hier das öffentliche Interesse? Nun, bis zu einem gewissen Grad beziehen Großstädte wie Wien, Berlin, Hamburg oder London ihr Flair und ihre Dynamik von eben solchen jungen Menschen und ihren Ideen und Versuchen. Unzweifelhaft hat die jahrelange "Leistbarkeit" Wien deutlich bunter gemacht, nun scheint die Stadt ein wenig Opfer ihres eigenen Erfolgs zu werden. Wobei (neue) Mieten seit 2000 in geringerem Ausmaß stiegen als Eigentum. Investoren sind in der Erwartung weiterer Preissteigerungen wohl bereit, überhöhte Preise zu zahlen, Mieter hingegen nicht.

Verworrenes Mietrechtals Herkulesarbeit

Dass zahlreiche Wohnungen in Wien laut Berechnungen der Arbeiterkammer häufig teurer als erlaubt vermietet werden, lässt sich auch als Schwäche des Mietrechtsgesetzes deuten. Im Lauf der Zeit und durch viele Novellierungen hat das Gesetz an Mieterfreundlichkeit verloren. Vermutlich war es früher zu sehr zugunsten der Mieter gewichtet, der Zustand der Zinshäuser in Wien bis weit in die 80er Jahre wäre dafür ein Indiz.

Doch vielleicht ist man den einen oder anderen Schritt zu weit gegangen, und jedenfalls dürfte man sich irgendwie verlaufen haben. Es ist ein verwirrendes Gesetz, dem es an Klarheit fehlt. Das lässt sich etwa aus der Tatsache lesen, dass Mieten immer wieder erfolgreich hinuntergeklagt werden, sowie daraus, dass der hohe Anteil an befristeten Mietverhältnissen die (reale) Nachfrage für solch befristete Wohnungen deutlich übersteigt. Aus Immobilienkreisen ist freilich zu hören, dass gerade die Unsicherheit über ein neues Mietrechtsgesetz den Anstieg an befristeten Wohnungen stark begünstigt.

In dieser Legislaturperiode, vermutlich schon ab Herbst, sind konkrete Pläne von der Regierung zu erwarten, wie sie das Wohnen günstiger zu machen gedenkt. Doch sollten wohl die Erwartungen nicht zu hoch gesteckt werden. Und das hat diesmal gar nicht so viel mit der Arbeit der Regierung und den vielen Dauerstreitthemen zu tun, die wenig Spielraum für Lösungen lassen.

Es hat vor allem mit den Ansprüchen zu tun, die auf allen Seiten stark gestiegen sind: dem Wunsch nach mehr Fläche, nach besserem Wohnraum, mehr Grün, mehr Sicherheit und ausreichend Parkplätzen, nach höheren Renditen, niedrigerem Energieverbrauch und besserer Anbindung. All diese Bedürfnisse sind nachvollziehbar, haben auch ihre Berechtigung, tragen aber zur Verteuerung des Wohnens bei. Und es gibt noch ein Phänomen: Sobald diese Bedürfnisse bedient sind, wachsen sie wieder.