Österreich schafft, was die Europäische Zentralbank seit Jahren erfolglos versucht: Das Leben wird teurer. Am Wohnungsmarkt steigen die Mieten. Die neue EZB-Chefin Christine Lagarde bekäme bei einem Besuch in Wien einen Einblick, wie mithilfe staatlicher Eingriffe die Inflation angeheizt werden kann. So sind zwischen 2005 und 2018 die Nettomieten in Wien real um mehr als ein Drittel gestiegen. Bei den Immobilienpreisen war der Anstieg sogar noch höher.

Hanno Lorenz ist Ökonom bei der Denkfabrik Agenda Austria und forscht in den Bereichen Außenhandel, Armut und Verteilung, Wirtschaftsstandort und Digitalisierung. - © Agenda Austria/Markus Rössle
Hanno Lorenz ist Ökonom bei der Denkfabrik Agenda Austria und forscht in den Bereichen Außenhandel, Armut und Verteilung, Wirtschaftsstandort und Digitalisierung. - © Agenda Austria/Markus Rössle

Nun kann man zu den hohen Mietkosten nicht wirklich gratulieren, und es ist wohl auch ein Versagen der Wohnbaupolitik, das zu steigenden Preisen führt. Denn leistbares Wohnen steht eigentlich weit oben auf der Agenda. Die politische Reaktion: Schnell wird auf dem Wohnungsmarkt der gierige Vermieter an den Pranger gestellt: Es müsse mehr öffentlich und sozialer gebaut werden, und Preisobergrenzen für Private müssten festgeschrieben werden, dann ließe sich das Problem schon lösen.

Das klingt zwar verständlich, funktioniert nur leider nicht. Wenn sich die Politik nur über
die Vermieter beschwert, dann vergisst sie etwa, dass auch deren Kosten gestiegen sind. Immobilien und Bauleistungen sind nicht zuletzt durch stetig steigende Auflagen und wachsende Nachfrage deutlich teurer geworden. Die Rendite, die am Wiener Wohnungsmarkt erzielt werden kann, fällt mit 2,8 Prozent jedoch alles andere als üppig aus. In den meisten europäischen Hauptstädten ist sie deutlich höher als bei uns. Es wird gerne vergessen, dass ein freier Markt im Wohnsegment quasi inexistent ist. Nur in jedem fünften Mietverhältnis wird der Preis von Angebot und Nachfrage bestimmt. In vier von fünf Fällen ist der Preis bereits heute reguliert. Dennoch steigen die Preise in Wien schneller als im Rest das Landes. Wie passt das zusammen?

Der Zuzug in die Stadt, kleiner werdende Haushalte und steigende Ansprüche sorgen für eine höhere Nachfrage nach Wohnfläche. Und hier kommt die Politik ins Spiel: Wachsende Nachfrage lässt sich nicht einfach wegregulieren. Eingriffe sorgen aber für eine ganze Reihe an ungewollten Effekten. So wird weniger investiert oder gebaut, wenn Unsicherheit herrscht, ob das Geld zurückverdient werden kann. Mieter ziehen nicht mehr um, weil der Wechsel unverhältnismäßig teuer ist. Es kommt zu einer Spaltung des Marktes: auf der einen Seite die geschützten Altmieter, auf der anderen junge Wohnungssuchende, die das Doppelte hinlegen müssen.

Der Ausweg aus dieser Misere besteht darin, mehr zu bauen und zielgerichteter zu fördern. Auch hier ist die Politik gefragt. Sie muss ungenutzte Flächen bereitstellen und ihre Auflagen so setzen, dass Bauen leistbar bleibt. Darüber hinaus sollten jene gefördert werden, die tatsächlich Hilfe benötigen. Warum Wiens Steuerzahler Menschen mit einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro eine Gemeindewohnung finanzieren sollen, ist nur schwer zu erklären, gerade bei den langen Wartelisten für Bedürftige. Zudem könnte einkommensschwächeren Haushalten der günstige Kauf ihrer Gemeindewohnung angeboten werden. Damit würden sie von steigenden Preisen eher profitieren, und gleichzeitig wäre Geld für neue Gemeindewohnungen vorhanden.