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Wohnungseigentum in Veränderung

Von Richard Sterl

Recht

Das neue Wohnungseigentumsgesetz soll am 1. Jänner 2022 in Kraft treten.


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Vorab halte ich fest, dass ich diesen Artikel fernab parteipolitischer Gesichtspunkte sowie ideologischer Ansichten verfasst habe. Ich habe diesen Kommentar aus subjektiver Sicht eines Wohnungseigentümers geschrieben, wobei ich für mich aber in Anspruch nehme, objektiv an die Themen heranzugehen, was ich bei den parteipolitischen Gesichtspunkten, welche überwiegend ideologisch geprägt sind, vermisse. Dieser Artikel ist auch kein umfassender juristischer Kommentar zum Entwurf der geplanten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), sondern meine persönliche Meinung zu ausgewählten Themen derselben. Das neue WEG soll am 1. Jänner 2022 in Kraft treten. Ab dann sollen auch Minderheitsbeschlüsse möglich sein, und die Mindestrücklage, welche die Eigentümerschaft bilden muss, soll künftig 90 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Der Gesetzestext soll im Dezember im Nationalrat behandelt werden.

Begünstigung unterstützungswürdiger Innovationen

Eine Veränderung eines Wohnungseigentumsobjekts, bei der schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten, benötigt derzeit grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Miteigentümer, was in der Praxis allerdings oft schwierig ist. Wenn die Zustimmung nicht erreicht werden kann, müsste der änderungswillige Miteigentümer ein Gerichtsverfahren einleiten, was auch aufgrund zwischenmenschlicher Bedenken oft unterlassen wird.

Der Gesetzgeber definiert im Rahmen des Entwurfs der WEG-Novelle 2022 gewisse Innovationen als unterstützungswürdig, für welche Erleichterungen geschaffen werden sollen. Zur Erleichterung kommt es unter anderem dadurch, dass die Zustimmung der anderen Miteigentümer bei diesen Maßnahmen als erteilt gilt, wenn diese über die geplante Maßnahme ordnungsgemäß verständigt werden und nicht innerhalb einer Frist von zwei Monaten widersprechen.

Die neue gesetzliche Regelung spricht hinsichtlich der Beschattungseinrichtungen von "sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung [. . .]". Offen bleibt für mich, was unter dem Begriff "harmonisch" verstanden werden soll. Ich gehe davon aus, dass dieser Begriff in der Praxis zu massiven Streitigkeiten führen wird und halte in diesem Fall - auch aus eigener Erfahrung - die Zustimmungsfiktion (siehe unten) für nicht angebracht.

Die Einführung einer Zustimmungsfiktion empfinde ich allgemein als angebracht. Festhalten möchte ich jedoch, dass ich ein Schweigen eines Miteigentümers auf einen Umlaufbeschluss persönlich als äußerst unangebracht empfinde; zeugt dies doch von mangelndem Interesse des Miteigentümers an seinem Vermögen. Darüber hinaus wird in der Praxis ein solches Schweigen von einzelnen Hausverwaltungen oft als "Stimmenthaltung" eingestuft, was meiner Meinung nach unzutreffend ist.

Vorrichtungen zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs ("Right to Plug")

Eine der vom Gesetzgeber definierten unterstützungswürdigen Innovationen stellt die Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs ("Right to Plug") dar, für welches der Gesetzesgeber zusätzliche Sonderregeln vorsieht. Wenn ich die Anzahl der mir vorliegenden Zeitungsartikel zu diesem Thema im Vergleich zu übrigen Punkten der Novelle betrachte, muss ich annehmen, als wäre dies der zentrale Punkt der geplanten Novelle. Das sehe ich allerdings ganz und gar nicht so.

Bei der E-Mobilität handelt es sich um ein sehr dynamisches technisches Gebiet, bei dem es zu laufenden Innovationen und Änderungen kommt. Für mich stellt sich die Frage, ob die nunmehr vorgesehene gesetzliche Regelung ausreichend flexibel ausgestaltet wurde (zumal der Entwurf zum Beispiel nur von Einrichtungen zum Langsamladen spricht), oder ob in naher Zukunft wieder eine neue Novelle erforderlich sein wird.

Änderung der erforderlichen Mehrheiten

Bisher war für Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft die Mehrheit der Stimmen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile maßgeblich. In der Praxis scheiterte die Willensbildung oft daran, dass eine Vielzahl von Miteigentümern nicht auf Abstimmungssituationen reagieren (siehe oben).

Um dieses Problem zu lösen, sieht der Entwurf der WEG-Novelle 2022 neben der weiterhin bestehenden Möglichkeit der Beschlussfassung durch die Mehrheit der Stimmen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auch die Möglichkeit der Beschlussfassung durch die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen vor, wenn zumindest eine Mehrheit von einem Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht wird.

Diese Möglichkeit finde ich - als mit solchen Situationen vielfach Vertrauter - grundsätzlich als zielführend an, sind doch durch die derzeitigen Erfordernisse oft sinnvolle Initiativen zum Scheitern verurteilt. Allerdings kann es - in Einzelfällen - passieren, dass Mehrheiten über Minderheiten "drüberfahren".

Mindestdotierung der Rücklage

Nach der aktuellen Rechtslage muss eine angemessene Rücklage für künftige Aufwendungen gebildet werden. Trotzdem wird eine solche Rücklage in der Praxis oft in nur unzureichendem Umfang gebildet, sodass Eigentümergemeinschaften mittel- bis langfristig nicht auf notwendige Investitions- beziehungsweise Erhaltungsmaßnahmen vorbereitet sind. Gemäß dem Entwurf der WEG-Novelle 2022 wird nunmehr ein Mindestbetrag vorgegeben, der für ein effizientes Ansparen der Rücklagen ausreichend sein soll und - von bestimmten Ausnahmen abgesehen - auch nicht unterschritten werden darf.

Die vorgesehene, zwingende Mindestdotierung empfinde ich zwar als Beschränkung der Dispositionsfähigkeit der Miteigentümer, demgegenüber bietet diese jedoch ein vielversprechendes Instrument für jene Fälle, in denen ein oder mehrere Miteigentümer aus welchen Gründen auch immer nicht willens respektive nicht fähig sind, bei notwendigen Investitionen "nachzuschießen".

Bestellerprinzip Makler

Auch wenn Im Rahmen der geplanten WEG-Novelle das vielfach diskutierte Bestellerprinzip bei Maklern nicht eingeführt werden soll, möchte ich dazu Stellung nehmen. Obwohl meistens vom Vermieter beauftragt, hatte bisher der Mieter die Maklerprovision zu entrichten. Dies würde sich nun mit der Einführung eines Bestellprinzips wie in Deutschland ändern; dieses sieht vor, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat.

Hier habe ich einen ganz einfachen und pragmatischen Zugang, abseits aller ideologischen Zugänge, wie er insbesondere von Vertretern der "Arbeiterkammer" gebetsmühlenartig deponiert wird: Ich bin für eine 50:50-Lösung. Vermieter und Mieter sollen jeder 50 Prozent des Honorars des Maklers zahlen, weil der Makler letztlich einen Geschäftsabschluss zwischen Vermieter und Mieter ermöglicht.

Exkurs aus der Praxis zur illegalen Vorgangsweise bei Eingriffen in die allgemeinen Teile der Liegenschaft

Ein akutes Problem der wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit Eingriffen durch Miteigentümer in die allgemeinen Teile der Liegenschaft wird anhand eines Beispiels dargelegt: Ein Miteigentümer in einer Eigentümergemeinschaft errichtet - ohne die Zustimmungen aller Miteigentümer eingeholt zu haben und ohne Bewilligung der Baupolizei - eine Sauna auf seiner Terrasse, wobei er in die allgemeinen Teile der Liegenschaft eingreift. Um die Zustimmungen auch von jenen Miteigentümern zu bekommen, welche noch nicht zugestimmt haben, setzt er diese unter Druck, indem er von seinem Rechtsanwalt entsprechende Briefe an diese Miteigentümer schreiben lässt. Viele unterschreiben aufgrund der Androhung eines Außerstreitverfahrens, letztendlich auch die "Letzten Aufrechten". Grundlage ist, dass das Gericht die Zustimmungen ersetzen kann.

Was lerne ich daraus? Ich errichte einen Schwarzbau, hole nachträglich - unter Androhung eines Außerstreitverfahrens - die Zustimmungen der Miteigentümer ein, mache die erforderlichen Schritte bei der Baupolizei und alles "ist in Ordnung". Diese Vorgehensweise müsste durch eine wirksame Sanktionierung des rechtswidrigen Verhaltens des Miteigentümers unterbunden werden.

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Richard Sterl lebt in Wien und ist Eigentümer von dem Richtwertsystem unterliegenden Mehrparteienhäusern und dem WEG unterliegenden Wohnungen. Sterl ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater und war bis zu seiner Pensionierung 30 Jahre bei Ernst & Young tätig.