Wohnungsgemeinnützigkeit - eine auf Dauer angelegte Ressource

Die Gemeinnützigkeit in der österreichischen Wohnungswirtschaft hat ihr Vorbild in den rechtlichen Regelungen, die in Deutschland verfasst wurden. Bis 1989 galten sie auch in Deutschland. Die Folgen der Aufhebung waren, gerade was die kapitalgesellschaftlich verfassten gemeinnützigen Wohnungsunternehmen angeht, einschneidend: Es kam zu Privatisierungen, wie es jüngst ein Bericht im "Kurier" mit der staatlichen Austrian Real Estate (im Eigentum der Bundesimmobiliengesellschaft) in Verbindung gebracht hat, und in der Folge zu Börsengängen und einer weitergehenden Konzentration.

Die Interessen neuer Eigentümer dieser Wohnungsunternehmen liegen teilweise so weit von den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten der Mieterinnen und Mieter entfernt, dass eine (Zwangs-/Re-)Verstaatlichung im Raum steht und Mietpreisobergrenzen eingeführt werden, wenn man etwa auf die Entwicklungen in Berlin schaut. Das Angebot staatlicher und genossenschaftlicher beziehungsweise gemeinnütziger Wohnungsunternehmen kann eine ausgleichende Wirkung im Wohnungsmarkt entfalten.

Die gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen in Österreich, "die Gemeinnützigen", sind dafür steuerlich begünstigt, dass sie Aufgaben der öffentlichen Daseinsvorsorge erbringen und damit einen Beitrag zum sozialen Frieden trotz sozialer Unterschiede leisten und soziale Ungleichheit verringern.

Das Ziel ist nicht maximaler Gewinn für die Eigentümer

Aus dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ergeben sich die Grundprinzipien und die zulässige Geschäftstätigkeit: Das den Kunden berechnete Entgelt (Preis) hat den Kosten aus der Herstellung und Bewirtschaftung der Wohnhäuser zu entsprechen, wobei auch Ertragskomponenten Bestandteil des Preises sind, die aber durch Gesetz und Verordnungen festgelegt und der Höhe nach begrenzt sind (Kostendeckungsprinzip und Gewinnbeschränkung, § 13 Abs. 1 WGG). Die Ausschüttung eines Gewinns ist auf maximal 5 Prozent beschränkt (§ 10 Abs. 1 i.Vb.m. § 14 Abs. 1 Ziff. 3 WGG). Das Eigenkapital ist für Grundstücksversorgung, Neubau und Sanierung von Wohnungen einzusetzen, es unterliegt einer Zweckbindung, indem das zugehörige Vermögen der Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu dienen hat und dauerhaft für gemeinnützige Zwecke gebunden ist (§ 1 Abs. 2 und 3 WGG).

So müssen die gemeinnützigen Bauvereinigungen nicht einen maximalen Gewinn für die Eigentümer erwirtschaften, sondern andere Ziele stehen im Vordergrund, etwa eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum in einer von Zuzug geprägten Gemeinde oder leistbare Mieten für gute Wohnqualität als Förderbeitrag für die Mitglieder als Nutzer einer Genossenschaftswohnung. Zentral für das Verständnis in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft - unabhängig von der Rechtsform einer gemeinnützigen Bauvereinigung - ist § 1 Abs. 3 WGG: "Das von gemeinnützigen Bauvereinigungen nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung erwirtschaftete Eigenkapital ist im Sinne eines Generationenausgleichs zur Sicherung einer nachhaltigen Wohnversorgung bestehender und zukünftiger Nutzer auf Dauer für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens gebunden und zu verwenden."

Gerade dieses Vermögen weckt immer wieder Begehrlichkeiten. Einen noch nicht so lange zurückliegenden Anlass bildeten Untersuchungen um die Privatisierung von drei gemeinnützigen Bauvereinigungen und deren "Entlassung" aus der Gemeinnützigkeit. Dabei geht es um ein über Generationen - auch mit staatlicher Unterstützung (Objektförderung) - gewachsenes Vermögen. Dieses kann, wie im Falle der Privatisierung der Buwog, aber auch bei den drei gemeinnützigen Bauvereinigungen im Burgenland geschehen, "gehoben" werden. Dann partizipiert ein enger Kreis, und es geht damit die Gefahr einher, dass nicht nur die Unternehmen als Träger von Wohn(bau)angeboten, sondern auch ihre gemeinnützige Ausrichtung untergehen.

Daher erscheint gerade die aktuelle Krise geeignet, wie eine Befragung unter Geschäftsführern von Wohnbaugenossenschaften ergab, die Chance zu ergreifen, "die Gemeinnützigkeit besser herauszustreichen".

Damit dies auch in Zukunft sicher so bleiben wird, sei der Vorschlag in die Diskussion eingebracht, der bezeichneten Norm in § 1 Abs. 3 WGG ein noch größeres Gewicht zu verleihen und ihr ebenso wie dem Schutz von Kommunal-, Landes- und Bundesimmobilienvermögen Verfassungsrang einzuräumen.