Bier sickert literweise in die Ritzen der Fischgrätböden. An den ellenhohen Wänden stehen vollgestopfte Bücherregale. Von den Decken baumeln sündteure Luster und billige Papierlampenschirme. Hinter den zugigen Holzkastenfenster ziehen Anwälte an Zigaretten und Zahnärzte Zähne. Die Wiener Altbauwohnung hat WG-Partys gesehen, Ehepaare streiten, Kinder aufwachsen. Sie wird über die Schichten hinweg geschätzt. Sie dient als Wohnraum, Büro, Praxis. Ihre gedeckelte Miete macht sie für viele erschwinglich. Sie ist günstig und für jeden gleichermaßen zugänglich. Fast jeder Wiener hat schon einmal im Altbau gewohnt.

Altbau bedeutet in Wien meist Gründerzeit-Zinshaus – also Bauten, die zwischen 1848 und 1918 errichtet und – zum großen Teil unbefristet - vermietet wurden. Sie sind die Essenz der Stadt. Sie machen ihren Charm aus. Sie stehen an jeder Ecke. Sie prägen Wien. Doch das Wiener Gründerzeithaus hat ein Problem. Es verschwindet.

Eine aktuelle Studie der Österreichischen Akademie der Wissenschaften (ÖAW) untersucht die "Transformation der gründerzeitlichen Bestandsstadt". Sie erhebt erstmals den konkreten Zinshausschwund in Wien. Laut Studienautoren gab es in Wien im Jahr 2007 17.829 Zinshäuser. Bis 2019 nahm der Bestand um exakt 2.117 Häuser ab, was einem Rückgang von 11,9 Prozent entspricht. Davon wurden 80 Prozent zu Eigentumswohnungen, der Rest abgerissen. "Treiber dieser Entwicklung sind die stark gestiegenen Preise für Eigentumswohnungen, die Abrisse und Parifizierungen sehr lukrativ gemacht haben. Zinshäuser sind unter diesen Voraussetzungen regelrechte Gelddruckmaschinen", sagt Robert Musil vom Institut für Stadt und Regionalforschung der ÖAW.

Parifizierung als Verdrängungs-Indikator

Durch die gesetzlich gedeckelte Altbaumiete – derzeit liegt sie in Wien bei 5,81 Euro netto pro Quadratmeter – werden die Eigentümer von Zinshäusern durch die Vermietung ihrer Wohnungen nicht mehr reich. Um mit den Häusern Geld zu verdienen, werden sie zerstückelt. Die Wohnungen werden also verkauft. Die sogenannte Parifizierung verwandelt ein Zinshaus in viele einzelne Eigentumswohnungen. Das schadet der originären Struktur des Hauses. Das Wiener Zinshaus der Gründerzeit war ein Konglomerat unterschiedlicher sozialer Milieus. Bürgerliche lebten neben Unternehmern, Handwerkern, unter einem Dach. Die Bauten gehörten einzelnen Privatpersonen, meist wohnten sie selbst in der Beletage. Sie hielten die Häuser in Schuss, pflegten auch private Kontakte mit den Mietern, die ihre Nachbaren waren. Sie kannten den Tischlermeister im Parterre.

Werden Zinshäuser filetiert, muss der Tischlermeister meist ausziehen. Gewerbebetriebe im Wohnhaus mindern den Kaufpreis. Die soziale Durchmischung nimmt dadurch ab. Die kleinteilige Struktur des Gründerzeit-Grätzels weicht einer monotonen Wohnsiedlung. "Ganze Grätzl werden von einer sozial homogenen Gruppe bewohnt", sagte die Architektin und Mitarbeiterin am "Masterplan Gründerzeit" der Stadt Wien Verena Mörkl einmal gegenüber der "Wiener Zeitung".

Die zweite Möglichkeit, mit einstigen Zinshäusern Geld zu verdienen, ist ihr Abriss. Für Neubauten gibt es keinen Mietdeckel, sie können zu jedem beliebigen Preis angeboten werden. Würde die Dynamik des schrumpfenden Zinshaus-Bestandes anhalten, gäbe es im Jahr 2030 nur noch 13.990 Zinshäuser in der Stadt, 2050 noch 11.340.

Anhand der erhobenen Daten wollen die Studienautoren der ÖAW zeigen, wo und inwieweit das Phänomen der Gentrifizierung in Wien fortgeschritten ist. Die Idee dahinter: In Grätzel, in denen viele Zinshäuser zerstückelt oder abgerissen wurden, werden einkommensschwächere Haushalte von wohlhabenderen verdrängt. "Das Verschwinden der Zinshäuser durch Parifizierung oder Abriss ist der zentrale Indikator, mit dem die potenzielle Verdrängung operationalisiert werden kann", schreiben sie.

Gentrifizierung im 10. Bezirk

Vor allem in den verdächtigen Gentrifizierungs-Gegenden entlang des Westgürtels – am Brunnenmarkt, Yppenplatz, Kutschkermarkt – verschwanden viele Zinshäuser. "Die Analysen weisen aber auch neue Hotspots aus, die bislang nicht im Fokus der Gentrifizierungsforschung lagen, etwa im 10. und 12. Bezirk." Insgesamt sei das Gentrifizierungspotenzial in Wien aber gering. "Das Ausmaß der Gentrifizierung ist in der Gesamtstadt durch den hohen Anteil an kommunalem und gefördertem Wohnbau doch überschaubar", sagt Florian Brand, Ko-Autor der Studie. Von 2007 bis 2019 kann es in 30.300 Wiener Gründerzeitwohnungen zu Verdrängungen gekommen sein. Gemessen am Wiener Wohnungsbestand sind das 0,22 Prozent. Doch die Transformation der Zinshäuser konzentriert sich auf bestimmte Grätzel. "Hier kann es natürlich zu einem beträchtlichen Verdrängungsdruck kommen." In den betroffenen Gegenden veränderte sich die Sozialstruktur der Bewohner. Der Anteil der Akademiker ist zum Beispiel deutlich angestiegen", erklärt Musil. Jener von Pflichtschulabsolventen nahm hingegen signifikant ab."Unsere Daten zeigen aber auch, dass das Haushaltseinkommen kein entscheidender Faktor beim Wandel der Bewohnerstruktur von Zinshäusern ist."

Das Geld für den Kauf der Zinswohnungen und ihre Renovierung kommt übrigens nur selten von internationalen Banken. Es stammt von kleinen, regionalen Kreditinstituten am Land. Diese seien bei der Kreditvergabe flexibler, kennen ihre Kunden persönlich, arbeiten rascher und unbürokratischer. So kann sich der Zahnarzt aus Oberösterreich eine Wohnung in Wien kaufen. Auf dem Wiener Mietmarkt verschwindet sie. Die WG-Party muss abgeblasen werden. Studenten werden hier keine mehr wohnen.