Die Stadt Wien hat am 23. August den Entwurf einer Novelle zur Bauordnung zur Stellungnahme aufgelegt. Dies erstaunt umso mehr, als man in Fachkreisen überzeugt war, dass mit den beiden großen Novellen des Vorjahres (LGBl 60 und 61/2021) die Rechtslage nun völlig ausreichend und befriedigend geregelt wäre. Umso mehr erstaunt jetzt die Novelle und lässt Vermutungen aufkommen, dass jetzt die neue Mannschaft der Fachabteilung - in der keine der alten Juristen mit Facherfahrung mehr sitzt - und die entscheidungsfreudige Stadträtin mit relativ kurzer fachlicher Tätigkeit etwas zeigen wollten.

Heinrich Geuder (geboren 1935) hat unter anderem Jus studiert und war im Gemeindedienst der Stadt Wien tätig. 1973 wurde er Senatsrat, 1989 Honorarprofessor an der Universität Wien für Verwaltungsrecht und Verwaltungslehre, 1990 Obersenatsrat, 1991 Erster Präsident des Unabhängigen Verwaltungssenats Wien, 1994 Sachverständiger für Stadt- und Landesplanung, Denkmalschutz, Stadtbildpflege, Stadt- und Dorferneuerung sowie Baupolizei, 1997 auch für Immobilien. - © privat
Heinrich Geuder (geboren 1935) hat unter anderem Jus studiert und war im Gemeindedienst der Stadt Wien tätig. 1973 wurde er Senatsrat, 1989 Honorarprofessor an der Universität Wien für Verwaltungsrecht und Verwaltungslehre, 1990 Obersenatsrat, 1991 Erster Präsident des Unabhängigen Verwaltungssenats Wien, 1994 Sachverständiger für Stadt- und Landesplanung, Denkmalschutz, Stadtbildpflege, Stadt- und Dorferneuerung sowie Baupolizei, 1997 auch für Immobilien. - © privat

Als Gründe für die Novelle werden einerseits ein Mahnschreiben der EU wegen angeblicher Vertragsverletzung, die Aufnahme einer Nennung des Schutzes der Unesco-Welterbestätten (hier sei auch auf die Novellen LBGl 25/2014 und 69/2018 verwiesen), eine Verschärfung der Strafen bei Verwaltungsübertretungen und die Behauptung des Schutzes des Siedlungscharakters von Gebieten der Bauklasse I angeführt.

Gerade die beiden letzteren Punkte erwecken erhebliche Bedenken einerseits im Hinblick auf die Beurteilung von Bauten in Bauklasse I und andererseits auf die Verhängung drakonischer Strafen durch Verwaltungsbehörden, mag auch eine nachfolgende Kontrolle durch Gerichte erfolgen. Die Behauptung der Erhaltung des Siedlungscharakters in der Bauklasse I klingt zwar schön, ist aber vielleicht einen Rückblick auf vergangene Zeiten wert, als sich das Bürgertum standesgemäß ein Haus im Grünen aufstellte, wobei die Gebiete damals noch gar nicht in Bauklassen eingeteilt waren (Wien schaffte 1930 die ersten Raumordnungsvorschriften). Sie sollen, soweit noch vorhanden, auch bestehen bleiben. Die heutige Zeit hat nicht nur aus rechtlichen, sondern auch aus finanziellen Gründen andere Parameter im Auge.

Was bedeutet heute die Bauklasse I? Und wer kann sich einen alleinstehenden Bau dort überhaupt leisten? Dazu ein kurzer geschichtlicher Rückblick: Die Absicht, vor allem anlässlich der großen Bauordnungsnovelle 1976, bestand nämlich darin, auch weniger begüterten Menschen ein Weg von den Zinskasernen und ein Hin zum qualitätsvollen Mehrfamilienhausbau zu ermöglichen. Junge Familien mit Kindern sollten auch in schöneren, anspruchsvolleren Gegenden, eventuell mit Kauf oder Miete eines Anteils am Hausgarten, wohnen können.

Diese Familien waren aber nicht in der Lage, selbst einen Baugrund in gepflegter Lage der Bauklasse I zu kaufen, geschweige denn ein ganzes Haus zu bezahlen. Der Begriff des Einfamilienhauses wurde daher anlässlich der Novellierung 1976 ganz bewusst aus der Bauordnung entfernt. Einfamilienhäuser für gut Betuchte sollten in der Bauklasse 1 zwar möglich sein, aber in Zukunft die Ausnahme sein. Daher wurden auch die Ausbaumöglichkeiten schrittweise erweitert. Und das soll jetzt zugunsten der besser Situierten wieder umgedreht werden?

Kleinere bebaute Fläche - mehr Grundkosten

Es darf nämlich auch eines nicht übersehen werden: Wenn die bebaubare Fläche von 470 auf 350 Quadratmeter reduziert wird, verteuert das für Familien, die in eine solche Mehrfamilienvilla einziehen wollen, den notwendigen Aufwand extrem. Angenommen, bei einem schönen Baugrund der Bauklasse I im Liebhartstal werden pro Quadratmeter 1.500 Euro verlangt (heute bezahlt man auch für die Flächen mit gärtnerischer Ausgestaltung kaum weniger je Quadratmeter): Wenn durch die Verkleinerung der bebaubaren Fläche auf dem Grundstück weniger Wohnungen errichtet werden können, bezahlen die Käufer also wesentlich mehr an Grundkosten. Dazu kommen noch die Baukosten. Klar, dann bleiben nur noch Villen für besonders Betuchte, falls es solche fallweise noch einmal gibt. Eine wahrhaft soziale Tat der Frau Baustadträtin; sollen die Jungfamilien doch in ihrer Mietskaserne bleiben.

Die nächste Crux ist die Beschränkung auf die halbe Gebäudehöhe im Bauordnungsparagrafen 79 Absatz 3. Nehmen wir an, da hat sich jemand einen schmalen Bauplatz der Bauklasse I mit 12 Meter Breite in Simmering erwirtschaftet. Bauen kann er nur mit Kredit und ebenerdig. Auf der einen Seite muss er 6 Meter Abstand halten. Bleiben 3 Meter Baufleisch und die Bestimmung des Paragrafen 79 Absatz 3. Er baut ebenerdig, denn mehr kann er sich nicht leisten. Dann darf er in dem noch übrigen 3-Meter-Bereich mit der halben Gebäudehöhe hinten, also zirka 1,5 Meter. Reicht ja für einen Hasenstall, der Bauplatz wird jetzt unverbaubar. Wenn es ein Bauplatz vor 1996 ist, hätte er die Rechtswohltat des Artikels 6a, und er könnte bis zur Nachbargrenze 3,5 Meter hoch bauen, wobei sich aber die beabsichtigte Neuregelung mit der bisherigen Rechtslage schlägt.

Einfamilienhäuser
nur noch in Kleingärten

Es wurde damals bewusst das Gartensiedlungsgebiet geschaffen, als Baulandbegriff, teils mit Erleichterungen hinsichtlich der Aufschließung, aber mit Einschränkungen bei der Bebaubarkeit. Das war für Wien das neue, baulich beschränkte Haus als Einfamilienhaus. Für die noch weniger Leistungsfähigen waren die Kleingärten beziehungsweise die Kleingärten für ganzjähriges Wohnen gedacht, die oft im Eigentum einer Genossenschaft oder der Stadt selbst verblieben.

Die bestehende Regelung, die politisch bewusst vom teuren Einfamilienhausbau abging und zum Mehrfamilienhaus in der Bauklasse I ging, hat damals schon die finanzielle Situation und das Weg von der Zinskaserne erkannt. Den Siedlungsbau, wie die Frau Stadträtin ihn sich für Bauten vorstellt, soll es in Bauklasse I nicht mehr geben. Er ist auch für den Normalbürger finanziell eine Illusion. Die bestehenden Siedlungen sind planungsrechtlich eine historische Tatsache, die zu wahren ist. Es sollte keinesfalls die bestehende sozial gestaltete und ausgewogene Regelung zugunsten Gutbetuchter wieder geändert werden.

Der Kommentar zur Wiener Bauordnung des Linde Verlags hat in der 5. Auflage folgende Empfehlung, vor allem auch aus Gründen des Klimaschutzes, an die Politiker enthalten: "Zum ersten sollten wirksame Maßnahmen ergriffen werden, in Wien bisher noch unverbaute Flächen (. . .) einem absoluten Bauverbot - mit Ausnahmen im öffentlichen Interesse - zu unterziehen. (. . .) Einfamilienhäuser sollten nur noch in Reihenhaus- oder Kleinhausgebieten, Gartensiedlungsgebieten und Kleingartengebieten für ganzjähriges Wohnen errichtet werden dürfen. In Gebieten der Bauklasse I sollte es verboten sein, nur eine einzige Wohnung in einem Gebäude zu errichten. Zum zweiten sollte - weil in Zukunft die Unterbringung von Menschen in Wien in Aufbauten auf dem bestehenden Hausbestand liegen sollte - die Bauklasse VI auf Traufenhöhen zwischen 26 und 30 Meter erhöht, eine eigene Bauklasse VII von 30 bis 35 Meter vorgesehen werden, um so das rechtliche Loch zwischen den bestehenden Regelungen in Paragraf 75 Absatz 3 und 7 f (mehr als 35 Meter) zu schließen."

Der Grundsatz sollte sein: grundsätzlich keine weitere Grünverbauung mehr, aber Erweiterung der Wohnmöglichkeiten für die Menschen in möglichen und zulässigen Aufbauten des bestehenden Baubestandes. Zu den drakonischen Strafhöhen sei vorweg gesagt, dass diese Regelungen wegen Verstoßes gegen die Europäische Menschenrechtskonvention verfassungsrechtlich bedenklich erscheinen. Es wird nicht verkannt, dass schon bisher solche Strafdrohungen bestehen. Die neue Regelung bringt in Ergänzung der ausschließlichen primären Freiheitsstrafe für bestimmte Delikte eine Geldstrafe mit einem Strafrahmen bis zu 200.000 Euro und einer Ersatzfreiheitsstrafe von sechs Wochen.

Die Novelle geht bei der behaupteten Vorstellung des Erhalts des Siedlungscharakters in der Bauklasse I von völlig falschen Vorstellungen aus, weil schon seit der Novelle 1976 bei den Legistikbesprechungen der Gedanke vorrangig war, dass die weitere Errichtung von elitären Villen dortselbst vermieden werden sollte. Die Bauklasse I sollte vielmehr dem Mehrfamilienzweckbau zur Schaffung moderner Komfortwohnungen dienen. Die vorgesehene Neuregelung ist ein negatives, destruktives Beispiel für den modernen Zweckbau mit Rückwendung zu vergangenen, wenig sozialen Zeiten. Die ohnehin problematischen Strafdrohungen der Wiener Bauordnung werden durch die vorgesehene Neuregelung noch ausgeweitet.